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导语：2020年第三季度，我们经济复苏提速，推动商业市场需求的强劲反弹。写字楼吸纳量创新高，零售市场净吸纳量由负转正。
在国内经济开启“内循环”为主的基调下，商业地产作为实体商业的有效载体，将迎来时代发展的新契机，迎接国内活跃的消费需求。
在行业分化当中，要成为洗别人，而不是被洗的对象，一定要进行创新变革甚至进化，迎来“至暗时刻”之后的焕新谍变。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
“优等生”龙湖
商业地产之王是如何炼成的？
一座天街，改变一座城。龙湖商业所到之处，皆以斐然成绩，代言了城市繁华。南宁龙湖首座天街落地，扮演区域经济发展“引领者” 的角色，重新定义城市商业中心，城市居民消费方式与习惯，也因天街而焕然改变。
从发展历史来看，龙湖商业可大致分为三个阶段：从2000年接盘重庆北城汽车修理厂地块首次开发商业项目，到2009年完成3条产品线，再到2016年开始逐年提升商业目标，全国发展进一步提速。如今，龙湖在全国10个城市，在手商业项目总共达到98个，其中，开业运营的商场43个，整体出租率达到95%，商业会员超千万，战略合作品牌超340家，合作品牌超4500家。龙湖的商业地产全国化格局已经呈现。
在运营风格上，龙湖商业前十年更偏向于香港模式，当时龙湖密集考察、分析了恒隆，新鸿基、香港置地等香港"商业大佬"，总结做事维度和经验。近几年龙湖则在考察欧美的购物中心"长青企业"，包括德国ECE、美国WestField、Simon、Neiman Marcus，龙湖在寻找一个兼具个性和持续性的商业模式。
近年来，龙湖商业一直在不断探索商业、文化、科普融合创新的模式，在丰富线下商业空间内容、社交场景和体验的同时，引领更多高质量文化内容输出。
龙湖长楹天街携手中国航天·神舟传媒联合打造的“星河游记—中国航天2020科普互动展”，是继2019年龙湖集团携手故宫出版落地“故宫藏影—西洋镜里的宫廷印象”百年影像特展之后，第二次举办的跨界国家级IP的科普文化展。
作为龙湖商业探索商业空间与文化科普融合创新发展的又一次尝试，此次展览展现了龙湖商业助力文化科普的社会责任。
龙湖商业连续两年选择与国家顶级IP进行合作，积极探索商业与文化科普的创新结合，输出高品质的文化科普内容，在跨界合作当中相互借势，即提升龙湖商业旗下“天街”品牌在城市和行业的影响力，同时也承担了助力文化科普的社会责任。
商业地产复合融合发展，不再是单一业态。从传统的售卖商品上升到售卖生活方式；横向衍生体验，纵向衍生产业链；颜值再升级；发力沉浸式体验，建立深度的情感连接等。
新基建重塑商业地产
发展迎来大变局
疫情在相当长的一段时间内还将深度影响实体商业，前期也为实体商业带来了不小的打击，不过挑战中往往充满着巨大机会。正如林肯总统于逆境时所言：“这个时刻充满了困难，但是我们必须与时俱进。”
双循环的新模式恰恰给了我国正处在转型期的商业地产行业一大历史机遇期：内需的提振和制造业、服务业的强化利好商业地产行业的整体发展。但区域分化，板块分化会继续加剧，行业洗牌在所难免。同时，政策扶持力度不断加大的前提下，内循环还能够发挥国内具有竞争力城市的优势地位，加快产业落地，利好区域商业地产。
急冻停摆，慢热复苏。这8个字是对今年的商业地产最为形象的描述。
根据仲量联行的数据显示，即使没有疫情影响，2019年底中国主要城市甲级办公楼空置率多数在20%以上。
面对写字楼市场租金下滑，空置率越来越高的局面，一方面可能是写字楼市场的总存量越来越大的原因，另一方面就是现部分城市存在的区位选址不匹配、城市功能不匹配、产业生态不匹配等。
高质量的供应需求说明，办公楼宇的发展由数量扩张向质量提升转型是未来长期趋势。
随着“新基建”的东风劲吹，5G、人工智能等科技将更为普及，办公场所和办公理念也会随之更新。在新的办公场景下，员工的办公轨迹和场景将不再固定。这一更加灵活自由的办公模式也会进一步提升效率。高质量的办公空间具备更高韧性，也更容易在未来几年脱颖而出。
楼宇的安全与健康管理也会因新基建而升级。大数据和人工智能的应用将使得楼宇运营更加智慧化，提高效率、降低能耗。
商业消费趋势演变的速度非常快，商家提供的商品和服务变化也是不断的更新创新，百货商场迭代迷离，国际商超逐渐褪色，国内商超猛增不减，国潮文化加速影响，网络竞争加速闭环体验。
在消费体验上进行消费升级，更注重商业氛围、场景体验、文化创新、产品服务多重保障、会员价值、VIP超值服务和互动社交、情怀人文艺术等。消费者的兴趣、喜好、价值观对于商业资产的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。
因此，在这个背景下，商业地产的发展更应该是以顾客体验为驱动，向个性化，多元化、差异化以及方便快捷的方向转变的，契合每一个时代的消费特征去完成资产运营资产变现。
10万亿大赛道
没有城市更新就没有灵魂
2019年12月中央经济工作会议提出，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。此时“城市更新”概念替代了之前的“棚户区改造”。当时业内人士就预计，这将是2020年房地产市场的新风口。
根据佳兆业发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。
随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的10万亿大赛道。
当下的商业地产开始关注城市更新新赛道，迎来新格局和新机遇。
“城市更新是一件幸福且快乐的事情，但不是每个人都有机会洞察到机会。”WeWork中国房地产副总裁陈臻说，没有城市更新就没有灵魂，WeWork的存在本身就是城市更新的产物。WeWork过去十年的发展，正是伴随着城市更新不断迭代而存在的。
2015年，金茂明确了其城市运营商的转型方向，提出进行由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级，转型为城市运营商。因此，由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，业务涵括住宅、五星酒店、写字楼、旅游度假、新城运营开发等。这一年中国金茂的全年销售额为301.1亿元，在随后的4年间，中国金茂完成了从300亿到1600亿的跨越。
佳兆业的商业地产领域是从“旧改”开始的，成功操盘了大连天津街、深圳百货广场、深圳新世界大厦等项目，过程中形成自己的操盘逻辑。为盘活烂尾多年的深圳百货广场，围绕原创、文艺、青春、时尚等进行商场改造与业态规划，开业后DDM mall成为深圳商业盘活的典型案例。
存量时代，佳兆业商业以“有机更新”为破局，充分整合集团在地产、文体、旅游、消费、健康等各方面资源优势，形成具有核心竞争力的存量商业“换新”能力。
“无论在北美还是欧洲的成熟市场，购物中心都是随着铁路、高速公路等大交通出现以后诞生的，那个时代产生的业态，它叫模式。中国的商业地产开始找到了一些方法和门路，但是谈模式还早。”龙湖集团CEO邵明晓表示。
与传统住宅业务不同，商业地产的运营细致繁琐、占用现金流，且有着较长的投资回报周期。
重要的是，商业地产持续发展的动力是资产证券化、项目IP化、数字化。
商业地产资产证券化也说了将近十几年，但是真正的REITs做得寥寥无几但未来，资产证券化恰恰是商业地产未来有解的方程，这是我们发展的未来之道。优质的运营成为保证资产保值增值的重要手段，无论怎么样发展，保值增值是王道，这个解决的最根本办法是运营，运营永远是商业地产人必须学习的功课。
在品牌同质化、体验同质化严重的当下，很多商场会引进成熟IP来提高自己的品牌辩识度及人气，特别是自2015年以来，包括大悦城、太古、华润、龙湖等名企加入IP商业化潮流，发展到今天，已经有了“无IP，不商业”的局面。
商业地产数字化转型，是企业面向未来的战略开始，技术只是难题的一部分。很多从业者已经发现，顶层设计与组织架构在数字化进程中更为关键。
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