信托公司在发行房地产信托时，房屋的预售款一般作为重要还款来源，还有些信托公司称预售款会被优先划到信托账户做为投资人的兑付本息。如今，这项风控成为虚设，已经划付给信托公司的，还可以被追回。 近期，大业信托被广州中院列为被执行人，执行标的金额2.34亿元，被执行的原因是要求信托公司把2.34亿元退回到地产项目公司。起因是该信托公司与地产公司的一笔融资业务纠纷，信托公司向法院申请查封、冻结、划扣地产公司7.71亿元的财产。 2021年12月份，法院从地产公司的两个监管账户划扣了2.34亿元给到信托公司。 2022年5月份，唐山高新区建设局向广州中级人民法院提出异议，要求将已划扣地产项目公司的钱退回，理由是此前划扣给信托公司的钱是商品房预售资金，要求把该笔资金返还至原银行监管账户。并要求解除地产名下两个账户的冻结。 一、商品房预售资金应用于工程建设，保障购房者权益。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。 2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《唐山市商品房预售资金监管办法》第六条规定:商品房预售所得款项，应全部存入监管账户，由监管机构对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，本案案涉商品房预售资金本是用于建设项目的施工，但由于广州中院的执行行为，目前该项目已全面停工，对购房人利益产生了极大损害，以至于发生群体信访事件和大规模“拉条幅”、围堵唐山市政府、高新区管委会等相关政府部门事件，这并不符合法律规定和上述国务院通知精神。 二、广州中院的执行行为违法，不能对本案商品房预售资金采取扣划措施。根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门”； 第一条第三款规定：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。 首先，广州中院在对被执行人大恒地产两个银行账户冻结时并未通知异议人，且在冻结时立即将监管资金扣划。异议人作为商品房预售资金的监管机构，负责管辖区域内的商品房预售资金监督管理工作，广州中院的执行行为使异议人未能在合理期限内行使职权、保证建设项目的施工及维护购房人的合法权益。 其次，D信托与大恒地产、姜*之间的合同纠纷与建设的商品房项目无关，不属于因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等，商品房项目亦未竣工，未达到商品房项目完成房屋所有权首次登记的条件，因此，广州中院无权对商品房预售资金进行扣划，其扣划行为违反了法律规定。 信托公司曾提出辩解称：不同意异议人的异议申请，请法院予以驳回。事实与理由：一、法院执行局冻结、扣划被执行人唐山大恒公司银行存款的执行行为合法，应当予以支持。二、唐山高新建设局并非适格的执行异议申请人主体，应当驳回其执行异议申请。三、唐山高新建设局超过期限提起执行异议，应当驳回执行异议申请。四、被执行人唐山大恒公司欠付工程款、项目停工、业主维权等事宜是由于异议人玩忽职守、滥用职权原因造成，与法院执行局以及申请执行人无关。 第一，关于唐山高新建设局的异议主体资格问题。该院在（2021）粤01执7663号案执行过程中，冻结了大恒地产在河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行开设的账号尾号分别为001、387的两个银行账户，并从中扣划了款项。 根据唐山高新建设局提交的两份《唐山市高新区商品房预售资金监管协议》，该两个银行账户为被执行人大恒地产开发建设的房地产项目的商品房预售资金监管账户，而唐山高新建设局是两份监管协议的签约主体，作为监管机构对账户内资金的使用负有监管职责，故该院对该两账户内资金的强制执行行为与其有法律上的利害关系，唐山高新建设局可以利害关系人的身份提出本案异议。 第二，关于唐山高新建设局的异议是否超过法定期限的问题。本案中，虽然唐山高新建设局在该院对涉案款项扣划与发放完成之后才提出本案异议，但当时该院尚未对（2021）粤01执7663号案作结案处理，该案执行程序尚未终结，故唐山高新建设局提出的本案异议未超过法定期限。 第三，关于该院能否冻结、扣划涉案银行存款的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。” 《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。“人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门”； 第三款规定：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。””如前所述，被执行人大恒地产在河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行开设的账号尾号分别为001、387的两个银行账户，其性质为商品房预售资金监管账户。而申请执行人大业信托与被执行人大恒地产之间是借款合同纠纷，不属于因建设涉案商品房项目而产生的债权案件，故根据上述《通知》第一条第一款、第三款的规定，该院对涉案银行账户可以依法冻结，但对账户内的款项不得采取扣划措施。因此，唐山高新建设局请求将该院已扣划的属于大恒地产的2.34亿元款项返还至原银行账户，理由成立，依法应予支持；对其关于解除对两银行账户冻结措施的异议请求，该院不予支持。本案的焦点问题是广州中院对商品房预售资金专用监管账户冻结后是否能够扣划并支付给申请执行人？首先，商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。换言之，该款项应用于购买该商品房项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建商品房工程如期竣工和交付、维护购房消费者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展、优化营商环境的重要作用。在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措施，但只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。 驳回D信托有限责任公司复议申请，维持广东省广州市中级人民法院（2022）粤01执异692号执行裁定。 最终，信托公司还是要退回2.34亿的商品房预售款到项目公司的监管账户。 是否打破了信托常规的风控措施？很多房地产信托产品的风控措施里都有这么一条，房屋的预售款作为重要还款来源，还有些信托公司称每卖一套房的预售款的30%--50%会被划到信托账户做为投资人的兑付本息。 但是，如果按上述判例，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。 上述案件是否会对信托公司以往的风控措施产生冲击？划扣给信托公司的2.34亿的房屋预售款已经被信托公司拿去给信托投资人作为本息兑付了，又该怎么办？
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