本文字数5467字。作者：叶明筠
【一】
美国会员制养老项目运营分析
■ 美国养老社区——CCRC简介
美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。
CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。
第一，独立生活服务。接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。
第二，辅助生活服务。当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。
第三，护理生活服务。当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的２４小时专业护士进行照料和监护。通常接受护理生活服务的老人年龄在８０岁以上，并居住在特殊的２４小时单元或护理中心。
■ CCRC会员制收费模式
养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从２万~１００万美元不等，平均２５万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。另一个条件则是此小区必须能够满足年长者住民在不同阶段中所需要的照护服务，至其过世。
在美国，CCRC的定价模式分为三种方案：
Ａ型终身照护方案。终身照护合约，入门费相对较高，月服务费不会随着身体的变化而增加。
Ｂ型——改良型方案。一定范围内的照护合约，人门费相对Ａ型较髙，月服务费在需要照护的一定期限内（或等级内）保持不变，超过一定范围，按市场价的一定比例收费。
Ｃ型——按服务项目收费方案。根据身体状况，服务不同，月服务费会随之而变化。
根据定价模式，美国CCRC通常采取会员制的收费模式：入门费＋月费。入门费：返还部分＋非返还部分，通常返还比例为５０％~９０％。
美国养老机构入门费的价格主要考虑周边住宅的均价、市场竞争和开发成本，非返还部分一般为行政服务费，返还比例与入门费和月费的定价有关。
月费：服务费、餐费、基本水电等。根据房间大小，入门费从２０万美元到１００万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要大约支付３０００美元，半护理老人大约支付４０００美元／月，全护理老人则是５０００~６０００美元／月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。
如果一位老人在CCRC独立生活１５年，每月支付３０００美元，加上入住时一次性支付的费用（平均２５万美元），从入住到去世，在CCRC花费的总费用在８０万美元左右，这还不包括通货膨胀可能造成的物价上涨。此外，老人还会有其他生活支出，如电话费、娱乐，以及医疗保险中不包含的其他项目，如看医生时的挂号费。
■ 美国中高端养老机构案例
案例一：ＡＭＳＴＥＲＤＡＭ老年公寓（高端）（见下表）该项目位于纽约皇后镇、华盛顿港，建筑面积５５８００平米，共２２９个独立生活房间、５６个专业护理房间、２６个协助生活房间、１８个失智房间。
案例二：３０３０公园水印社区（中髙端）（见上表）该项目位于康涅狄格州布里奇波特市，社区拥有２４６个单元，其中１８５套为自理养老单元、２６套为半自理养老单元、１３套为失智照护单元、并设有２２个医护床位。
【二】
中国会员制养老社区实践
中国中高端养老社区充分借鉴美国CCRC发展经验，引入会员制模式，主要分为两种，一是参照美国的可返还入门费模式，一是采取１５年租金趸交模式，以下结合案例具体介绍。
■ 会员制收费模式一：可返还入门费＋月费
案例一：泰康之家申园（上海）
该项目位于上海历史发源地松江，佘山脚下，总投资４２亿元，占地面积９万平方米，建筑面积约２２万平方米，可容纳２４００户居民。申园引入国际领先的CCRC养老模式，“１＋Ｎ”的全方位服务模式，并配备了专业康复医院和养老照护专业设备，是一个可供独立生活、不同程度的协助生活、记忆障碍和专业照护服务的老人长期居住的大型综合高端医养社区。收费模式见下表１。
案例二：天地健康城（上海）
该项目位于青浦区朱家角镇，距离上海市中心约１小时车程，区位优势明显。一期占地约１０．７万平米，建筑面积１５万平米，总户数约为１２００户，２０１４年５月开盘，商住用地，４０年产权。居住产品类型包括８６８套独立产权公寓、２７０套爱维老年公寓（本案例主要借鉴，由３栋１１Ｆ小髙层组成，每层８－１０户，租赁型服务式公寓）、３００张护理床位。项目拥有恬愉学堂、恬愉食坊、德颐护理院、风情商业街等各种生活配套，主要为老年人提供“医疗养乐”全面服务方案，为“自理、介助、介护”人群提供针对性服务。收费模式见表２。
■ 会员制收费模式二：15年租金趸交按入住年限等额退还＋月费
案例一：万科随园嘉树（浙江杭州）
该项目位于杭州良渚文化村内，总用地面积６３８５２平方米，健康公寓是共１７栋５~６层多层产品，其中１栋为需要辅助的老人护理区，共包含９６个床位，１栋康复中心，其余１５榇为生活自理老人生活区域，分为７５、１００、１１０三种户型，共５７５套房源。收费模式见表３。
案例二：亲和源爱养之家（上海）
该项目位于上海市康桥镇秀沿路，公寓建筑面积近２万平方米，其中公寓单元１２６套，照护单元６４间。生活配套服务设施齐全，包括餐厅、水疗ＳＰＡ、娱乐活动室、阅览室到咖啡吧等，就医、采购、娱乐、兴趣活动往来自如，秘书式服务。收费模式见表４。
注：亲和源会员卡分为Ａ卡和Ｂ卡。
Ａ卡享有永久使用权，其有效期与房屋土地的使用年限相同，不记名、可继承、可转让，持卡满两年公司可回购，卡费１５０万；Ｂ卡的有效期至老人去世。
Ｂ卡又分Ｂ１卡和Ｂ２卡。Ｂ１卡权益人可指定两名会员人住，享有一套公寓或一到两个照护单元的终身使用权，不可继承、不可转让。Ｂ２卡权益人可指定一名会员人住，享有一个照护单元的终身使用权，不可继承、不可转让。
【三】
我国会员制养老的出路与挑战
我国是老龄化人口较为严重的国家之一，面对愈演愈烈的老龄化趋势，中国的养老产业在巨大的压力下向着多元化的趋势发展。目前除了国家政策保障性养老院、敬老院和托老所等之外，还形成了社区养老、机构养老、以房养老和会员制养老等多种模式，以保障老年人能够顺利地安度晚年。私人企业参与到养老产业中来，保障养老产业服务的不断完善是新时期我们不断探索新的养老模式、减轻国家养老压力的新措施。
以上案例显示，会员制养老模式作为我国私人企业探索养老行业的试验，已经取得了一定成效，也创造了良好的社会效益和经济效益。但有业内人士提出，会员制养老依旧面临诸多困境，尤其在合法性、合规性等方面存在漏洞与不确定性，例如缺乏养老机构方面的专门法规、关于养老会员卡债权债务方面存在纠纷等，这些都是限制该种养老模式健康快速发展的掣肘。具体而言，可归纳为以下方面：
第一，关于养老产业实行会员制模式，我国法律目前没有明确的规定及规范条例。
第二，会员制养老模式销售的是房屋的使用权，还是特殊的养老服务，抑或是两者的结合体，没有明确的规定。
第三，如果会员缴纳会员费获得的是养老地产中房屋的使用权，但地上建筑物的所有权却归属于养老公司，这就造成了使用权和所有权分离，未来企业一且出现经营方面的问题，会员将因为产权和使用权的分离面临难以预估的风险。
第四，会员如果享有的是房屋的使用权，那么在该种模式下使用权能否继承和转让存在较大的争议。
第五，会员费用的性质存在很大争议，对于该种费用为租金、押金还是物业费，目前还没有统一的认识。会员费的收费不明确，费用使用混乱，缺乏必要的监督管理体系，也是目前业界普遍垢病的问题。
第六，土地的取得方式是限制该种养老模式大力发展的关键，目前很多私人企业用于开发老年公寓的地产是按照工业用地的方式出让获得土地的，但是项目规划却不是工业用地的项目；而国内一般养老产业用地是国家按照划拨的方式无偿取得土地的，但这种土地性质是不能用于盈利性经营的。
会员制养老是老年人首先支付一定的金额，获得养老房屋的使用权，然后定期向养老机构支付一定的服务费用，接受养老服务一种消费模式。这种模式本身已经得到发达国家市场的验证，“移植”到我国之后，还处于初级探索阶段，因此，一方面需要国家政府的大力支持和引导；另一方面应完善相关行业规范，加强法律法规建设。有学者建议，主要应从以下方面着手：
第一，完善服务费用监管体系。
会员制养老模式的高收费和高标准一直都是业界讨论的重点，对于服务费用性质的争议也是因为高额的费用所致，因此服务费用的合理使用就需要完善费用监管体系。
服务费用的监管首先需要保障公民的信息知情权，这不仅需要企业真实公正地对企业财务数据予以统计，更需要保障大众对于一般财务的数据知情权。保障公民合理的知情权需要企业履行信息披露的义务，真实的财务数据、条理化的收费明细和合理的收费标准是企业履行信息披露义务需要考虑的因素。
其次，对于所收费用严格细化，高额的收费具体包括哪些收费项目、每一项目经评价估值的费用明细，这些都是需要以明示的方式让老年人知悉的。
最后，需要国家设立专门的机构对于企业参与养老产业进行监督。养老是国家的社会保障职能，为缓解国家养老面临的压力，可以鼓励适合的企业参与到养老产业中来，不断深化和完善养老产业服务标准，国家的社会保障职能需要以监督管理的形式参与到企业养老产业中来。
由此，可在民政部下设专门的企业养老监督管理部门，不仅在政策上支持和鼓励企业参与老年产业，而且可以充分发挥其监督作用，对企业的养老费用实施全程监管，保证企业所收髙额养老费用取之于民、用之于民。
第二，制定养老服务标准。
参考日本、德国等发达国家既有经验，在我国养老合同中，引入服务品质评价标准，通过规范性文件明确养老服务提供者的服务标准，确保老年人能够享受更优质的服务，同时规范养老行业的秩序。养老服务费用的规范也能够防范人们对于该行业发展的质疑。
因为会员制养老模式服务费用的资金数额巨大，容易让人误会为非法集资行为，目前此种模式的客户群体只限于没有经济压力的老人，动辄上百万和数十万的费用不是一般人可以承受的，这也导致会员制养老模式实际人住率与产业预期不相符。
所以在规范养老服务标准的情况下，也需要对养老费用有明确的规定。国家可以通过调査研究，制定统一的收费标准，这样不仅可以打消人们对于该项模式可能为非法集资的质疑，还可以减少因为服务费用引起的纠纷。
第三，规范养老会员卡的流转。
养老会员卡是老年人与养老机构签订养老服务协议，由老年人支付养老服务费用，养老机构发给老年人享受养老服务的一种特殊权证。养老会员卡作为一种特殊的会员卡，其特殊的属性导致了会员卡的流转需要一定的限制。养老会员卡的流转不仅要遵守《合同法》关于债权转移的规定，还必须有自己的规范。
首先必须明确会员制养老模式的先进性和可行性，上海亲和源等试点已经足以说明这种模式在我国的发展潜力。
其次，明确养老会员卡的流转，对于财产属性的部分只要符合合同变更的基本规定就可以转让和继承，但是对于特殊物质属性的养老服务这种无形的财产其转让和继承需要有限制。就特殊物质属性部分的转让，必须有限定条件。因为养老服务是老年人享有的一种有年龄身体条件限制的服务，对于这种属性的转让必须限定达到一定年龄条件和身体条件且自身能够支付受让费用的老年人，而并不能包括全部的自然人。
综上，会员制养老模式是我国私人企业试水养老产业的新探索，会员制养老服务合同是保障老年人和企业养老机构之间权利义务的关键，积极引导制定规范的养老服务合同是双方能够和谐发展的重中之重。
目前，会员费用的争议严重阻碍了该模式的快速发展，有学者认为，养老会员费用应该是包括生活照料、房屋租赁、医疗健康服务等多种要素的、老年人身体和心理得到全面照顾所支付的对价，与传统的房屋租金、押金和物业费存在根本的区别。
对于高额的费用可能导致的非法集资问题，业内人士指出，企业是以盈利为目的的，为了维护企业的正常运营和资金周转，而且在土地取得和运营投人方面缺乏国家支持的条件下，私人机构养老会员费用髙于一般国有机构是可以理解的。再者非法集资需要以非法占有为目的，企业养老机构收取高额的费用是为了创造更加宜居的环境和生活条件，并不具有非法占有的目的，所以也不可能构成非法集资。
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