在北龙湖最美阁楼里，望见这个开发商的务实

●●● 1● ● ●

北龙湖的豪宅，有一个门槛，就是800万。

总价低于800万的楼盘会非常好卖；高于800万总价，客户量就会直线下降，并且会非常的挑项目。

这个总价和郑州的购买力有关。

杭州的豪宅购买力是在2000万，超过2000万这个槛，就会比较难卖。而深圳福田市中心一套60平的小公寓，总价能和北龙湖洋房持平，这是因为相比较于杭州，深圳的购买力更高。

中国城市的登记，就是按照城市的购买力来划分的。

但是，眼下的北龙湖，存量最多的，就是总价800万-1000万上下的房源，甚至能占到整体库存的一半。

这是因为，在北龙湖的前期土地出让中，土地集中出让，结果就是项目集中入市，没有形成价格阶梯。

正常的情况应该是，第一波土地入市试水，摸清楚了整体购买力情况，然后接下来的入市项目就要及时调整产品定位，不断调整总价错配。

这样会形成了一个总价阶梯，层次感非常鲜明。

而目前，北龙湖的问题就是前期的认知错位，开发商普遍认为豪宅就是户型大，造成产品同质化非常严重，市场一片红海。

北龙湖不缺顶豪，总价5000万的房子都有；北龙湖缺的，是总价500-800万的豪宅，这个产品的主流购买人群，因为无房可买，所以只能持币观望和徘徊。

正商的优势就在于，很好的弥补了上面的这些短板。众多的地块，使正商有纠错机制和施展空间。

比如说第一个入市的善水上境，也是正商的试水之作，从户型配比来说，最小的户型也是180平起，和北龙湖最流行的开发逻辑并无二致。 

但是，从上境系第二子珑湖上境开始，正商开始变了。 

所以，在两年前，当珑湖上境入市时，40000的均价，没想到三个月清盘，震惊了很多人，这应该是北龙湖的第一个爆款。

珑湖上境最大的变化是，正商做了140的洋房。这让珑湖上境形成了很完备的价格梯队，从140的四房两厅三卫，到正常的180大户型，总价刚好卡在了500-800万这个槛。

在北龙湖开发企业普遍的认知错位中，正商是第一个反应过来，而又有纠错机会的。

在珑湖上境之后，正商在接连拿下的几块地中，形成了很鲜明的价格阶梯。

之后的珑水上境18栋住宅只有两个户型，145的四房两厅三卫和180的四房两厅三卫，精装均价39800，卡的依然是800万总价的这个坎。

在之后，就是顶豪的正商祯瑞上境。

这一切，让正商在北龙湖就形成了一个完美的开发逻辑，想买顶豪买大户型就去祯瑞上境，想买性价比就去珑水上境和丰华上境。

●●● 2● ● ●

今天，我们来说珑水。

在北龙湖的地块中，正商珑水上境和丰华上境是最有自己特色的两个地块。

北龙湖在规划上是围绕龙湖的棋盘性布局，小地块密路网，在整个国内只有南京河西新区和郑州的北龙湖是这样的规划，最近则还要加上雄安。

于是，在向龙湖注水时，就天然的形成了很多半岛地块，比如说龙湖北岸原先规划的六星级酒店群和新天地就是整体处在半岛之上。

但是在南岸的住宅区，只有珑水和丰华。

这是北龙湖绝无仅有的宅地半岛地块。东南是这个城市中最好的医院、西北是这个城市中最大的体育公园、西边是东运河绿化带、东边是魏河河道。

这意味着，珑水所在的这个绿色半岛，是北龙湖宅地中最具有生态性质的地块。

这张图是我站在珑水上境的样板间里拍的。眼下的马路，就是朝阳路，路面车辆非常稀少，也很安静。而在往前的足球场就是最大的体育公园。

再往前看就是烟波浩渺的龙湖，以及运河之上的白色索桥。这样的景色，只有北龙湖才有。

继续往前，就是更加寸土寸金的金融岛。

这一些让正商珑水和丰华两个上境项目显得既入世又出世。

出世时，可以享受独立于北龙湖的安静，又没有那种四面全是住宅小区的纷扰和杂乱；但你在每天早晨醒来，站在阔大的阳台上，一边喝着咖啡，一边眺望北龙湖的桥水相依，那是一种什么心情呢？也许这一整天的生活都会更美好一些吧。

入世时你要进入人间，则又可以通过龙湖外环十分便捷地进出湖心岛，东边是东三环快速路、西边是中州大道快速路，可以十分便捷地联系这个城市的任何一个部分。

所以，围绕着这些特色，珑水在不知不觉中，具备了自己非常特色的标签。

比如说，在北龙湖最具康养意义的豪宅。

8000多亩的北龙湖和运动公园，就是天然的健康生态运动系统；

紧邻郑大一附院的先天优势，这是难得的十分钟健康医护体系；在我所知道的信息中，很多家里有老人的业主或是50多岁的业主会刻意选珑水和丰华两个上境系产品。

因为，老人甚至可以自已去一附院完成体检，出门十分钟，再也没有这样方便的了。

一个数据是，在珑水上境已售的房源中，有相当一部分是卖给了郑大一附院的医生的。在我看来，这是比任何配套更为重要的条件。

这些医生们，无一不是整个中部地区最为知名、也最受人尊敬的名医。这些集中性的名医资源和圈层，如果不是因为你在珑水买了房，这辈子都不可能接触到，他们可不是你想排号就能排上的，但是邻居就不一样了。

这是珑水的整个布局图，其中的10/18/19号楼，就是紧邻着一附院的三栋楼。很多人犹豫要不要买。

正商最开始也不是很自信，就对这三栋楼进行优惠入市，精装36000。结果呢？除了个别的顶楼和一楼，这三栋楼迅速被抢完了。

我知道的是，一个在地市开工厂的人，拉着朋友一起在这里买了三套。

也可能是有钱人都比较惜命吧，但他们真的是以一附院为核心进行置业的，然后就选了生态最好的珑水。

所有人都没想到，会是这三栋楼最好买。

有些时候，我们真的需要先来打破一下自己的认知固化，再来考虑问题。

●●● 3● ● ●

接下来，我想说的依然是正商的务实。

之前我说过很多会正商很老实、很务实。这次，我们不说虚的，用东西来看。

如果你去珑水上境看房，有两个地方你一定要去看。就是一楼送到地下室和栋楼送的阁楼。 

在整个北龙湖，目前你都找不到任何一个项目，地下室是精装交付的。但是珑水上境是，之前刚交房的珑湖上境也是。

珑水的地下室，是完全按照标准层的装修标准进行。

所以，这就带来了一个什么样的结果呢？

比如说，你买了140平的一楼，正常是四房两厅三卫。但是在加上了地下室的之后，你得到了是八房四厅五卫。

并且正商做了足够的天窗，几乎没有暗间，可以正常日照下不用开灯。

我们说过，地下室的装修是和正常楼栋一模一样的。这有多厉害呢？我们随便举个例子。

比如说，卫浴。你可能想不到，在北龙湖已交房的豪宅项目中，几乎都是主卧使用智能马桶，其余全是普通马桶。

但是让你震惊的是，在珑水上境，地下室的马桶也是智能马桶。

地下室的龙头是汉斯格雅，面盆则是劳芬。

我们简单的核算一下，140平户型，一楼加上地下室的使用面积将近300平，再加上70平的一楼院子，这样的空间配置特别适合数代同住的大家庭居住。

因为，它给你带来的，是一个现代都市下异常奇缺的四世同堂的梦想。

而这样一套房子总价是多少呢？

只要800万。

你说动心不动心？

说完了一楼，我们再来看顶楼。

珑水上境的顶楼户型，都送的有阁楼，并且这些阁楼户型也都是精装的，精装标准和标准层精装一模一样。

不用说这里的马桶劳芬的智能马桶，龙头是汉斯格雅，面盆则是劳芬。

夸张的是，正商连阁楼的储物间都做了精装。

不说其他的，单凭这个阁楼精装储物间，你媳妇就会爱你更多一点。因为你给了她一个将这里填满包包的梦想。

但是我最喜欢的，还是阁楼带天窗的房间。就是下面这个。

请注意，这是阁楼，不是顶楼的正常楼层。

这个空间可以做什么呢？

可以是书房，也可以孩子的玩具房，甚至是儿童房。

我想，每一个孩子都会希望有一间离天更近的房间。

在看到这个天窗的那一刻，我在脑海里一直想象的，都是我和儿子躺在床上一直看星星、看云的样子。

我也可以架起望眼镜，给我儿子讲太阳系里的教父木星的故事，或者告诉他土卫二上正有生命在孕育，等到亿万年之后，就将进化成生物。

抑或，我们一言不发，只是简单地听着从东运河传来的蛙声。

这套带阁楼的房子，它反馈给你的，是一个关系家庭的最柔软的梦想。

看完这些，我们可以做一个总结，就是说：一套房子，一定是要可以给你带来梦想。

一套真正让你充满想象空间的房子，才是你应该买的房子。

●●● 4● ● ●

这家体量庞大的开发商，一直到今天，都还没有学会为自己讲述一个好听的故事。

从善水上境，到珑湖上境，再到珑水上境，正商一路传承下来的务实本质，却至今都没有被广为人知。

作为北龙湖第一个精装交房的高层项目，善水成为了郑州高层精装的样板。

而作为北龙湖核心区的洋房项目，从广义的角度上说，珑湖上境的意义更像是给整个核心区的豪宅制定了一个标准样板。

对于核心区的所有项目来说，你可以超过珑湖，也可以赶上珑湖，但是你的标准绝不可能低于珑湖。 

而珑水继承的，正是珑湖。

今天，我们从两个最容易被开发商遗弃的地方——地下室和阁楼——甚至北龙湖五六万的顶豪同样会将这些地方毛糙而过。

但在珑水，我们却看到了惊喜，也看到了正商的用心。

这一切，都让我对祯瑞上境充满期待，这个被称为正商的品质王冠的项目，希望正商可以更加用心的营造。

请继续加油！