预售商品房资金监管账户作为房地产开发商的重要财产线索之一，法院是否可以对该账户进行冻结或扣划？在什么条件下可以扣划账户内的资金用于偿还债务？下面，万益执行律师将通过相关案例，为您详细分析。 图片来源：Stockvault 《太信信托有限责任公司、大山房地产开发有限公司等合同纠纷执行复议执行裁定书》 广东省高级人民法院（2023）粤执复121号 2019年6月27日，因需对大山房地产开发有限公司（下称大山地产）开发建设的预售商品房项目进行监管，大山地产、唐山高新技术产业开发区城市建设管理局（乙方、监管机构）、河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行（丙方、监管银行）签订了《唐山市高新区商品房预售资金监管协议》，各方对监管额度、监管账户等事项进行了约定。 2021年9月18日，太信信托有限责任公司（下称太信信托）与大山地产、姜某合同纠纷一案，广州市中级人民法院（下称广州中院）作出（2020）粤01民初2017号《民事调解书》，该调解书发生法律效力后，由于大山地产、姜某没有履行确定的义务，广州中院于2021年11月23日立案执行。2021年12月3日，该院从大山地产的预售资金监管账户中扣划资金共计234853267.33元。2021年12月17日，该院在收取执行费302253元后，将剩余的案款共234551014.33元发放给申请执行人太信信托。唐山高新技术产业开发区城市建设管理局（下称唐山高新建设局）对此提出执行异议，请求撤销扣划执行裁定及将扣划的款项返还至监管账户。该案经历了一审、二审审查程序，现已审查终结。 关于该院能否冻结、扣划涉案银行存款的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门”；第三款规定：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”如前所述，被执行人大山地产在河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行开设的账号尾号分别为001、387的两个银行账户，其性质为商品房预售资金监管账户。而申请执行人太信信托与被执行人大山地产之间是借款合同纠纷，不属于因建设涉案商品房项目而产生的债权案件，故根据上述《通知》第一条第一款、第三款的规定，该院对涉案银行账户可以依法冻结，但对账户内的款项不得采取扣划措施。因此，唐山高新建设局请求将该院已扣划的属于大山地产的234853267.33元款项返还至原银行账户，理由成立，依法应予支持；对其关于解除对两银行账户冻结措施的异议请求，该院不予支持。 商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”换言之，该款项应用于购买该商品房项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建商品房工程如期竣工和交付、维护购房消费者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展、优化营商环境的重要作用。在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措施，但只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。 《津宗科技有限公司执行复议裁定书》辽宁省大连市中级人民法院（2023）辽02执复150号 在申请执行人津宗科技有限公司（下称津宗公司）与被执行人双连房地产开发有限公司（下称双连公司）建设工程施工合同纠纷一案中，大连市西岗区人民法院（下称西岗区法院）扣划了双连公司商品房预售资金监管账户内的存款349387.17元、7664576.81元。异议人（被执行人）双连公司对此提出执行异议，该案经历了一审、二审审查程序，现已审查终结。 人民法院有权对被执行人名下的银行存款进行冻结、扣划。本案争议焦点是西岗区法院扣划异议人双连公司招商银行4119××××0909账户中的存款的执行行为是否合法。首先，异议人主张案涉账户系商品房预售资金监管账户，应当提交相应的证据予以证明。异议人未举证证明案涉账户系商品房预售资金监管账户，亦未证明西岗区法院扣划的款项系商品房预售资金【注：异议人在执行复议程序中提交了招商银行股份有限公司大连分行（甲方）、双连公司（乙方）、北京兴电国际工程管理有限公司（丙方）签订的四份《大连市商品房预售资金监管协议书》，证实法院扣划的账户为商品房预售资金监管账户】。其次，根据生效裁判文书的认定事实，异议人欠付的质保金均系双方进行工程结算、确认工程结算额后，在工程结算款中按比例予以扣除而作为质保金。异议人扣除部分工程结算款作为质保金，在期限届满后仍未返还，应视为异议人没有按照确认的工程结算额支付相应款项，被扣除部分的质保金应视为工程款的一部分，属于《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施”规定中的可以采取扣划措施的款项。同时，生效裁判文书（2022）辽0203民初4973号民事判决确定的被执行人的应付款项包括两部分，一部分为质保金及利息，另一部分为场地照管、临时设施费用及相应利息，并非全部为质保金及利息。结合以上几点，即使案涉账户为预售资金监管账户、相关款项为商品房预售资金，根据前款规定，西岗区法院对其中的款项进行扣划亦符合法律规定，并无不当。 建设工程质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷责任期到期后，发包人应按合同约定向承包人返还保证金。案涉保证金属于工程款的一部分，可以从商品房预售监管账户中划拨。 商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。设立商品房预售资金监管账户的目的是保障完成本工程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付工程建设的施工进度款及本工程其他相关费用。虽双连公司应向津宗公司返还的质量保证金及欠付的场地照管、临时设施费用涉及西岗区黑咀子码头及周边地块改造项目A1、A2、B2区块，但实质均为该整体项目的工程建设款。西岗区法院冻结并扣划项目A1区块的预售监管账户用于执行上述工程建设款项符合设立商品房预售资金监管的基本目的，不违反专款专用原则。 综上，西岗区法院执行裁定认定案涉款项属于《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施”规定的可以扣划的资金范畴，从而认定执行行为合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。 通过上述案例及相关法律规定可知： 一、人民法院可以对商品房预售资金监管账户进行冻结； 二、对于建设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件，人民法院可以对商品房预售资金监管账户内的资金进行扣划； 三、其他类型的案件，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得扣划。 值得注意的是，根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第二条规定，商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。 在司法实践中，针对上述类型的案件，有些法院不通过执行程序解决，即不扣划预售资金监管账户资金支付给申请执行人，而是由申请执行人或被执行人自行向项目所在地住房和城乡建设主管部门申请审核，向商业银行申请支付。付款后，向法院报告付款情况即可。 商品房预售资金是保障房地产项目建设、维护购房者权益的特定资金，依法应专款专用。商品房预售资金监管账户不同于一般的银行账户，人民法院能否对监管账户内的资金进行扣划，应结合案件类型及商品房项目是否完成房屋所有权首次登记等情形来确定。如您在这方面有疑问的，敬请联系广西万益律师事务所案件执行部，我们将为您提供高效、优质的法律服务。 《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》 一、 商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。 人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。 除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 黄文柳 广西万益律师事务所案件执行部部长 擅长领域：案件执行、法律顾问、婚姻家事。
吕奇文
广西万益律师事务所案件执行部专职律师
擅长领域：案件执行。
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