那个涨了50%的临深惠州，可能更坑了！

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是的，正如标题所言，我是坚定的不看好惠州那一派。

 

但不看好并不是从来都不看好，也不是惠州哪里、哪个项目都不看好。

 

因为，一个区域就像一个民族、一个国家，总会参差不齐。

总有高个子的人，也总有矮子；总有聪明、为国争光的强人，也有坑蒙拐骗在这世上混日子的人，甚至是生来就是残疾智障的人。

 

而且在过去几年内，我自己也动过买惠州的心，并且不止一次。

 

只是最后，种种原因放弃了而已。

 

如果你已经想开骂，已经可以拉到文末开骂了。

 

但是如果你还有理智，可以看我听我说完。

 

 

（本文中惠州指临深惠阳、大亚湾，以下简称惠亚）

惠亚的坑，不是从始至终都坑。

 

只不过，大部分时间都是坑。

 

很多人认为，惠亚之涨，始于2016年。

拿2015年5K-6K的均价来作为案例，对比2020年后半年，涨后的价格。

 

从比例来说，涨的不少。

 

甚至不输于不少一二线城市。

但2016年，对于惠亚而言，更是解套的一年。

 

和威海乳山银滩的海景房一样，惠亚的楼市泡沫吹的异常的早，早在2009-2010年，也就是10年之前，惠州已经兴起房地产。

 

由于当时深圳西部还没有崛起，东部还没有没落，惠阳、大亚湾的均价借着深圳的飞速发展和中介的强大口才，已经飙升到可怕的6000元/平米。

（曾经的新闻）

网红盘龙光城在2016年大涨之前，最高时已经冲到了8000元的高地。

 

从2009年起，一直到2016年之间，大多数买了惠州、大亚湾的业主都是不仅仅要赔利息占首付资金名额，还面临着二手房没有新房贵的问题。

 

不少人在2016年大涨之后，解套迅速逃离这个是非之地。

 

随后，这一幕再次重复上演。

 

2016年后，不少楼盘新房均价飙升到一万多一平米，甚至到17、18年，一些垃圾楼盘都卖到了14000元以上。

 

在隔一个月都喊一次上涨的节奏下，三四年下来到如今不少楼盘，其实也就涨了一千多块钱而已，而涨后的新房比前两年的房子多了装修，户型还更好。

 

其实可以约等于没涨。

 

在这期间，二手房均价一直不瘟不火，不少如今二手房卖到一万五以上的楼盘，在2017-2020年这几年，几乎随时都可以找到10000-12000的笋盘。

 

不少业主的新房，买到手就开始亏本。

 

因为，同小区的二手房明显低于新房。

 

这也就是，为什么大渔老师在写惠州悄悄大涨50%那篇文章，我会留言说:

• 最可怕的是，涨完之后的惠州，不少人的新房买入价比现在的二手房还高。

好多人，终于等到了2020年的二手房回暖，从账面上看，只要不太差的项目涨幅都挺可观。

 

但，最多也就是解套，离赚钱还很遥远。

 

毕竟，17-20年买的新房，不算利息也没什么利润。

 

可能你会说，上半年买的人要赚了！

你要知道，惠州虽然不限购，但房产证出来之后，限售可是要三年。

 

而3年之后，涨的这点幅度会不会被月供利息给抹平，谁都不好说。

 

姑且，先算今年买了二手房的那一拨人眼光毒辣能赚钱。

 

那么算下来，其实整个惠亚这10年下来，也只有两个赚钱的节点：

 

• 一个是2015后2016年大涨之前，5000块买入的，再往前几年买的不能算。

• 二个就是，最近这一年半载，一万出头抄底二手房的，勉强能算。

卡在这两个节点，买到这两个价位区间的人大概比例有多少？

 

我想在整个惠亚的业主群体里，应该是个位数的存在。

 

而剩下的这部分业主，用一个传统的词来形容，叫：炮灰。

 

当然，仅仅讨论没有实际居住需求同时没有实际居住的那一部分。

 

你自己住，常年生活，另当别论。

 

 

惠州的坑是普遍，不是个例。

 

从购买时机、购买价格来看，坑已经是普遍，而非个例了。

 

从产品、楼盘来看，更是异曲同工。

 

除了一线临深，也就是跨一条路就到深圳的几个楼盘，和一线环惠州南站的几个楼盘，大多数小楼盘、本地楼盘，基本都是通过高佣金中介带客来坑北方人、深圳人的。

 

最典型的，就是大亚湾西区南部临着荒地的一些楼盘，前不挨深圳，后不挨南站，未来的地铁也不沾边，周边都是荒野厂区，去个万达都要走半天。

 

远远跑输大势，更不要说跟龙光、星河比。

 

分化是大渔老师文章中强调惠州的一个观点。

 

这个词放在任何城市或许都适用，但放在惠阳大亚湾更为精准。

 

惠亚的分化，比其他城市其他区域更严重。

 

而良币和劣币的比例，不是5：5，不是2：8，甚至可以高达1：9以上。

 

这也就是，我为什么一直反对粉丝们跟着中介跑去惠州买房的原因。

 

毕竟越烂的项目，佣金越高，越高的佣金，越易被主推。

 

有些东西，不是靠几张嘴几篇文章就能改变的。

 

深圳的大势，所有人都看的到。

 

西部一路高歌，宝安西乡奔10万，原本是715大降温，没成想腾讯的大铲湾智慧岛的启动，又给冷下来的市场小升了一把温。

 

在不少人反复预测东部要补涨后，都被现实反复打脸，特别是龙岗，不少楼盘稳如泰山。

 

整个东部除了坪中限价新房有明显购买价值，大多数都存在各种各样的问题。

 

这样的东部，你指望他去带动惠阳大亚湾？

 

似乎有点异想天开。

 

更何况坪中距离惠阳大门白云一路就已经高达十几公里，跟龙岗、龙华和凤岗、塘厦的一路之隔，完全不是一码事。

 

扩容的事情更是扯到不行，我已经反复讲过土地财政和开发强度的问题，决定了不可能扩容惠州东莞。

 

真的不想再重复写第三遍了，有兴趣的可以翻翻之前写扩容的文章。

 

 

理性购房，需要的不止是多听大V。

 

大V遍地的当下，谎话被人说多了，可能都会暂时“成真”。

 

但是，真金白银的付出，最后得到多少回报这个数字是不会骗人的。

 

一个地方能不能买，看政策，看人口，看经济支撑。

 

有太多的指标需要看。

 

自己学会数据分析、数据推倒，知道追溯过往，预判将来，才能真正的护住自己辛苦赚来的那些血汗钱。

开头说过，我去年曾经准备买星河丹堤95小四房，去年1.5W左右，现在看没买挺可惜。

但错过了涨幅不可怕，我害怕的是：

这一波涨幅之后，不少人又重蹈了这5年一轮的覆辙。

这之后的惠阳大亚湾，可能更坑了！

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