编者：万仁涛。本文采纳了周燕珉工作室、克尔瑞养老地产、上海申养官网、同济大学新闻网等自媒体及网站资料，在此一并表示感谢。全文约约3500字，建议阅读8分钟
今天我们分享一个案例，是关于社区嵌入式养老的。
这个项目位于上海，是嵌入到城市花园小区内的一个小微型养老服务中心，名字叫智汇坊。
智汇坊的区位图
没错，是万科干的。但目前是由上海申养投资管理股份有限公司来运营。而这个申养公司，也与万科有着非同寻常的关系——申养公司成立于2015年，是由上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合发起成立的混合所有制企业，专注于养老运营服务行业。
回过头来继续说这个项目。
在申养内部，这个项目的正式名称叫做“城花智汇坊”。该项目位于闵行区中春路8888弄82号（万科城市花园小区内），为申养旗下首家社区嵌入式“长者照护之家”。
与申养运营的其他智汇坊项目一样，城花智汇坊是为社区长者提供中短期住养、日间照护、居家上门、社区助餐、养老政策咨询、社区融合活动等服务，并定期举办形式多样的长者社团活动及各类专业讲座，食、娱、养、护的一站式社区总结养老服务设施。
城花智汇坊项目于2014年10月开业，建筑面积1290㎡，两层的建筑物内设38张长期照护床位和10个日托床位，面向半护理、全护理长者，提供长期照护、短期照护、日托、助餐、助浴、健康管理、康复训练、代配药、文化娱乐、远程医疗等服务。
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首个项目为何落地此处？
城市花园小区是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，至今已有20多年了。当年还是青壮年的那群业主，也就是20年前能够自己掏钱买商品房的那群有经济实力观念超前的人，转眼间到了需要养老服务的年纪，社区内部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料，城市花园小区已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
城市花园小区的主入口之一
再加上城市花园作为老社区，养老服务配套设施几近于零。
于是在这种情况下智汇坊应运而生。
实际上，城花智汇坊的落地并非一帆风顺。
这幢建筑最初是城市花园的售楼处，住宅卖完后改建成了社区活动中心。与国内很多社区嵌入式养老服务设施一样，城花智汇坊在建设改造过程中遭遇到社区居民的反对。
居民反对的原因有两条：
一是以前的社区活动中心包含了乒乓球活动场地、瑜伽会所等为民服务设施，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。二是小区内部分业主认为养老院“脏、乱、差”，救护车会经常出没，这不仅影响自己的生活，甚至会影响房价。
后来，经过多方协调并做大量解释工作后，改造工作才得以继续。令人欣慰的是，改造完成后，社区老人或独自、或被子女带着纷纷前来登记，原因就是：这里太好啦！而且就在小区里。可见，周边的社区居民对养老服务需求还是很高的。
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都有哪些功能和服务？
智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。她具有日本留学和工作的经验，对日本小规模多功能设施了解很深。可以说智汇坊是日本小规模多功能社区养老经验在中国的一次实践。
改造后的智汇坊外观
前面说过，智汇坊总建筑面积1290㎡左右，共2层。它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
先来看一层的布局。
一层的功能用房包括日托区、多功能厅和入住区。
日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
多功能厅是老人进行日常活动（包括看电视、聊天、做检查等）的空间。老人们在这里齐聚一堂，热闹的活动场景不仅起到了对外的良好展示作用，而且利于激发老人们的生活积极性，保持他们的身心健康。
智汇坊里的客厅
一层采用了东、西分区设计。东区主要为多人房间、上网区、公共卫生间、日托休息室。 西区为功能区，包括康复室、休闲区、就餐区、洗衣房、沐浴室、理发室等。
再来看看二楼的布局。
二层为隔层，10间10-15㎡单人间，两房公用卫生间（双侧开门），公共功能间仅有卫生间和洗物室，布局紧凑。
适老化设计也是一大亮点。
在这里你会发现有很多贴心的适老设计：调控滑轮椅、坐式浴缸、防滑快干地板、升降床、金属扶手、木质包边的墙角、入户推拉门、姓名牌、两边都可进入厕位的推拉门、没有门锁的房间门……
公共区域主要为防摔倒设计；沐浴室注重温控、防寒、防摔倒设计。
扶手和紧急拉环打造充分，均为推拉门入户。
最后看一下收费模式与服务项目。
根据2018年的收费明细，城花智汇坊的服务模式有两种：日间托付和短期托付两种模式；日间托付主要是娱乐+餐饮。短期托付更偏重于护理；4点半学校主要是外教课。
服务提供模式：
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总结：嵌入式养老项目的商业模式借鉴
根据城花智汇坊的运作模式，结合国内其他社区嵌入式养老项目的操作手法，我们从从产品服务、客户界面、基础设施、成本收入四个方面总结嵌入式养老项目的商业模式。具体分析如下：
1.产品服务
嵌入式社区养老项目以“就地养老、原居安养、一碗汤的距离”等传统养老理念为导向，选址于城市中心或副中心，交通便利，配套设施比较齐全，周边有成熟社区。以符合老年人的生理、心理需求为出发点，将适老化设计、养老硬件、养老服务嵌入于项目中，充分整合项目周边各项公共服务资源，迎合并引导老年人的养老需求。项目应设置居住、活动、餐饮、养生、照护、基础医疗等配套功能区，居住户型以单间或两居室为主，居室内与公共区域均配置适老化设施设备。聘请专业养老运营团队，提供生活照料、健康管理、文化娱乐、基础医疗等各类服务。还可以为社区内的其他老年人提供日托、居家上门照护与家政、送餐等延伸服务。
2.客户价值
项目定位为社区配套服务设施，集“居家+社区+机构”为一体的中小型养老机构，为本社区及周边社区提供亲情健康养老服务。目标客户是有一定经济承受能力，子女平时无法照料或不在身边、自理能力受限制需要照护的老年人。社区有了嵌入式养老机构后，活力老年人可以自由的居家养老，也可结合自身需求购买养老服务；半自理老年人可以选择日托或专业照护，维持或改善自身能力，延缓衰老步伐。护理型老年人可以去社区机构居住，享受 24 小时专业看护。这样可使社区内的老年人都能够实现原居安养，离家不离社区。
3.基础设施
嵌入式社区养老项目由投资商自营或聘请专业养老运营团队进行运营管理，运营管理需标准化、流程化，服务质量与客户满意度均较高。项目应与社区医院、综合医院等医疗机构，养老机构建筑设计、装修设计供应商，养老智能化供应商，养老运营咨询机构，养老用品供应商，社区居委会、老年服务业协会、老年大学等相关资源。还可以配置小微型商业设施，如超市、便利店等。
4.成本收入
目前很多此类项目规划模式是整体拿地，分开建设，将养老服务用房建在住宅边上，并进行内部区隔。养老服务用房由房产开发公司随住宅一起建设并按照要求完成室内精装修，成品交付养老运营公司。项目建筑成本包含建造与装修装饰投入，运营成本。由于楼盘住宅部分销售，养老服务用房为自持，以住宅销售产生的利润弥补养老服务用房的投入，改变了养老服务用房硬件投资回收期比较长的传统模式。养老服务用房成本通过内部平衡，使资产持有的财务成本降为最低。项目运营成本主要包括租金、折旧、人工成本与物料消耗等，项目收入为运营收入，主要包括床位费、餐饮费、增值服务费及其他经营收入。自持的养老服务用房物业，随着地价、建筑增值，物业价值升值空间较大，属于项目隐形收入。
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