编者：万仁涛；本文采用了六安市皋翔公证处刘杰的观点，在此表示感谢。图片为中国养老週刊编辑配图，图文无关。本文约3300字
2021年初，湖南益阳一位62岁老人，因为某养老机构吞噬了他预付的17万元资金——这几乎是他靠打杂工辛苦积攒下的全部收入，追讨无果而跳江自杀。事件引起全网哗然，会员制养老又一次成为舆论焦点。
对于社会公众和很多养老机构而来说，会员制模式可谓是令人“爱恨交加”：
一方面，社会公众希望通过会员制能让老人享受高质量的养老服务但是担心机构“爆雷”；另一方面，养老项目希望通过会员制能够快速回收投资，又担心被定义为非法集资）。
今天，我们就结合养老会员制暴雷案例与国内现行政策法律环境等方面的研究，对现有法律框架下的养老会员制风险点做简要解析，并简要提出一些养老会员制合规经营和风险规避的建议，希望能给正在打算做养老会员制或者已经在做的养老同仁带来一些启发。
作为一种经营体制，养老会员制是在养老项目被持有经营的情形下，养老项目经营者通过发行会员卡，一次性收取会员费办理会籍，将养老项目的居住权益、享有养老服务的权益、会员增值等权益让渡给会员卡购买人，从而建立长期稳定的会员销售与服务体系，期冀达到经营的效益回报与客户的投资增值。
养老项目养老采用会员制，主要是为了更快地回笼资金与拓展业务。另外，采用养老会员制可以有效地显示会员登记信息，通过身份甄别来降低信息不对称所引起的交易成本，并且养老项目是以持续性照料为主，服务对象相对稳定，服务内容具有重复持续性，因此比较适宜采用会员制。
国内采用养老会员制模式的养老项目有很多。其中，有几个典型案例值得借鉴：
一是亲和源旗下的上海亲和源迎丰老年公寓。其设计的熟年卡对应的是养老项目入住房屋的永久使用权，会员卡权益可继承、可转让、可回购，在收费模式上，终身会员卡采取统一定价的方式，在客户实际入住时根据不同的房型额外收取服务费。
二是常州金东方颐养中心。发行的金卡对应的是养老项目入住房屋的永久使用权，会员权益可继承、可转让，在收费模式上，在老人入住时按照房屋建筑面积收取服务费，不入住可用来对外出租并获取租金回报。
三是上海泰康之家申园。其采用的押金型会员卡对应的是养老项目入住房屋的终身使用权，直至权益人身故，押金金额全额可退，会员卡不可继承、不可转让，在收费模式上，在客户入住时需缴纳服务费，以保证养老项目的可持续运营。
四是杭州万科随园嘉树。才用的租金型会员卡对应的是养老项目入住房屋的定期使用权，会员卡权益原则上不可继承、不可转让，在使用期限内可根据入住情况等额退还剩余租金，在收费模式上，在老人入住时需缴纳服务费。
实际上，近些年来，国家及地方层面对养老服务开展会员制出台了很多法规与政策。
在法律层面，《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2010〕18号]、《防范和处置非法集资条例》等法律法规对会员制相关内容有明确的适用发条，这里就不一一列举了。我们重点来看看政府部门的有关政策。
（一）国家层面的相关法规政策
1.2016年12月，国务院办公厅在《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》中对违规推行养老会员制度的行为进行了原则性规制。第六条规定：“对养老服务中虐老欺老等行为，对养老机构在收取保证金、办理会员卡和发行金融产品等活动中的违法违规行为，要依法严厉查处。加强养老设施和服务安全管理，建立定期检查机制，确保老年人人身安全。”
2.2018年8月，民政部在《关于进一步做好养老服务领域防范和处置非法集资有关工作的通知》中对防范养老会员制可能产生的非法集资风险进行了规定，要求各地根据实际情况，对以养老服务领域“会员卡”、“预付费”、“投资养老公寓”等名义可能涉嫌非法集资行为，及时发布风险提示，加强金融知识普及。同时规定，应防范养老机构采取会员卡、预付费等方式收取大额费用带来的资金监管和非法集资风险。
3.2019年3月，《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》中，明确提出加强老年人消费权益保护和养老服务领域非法集资整治工作。文件指出，对养老机构为弥补设施建设资金不足，通过销售预付费性质“会员卡”等形式进行营销的，按照包容审慎监管原则，明确限制性条件，采取商业银行第三方存管方式确保资金管理使用安全。
（二）地方层面的相关法规政策
除上述国家层面规定外，我们注意到，各地也陆续出台了涉及养老会员制的地方法规或者政策。
1.北京——《北京市养老服务机构监管办法（试行）》[2018年11月3日京民福发〔2018〕412号]
北京市民政局等部门于2018年11月3日发布了《北京市养老服务机构监管办法（试行）》（简称“《北京市养老机构监管办法》”），对养老会员制进行了具体规范。其中第三十条明确规定：
《北京市养老机构监管办法》虽然仅为地方规定，但是对依托于地产行业的传统养老公寓经营提供了一定监管思路和合规出口，关注已收取的会员会费与企业自身的资产情况匹配、已收取资金的安全性、资金使用目的。
2.重庆——《重庆市老年人权益保障条例》（2018年3月1日修订）
2018年3月1日，修订后的《重庆市老年人权益保障条例》规定，养老机构因支付老年人入住期间的医疗等应急费用，需要收取保证金或者押金等费用的，金额不得超过该老年人入住养老机构月服务费的6倍。服务关系终止后，养老机构应当在十日内退还保证金、押金等费用的余额，并支付银行同期活期存款利息。养老机构收取的保证金、押金等费用应当建立专户存储。保证金、押金等费用的收支和使用情况，应当每半年向入住的老年人公布。民政部门每年应当对养老机构收取和使用保证金、押金等费用的情况进行监督检查。
《条例》还规定了相应的惩罚措施：超过该老年人入住养老机构月服务费用六倍的，由民政部门责令立即退还超额部分本金，并支付银行同期活期存款利息；拒不退还的，处违法金额一倍以上三倍以下的罚款。养老机构向入住的老年人收取的保证金或者押金等费用，超出范围使用的，由民政部门责令改正；拒不改正的，处违法金额一倍以上三倍以下的罚款。
3.山东——《山东省养老机构公建民营管理办法（征求意见稿）》
2020年6月的《山东省养老机构公建民营管理办法（征求意见稿）》的第二十条提到：严禁运营方在服务中发生虐老欺老等行为，严禁发生收取保证金、办理会员卡和推销金融产品等行为。
山东省可以说是态度鲜明，对公建民营项目采用会员制持明确的反对态度。
4.南京——《南京市养老服务条例》
2019年12月27日南京市第十六届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的《南京市养老服务条例》中，第三十七条明确规定：养老机构不得以还本付息、给付回报或者约定回购等方式，诱导社会公众购买养老服务产品、养老公寓、预售卡、优惠卡，或者投资养老服务项目。
5.四川——《四川省人民政府办公厅关于推进四川养老服务发展的实施意见》[2020年2月3日川办发〔2020〕9号]
《实施意见》在“（七）实施综合监管能力提升工程。”这部分内容中明确指出：严厉整治养老服务领域非法集资乱象，对养老机构为弥补设施建设资金不足，通过销售预付费性质“会员卡”等形式进行营销的，按照包容审慎监管原则，明确限制性条件，采取商业银行第三方存管方式确保资金管理使用安全。严禁在养老机构内进行保健品推销。建立养老服务监测分析与发展评价机制，推进养老服务机构服务质量信息公开。2020年年底前，市、县政府分级公开本区域养老服务扶持政策、项目清单、服务标准、供需信息和投资指南。
6.深圳——《深圳市民办养老机构资助办法（征求意见稿）》
2021年3月10日，深圳市民政局官网公布了《深圳市民办养老机构资助办法（征求意见稿）》及其修改补充说明，明确“已通过实行会员制收费，要求老年人购买金融、保险产品等方式快速回笼资金的养老机构，不在引导扶持的范畴。”新增条件“收费项目和标准公开透明，各项收费均按月按项收取。不存在要求入住对象办理会员卡、购买金融产品或保险产品等行为。”原文如下：
在《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》的政策支持下，养老行业有越来越多的重服务、重消费的轻资产类投资人进入市场，服务行业相较于地产行业，其实更需要通过“会员”身份增加客户粘性，在“养老会员制”被污名化后，越来越多的养老服务经营者困惑：养老行业如何实现会员制合规？六安市皋翔公证处刘杰给出了如下看法。
（一）养老会员制的主要法律风险
1.养老会员制模式下销售的养老会员卡对应的是房屋产权，还是包含房屋使用权在内的综合性养老服务权益没有明确规定。本文所述的养老会员卡对应的是享有养老项目房屋入住使用权在内的相关权益，房屋产权并不发生变更。
养老会员卡对应的相关权益主要包括养老项目的居住权、配套设施的使用权和养老服务的享有权。从投资属性上看，由于养老会员卡购买人无法拥有养老项目房屋的独立产权且附加了大量只有老龄人群才需要的养老服务内容，故而养老会员卡的居住权益只对特定人群具有吸引力，其投资价值高度依赖于养老项目的服务内容和服务品质，而非居住空间本身。
2.养老项目的会员享有的是入住房屋的使用权，所有权归养老项目的经营者或第三方享有，这就造成了房屋所有权和使用权的分离，如果养老地产非社区经营者自持，未来养老项目的经营者出现经营风险，会员将会面临较大风险。
养老会员制模式的成功与否取决于后期的运营。养老会员卡的销售不仅仅是出售社区内的房屋，而是为入住人提供专业、综合性的养老服务，如果简单把养老会员卡费的收取当做房屋使用权的一次性买断，而忽视养老项目的运营和维护的重要性，是非常危险的。养老项目会员卡销售不是一次性的服务，若想赋予养老会员卡长期的投资价值，除了良好的运营维护外，对于养老会员卡提供一定期限后的退款或定向回购的承诺也非常重要，并应提前设定入住房屋增值后的转让规则。
3.养老会员制模式下的高额收费一直是业界讨论的焦点问题，对于会员费用性质的争议也来源于养老项目高额的收费，因此无论是购买养老会员卡的费用，还是入住后服务费用的收取，都需要优先保障客户的信息知情权，关于企业收取的会员费和服务费用的使用也应该以保障养老项目的可持续运营为前提，对于所收取的费用严格细化，规范相应的养老服务标准，标准对应的高额收费具体包含的收费项目及项目经过评估后的价值都需要以明示的方式让会员知晓，因此，需要建立完善的费用监管体系以确保资金的合理使用，从而防范经营风险。
（二）养老会员制合规经营建议
结合养老项目的具体情形，养老项目经营者在采用会员制模式时，应当注意下列问题的审查、确认。
1.养老项目的土地性质问题
养老项目的土地取得方式以及土地的性质将决定养老项目的发展方向及盈利模式。
确立养老会员制前需要对项目的土地性质、功能定位及整体开发情况进行审查，尤其是土地性质对项目运营模式具有很大的影响，从目前国内养老项目项目用地的性质来看，有医疗、商业、旅游、工业、养老设施用地、社会福利用地等土地性质，从目前的政策导向来看，养老会员制更倾向于自建自持物业经营，因此通过划拨方式取得的土地则不适宜采用会员制。
2.入住养老项目的条件及程序
养老会员卡的购买客户可能是入住老年人本人，也可能是其子女，抑或是看好项目前景的投资客，但无论购买人基于何种考虑，都会参观了解养老项目的情况，并了解社区的入住要求，例如对入住人是否达退休年龄、身体状况是否适宜、家庭财务状况能否支持等，因此，在与购买者签订养老会员卡购买合约时，需要对购买人明示入住前的流程，可采取健康体检的形式评估入住人的生理和心理状况，列出具体的评估标准，并约定当入住人不满足明示的评估标准后会员卡的处置办法。
3.收费条款
养老项目采取会员制的准入方式，对于拟入住人员的入住房屋的服务费用的收费标准应该提前进行释明，因为养老服务项目除了优质的居住条件外，购买人最看重的还是养老看护服务，例如24小时的看护响应、专业护理、社区活动及餐饮服务等，所以在养老会员卡购买合约中应详细列明入住后的收费项目、收费标准及价格的调整机制，并给予拟入住人员在不同服务之间进行选择或调换的权利，以便于拟入住人员合理对照评估自身的经济承受能力，不要对入住者承诺无法兑现的服务内容。
4.养老会员卡权益的继承、转让和回购的约定
养老会员卡购买人会在签署养老会员卡购买合约时一次性或分期支付会员卡费，其特殊的复合权益属性导致了会员卡流转需要一定的限制。对于会员卡财产属性部分只要符合合同变更规定就可以转让和继承，但是对于会员卡包含的养老服务这类的无形财产的转让和继承则需要有相应的限制。因为社区养老服务针对的是特定的人群，而无法包含所有的自然人。
5.“居住权”条款的预设
养老会员卡中包含的对社区房屋的终身使用权并非一个期限上的确定性概念，对社区房屋的使用视为租赁的话，购卡人与养老机构对租赁期限没有约定或者约定不明确，将视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在《民法典》出台后，可以尝试在合约中预设“居住权”条款，以达到入住人对社区房屋终身使用权的预期。
《民法典》第十四章规定，居住权是居住权人按照合同约定，以满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。由此可见，居住权是一种用益物权，其具有物权的属性，即具有对世性、绝对性和直接支配性等属性。居住权不同于租赁权，租赁权是债权，是具有相对性的，不具有绝对的对抗第三人的属性。
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