房地产企业因涉及税种多，税收贡献大而常常成为税务稽查的重点，而房地产企业内部资金拆借又是其开发建设中经常发生的现象，本文通过对房地产企业集团常见的内部资金拆借行为的涉税风险进行分析，并提供合规提醒。
涉税风险点一
拆借资金不符合统借统还相关政策
风险特征：集团企业、集团核心企业或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。
合规提醒：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016） 36号文）附件三第19条第7款规定：“统借统还业务中，集团按不高于支付给金融机构的借款利率水平，向集团内下属单位收取利息。统借方向下属单位收取的借款利率水平高于本身支付给金融机构的借款利率水平的，应全额缴纳增值税”。
同时，根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定：“企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过根据金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分”。
因此，在项目公司层面上还要考虑统借统还的利息利率是否高于金融企业同期贷款利率的，超出部分不得在所得税前扣除的风险。
涉税风险点二
统借统还业务缺乏合规形式要件
风险特征：统借统还业务中，项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票；同时统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同，未取得集团公司或集团核心企业或集团所属财务公司在税务机关办理的增值税免税备案证明。
合规提醒：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告[ 2018] 28号文）第九条规定：“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括根据规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证”。
第七条规定：“企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查，以证实税前扣除凭证的真实性，统借统贷业务涉及的利息支出在税前扣除时，必须取得集团开具的免税发票、统借统贷协议、集团与金融机构的贷款合同，集团在税务机关办理的增值税免税备案证明以作为税前扣除凭证”。
涉税风险点三
关联企业间无偿或低息拆借资金
风险特征：房地产集团在集团内关联企业间拆借资金，未根据独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。
合规提醒：根据《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税[2019] 20号文）第三条：“ 自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税”。
根据《税收征管法》第三十六条规定：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当根据独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不根据独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整”。
另据《税收征管法实施细则》第五十四条规定：“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额；融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率”。
因此，集团内无偿或低息可能会面临被税务机关根据金融机构同期贷款利率调整的风险。
此外，一些省级税务机关根据工商企字【1998】第59号的相关规定认为，最被接受的统借统还还需要满足其他条件：
1、企业集团需要满足以下条件：企业集团的母公司注册资本在5000万人民币以上，并至少拥有5家子公司；母公司和其子公司的注册资本总和在1亿人民币以上；集团成员单位均具有法人资格；集团公司名称上“集团”字样；
2、统借统还人是集团公司的核心企业。核心企业的认定，可以根据收入，资产，利润，人员等指标；
3、集团公司实行资金统借统还制度；
4、借款利息必须平进平出，不得加价。
作者：刘辉
陕西韬达律师事务所
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