中海拯救了北龙湖刚需！

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龙尾再起风云

屡经波折的豪宅片区北龙湖12号地，终于尘埃落地。

最终中海将12号地揽入囊中。这是继南岸中海玖园，北岸中海云鼎湖居之后，中海在北龙湖的第三子。中海也借此成为北龙湖第二大地主。

中海以紧贴34亿2000万的熔断价拿下，楼面价25280元每平，夸张的是，熔断后竞价的综合房价只有30843元。

纵观北龙湖过往土拍，25280元楼面价是北龙湖第四高价，但是楼面价却距离32000的毛坯限价还差1200元。但对比近临的11号地，却高出了4992元每平。

后期虽然可以用装修拉升溢价，但可以确定的是，这个地块，也只能中海来做也许才能赚钱。

郑东北龙湖，是郑州楼市出地王最多的地方。纵观土地出让表，最高峰集中在2016年的6月到8月，这个时点正是上一波全国大行情时楼市最高点的时候。

金茂府和融创一号院的楼面价都突破了36000，这个价格至今无人突破，也基本成为了近期内无法突破的高峰。

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龙尾一波三折

北龙湖龙尾北岸迄今为止一共拍过两块地。

第一次出让：2019年11月22日

郑政东出〔2019〕12号（网）挂牌出让

该项目为成品住宅，房屋成本指导价为29000元/平米，综合房价最高限价32000元/平米。起始地价21亿6000万，起始楼面价15966元/平米。

结果：流拍。

第二次出让：2019年11月29日

12号地正北，11号地挂牌出让，约84亩住宅地块，起始地价152000万元，起始楼面价15896元/平米。熔断价32亿4000万。

最终，绿城以19.4亿元竞得该宗地块，成交楼面价20288元/㎡，溢价率27.6%。

一个疑问：

北龙湖龙尾双地块11号地、12号地前后脚出让，一流拍，一成交。至今，业内关于12号地流拍原因仍在众说纷纭。

本来，中交入主之后，绿城强势回归郑州市场，对这两块地志在必得，但是首拍的12高地块，绿城加价之后，却发现无人跟价。

据了解，此次竞拍最终报价为28.4亿，超过竞拍起始价，但并未达到竞拍底价。

业内人士表示，北龙湖的土拍规则是低于竞拍底价不成交，而底价范围一般大于土拍起始价，小于熔断价，大概是熔断价的95%。

按照12号地的熔断价32亿4000万元来算，竞拍底价应在30780万元。

最终，因为区区1亿6000万之差，12块地最终只得流拍。

按说，参与12号地第一次竞拍的有4家房企，中海、金茂、保利以及绿城，全部是央企，资金实力雄厚，本土房企并未参与竞拍。

差的这1亿6000万，本不该成为问题。

两个月后，原定于2020年2月18日再次开拍的12号地，于2月4日忽被叫停，并未进入竞拍程序。

一年后，同期开拍的11号地已经化身为绿城湖畔云庐，并且第一批首开销售一空。

而问题屡出的12号地，也终于迎来了自己的第三次竞拍。

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12号地的新生

3月17号第三次土拍的12号地，迎来了一个好时机。

粗略来看，12号地此时进入市场，有三个利好：

1、宏观因素

纵观从年前开始，中国楼市的上涨行情基本上都是两个原因：优质学区房和城市核心地段的优质豪宅。

这也有两个原因：

（1）过往半个月，又开始了地王蜂拥而出的阶段。需要注意的是，此次地王是一种由上而下传导的机制。比如说浙江，是从杭州宁波高能级高热度城市一路传导到了地市和县镇。

如果复盘，则整个梯队传导则非常明显，北上深优质学区房→合肥、武汉、成都等二线核心豪宅区→三四线。

从区域上，则是从南→北的递渡趋势。

（2）疫情之后，国内经济提振进行财政强刺激之下，资金的自然流动。无论在何时何地，资金都是最聪明的，会涌向最有价值的资产。从2020年6月，明星基金收益超过50%都只能算是基本操作。最终这些浮盈大部分会从落袋为安，最终在通胀压力下，从新配置到不动产。

回到北龙湖来说，在之前两年大户型收割高端客户已经杀了几轮的情况下，年后依然走出了火热的行情。

上个周末，康桥诸子庐一天卖了12套，这可都是千万一套起的房子。在全球大放水中，财富的K型增长趋势越发明显，财富分化日趋严重，说白了就是有钱的那部分人，在大放水之后通过资产加速升值，变得更有钱了。

2、城市因素

整个南岸住宅，目前已经进入到尾声。所剩库存基本都在总价1000万的大户型。

整个北龙湖的供需已经从供过于求，到了逐渐均衡下行阶段。

12号地虽然算是北岸龙尾，但是和南岸只有一路之隔，基本可以看做是南岸的自然延续，周边基本现房或已经交房。

一方面，押注北龙湖的开发商，手里的存货基本进入到倒计时阶段了，需要快速补货。

另一方面，北龙湖仅剩可拍卖地块屈指可数，任何一个新地块出让，都会成为稀有标的，自会抢手。

盘点此次入场的买家：华发、万科、融创、中海、华润、绿城，除了不差钱的融创全部为国央企，本土房企已经无人进场了。

3、形势大好

其实一句话就可以概况，就是在北龙湖位置并不占优势的12号地，在熬过了一年多后，情形逆转，终于从无人跟价，熬到了奇货可居。现在北龙湖的地块，就算是再边角料，也会卖出好价钱。

历经波折的12号地，此时出让正逢其时。

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对市场到底有何影响

很多人将本次拍卖对标2016年点燃郑州市场的郑纺机地王。这显然是对郑州楼市并不了解的臆想。

郑州楼市是二分市场，北龙湖市场和主流市场。两者有各自独立的成长路径和定价逻辑。

北龙湖不管是卖5万，还是10万，都对主流市场基本没有影响。这一点从嘉里雅颂居总价600万，完全可以买到北龙湖洋房，但却依然每次开盘一售而空就可以知道。

此次北龙湖拍地，只可称为版块热点，对于郑州楼市的影响，也许只是饭后谈资罢了！

人们更应该关注的是，以成本管控为主打的中海，对于此次地块，会做出什么样的产品？

一方面，北边的绿城湖畔云庐将定位已经是主打北龙湖底层改善，140-170的户型占了76%，总价控制在500-700万。那么，中海该如何打错位？

另一方面，根据中海的开发路径，大概率依然会走低总价走量迅速回款的路径。不仅不会和绿城拼品质，反而会将低总价做到更为极致。

在对标绿城35000的售价，中海可能会做出120起的户型，120-130-140-160平户型，可能会占绝对占比。将总价控制做到极致。

120洋房户型大概率将浮现北龙湖，无论如何，这对于北龙湖的底层改善来说，都是极大的福音。

虽然也不排除中海新的城市总会破釜沉舟，用品质做溢价的可能，但是如果真的卖到40000多的话，就和南岸直接竞争，完全没有错位。

以12号地的地块位置，真的还是很难的，对于非常在乎回款的中海，这也并不是上策！

不过听说中海郑州城市公司的城市总是新调来的，也想干出不一样的成绩

我们认为最好的策略依然是，大力提升项目品质，用户型面积控制总价，将性价比做到极致！

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