本月观点
政策及热点总结:
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。LPR的稳定也奠定了房贷市场的相对稳定,维持了房地产市场的平稳健康发展,降低了实体经济融资成本,加大了对实体经济支持力度,也一定程度上谨防资产泡沫。
商品住宅市场:
11月的上海商品住宅市场与10月相比供应成交大幅下降,本月成交量基本处于较低水平,虽然最后一周略微有所回升,但仍未超过20万平米。成交量下滑主要原因一方面是经历了“金九银十“的集中销售,市场本身的调整,供应相应骤减;另一方面则是受到疫情反复和进博会开幕的影响,11月下半月暂停市场供应。预计11月未推出的楼盘会在年底集中供应,房企也会加大推房力度。
本月数据快报
数据说明:商品住宅:公寓类+别墅类;公寓类:公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅;别墅类:独栋+联体 去化周期为3个月移动去化
政策与热点
10月,全国大中城市租金挂牌均价为42.65元/平方米/月,环比下降1.3%,同比下降2.48%,环比降幅较上月扩大1.25个百分点。一线城市平均租金为90.93元/平方米/月,环比下跌1.75%,同比下跌1.21%;重点二线城市平均租金为34.13元/平方米/月,环比下跌1.07%,同比下跌3.08%。各等级城市租金水平均呈现下滑态势,行业淡季之下市场活跃度显著下降。
10月,上海租金均价97.99元/平方米/月,环比下降1.47%,同比上涨10.31%。
分析:
全国大中城市租金均价连续7月下滑,9月份以来租赁市场进入传统的行业淡季,叠加疫情的影响尚未完全消散,租赁市场整体低温运行。10月份多数城市进入淡季且租金稳定下滑,租赁市场活跃度较低,预计11月在传统淡季之下,租金或将持续下滑态势。
10月,因租赁市场进入传统淡季,上海租赁市场租金均价环比有所下降,但同比上涨幅度较大,达10.31%,因上海人才引进政策,租赁市场未来热度不减。
统计局数据显示,10月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%,广州房价环比涨幅居首。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。截至目前为止,五年期LPR已经出现三次下降,分别是在2019年11月、2020年2月、2020年4月。现在,五年期LPR仍处于历史最低值。自今年4月份猛降10个基点后,已连续7个月没有降息。
11月6日,央视点名曝光了蛋壳公寓,披露其“深陷流动性危机”,由蛋壳公寓引发的一系列问题也暴露了整个长租公寓行业的隐患。长租公寓“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险。一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂,则只能将矛盾转嫁给房东和租客。
日前已有杭州、重庆、成都、西安、深圳、厦门等地专门发布通知,对租赁市场加强资金监管,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管,严禁通过“高进低出”“长收短付”等方式,哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益,并对“稳租金”提出了相关的规定。
分析:
长租公寓企业为了提高市场占有率,加速扩张,但当面临疫情这样的市场变化时,出租率大幅降低导致现金流无法抵御市场风险。
在政府对住房租赁企业的进一步监管下,长租公寓机构也需要进一步改变运营道路,减少盲目市场扩张,提高服务水平,创新产品设计,让行业更加精细化、规范化。
商品住宅市场特征
商品住宅-成交排名
公寓市场
11月上海公寓市场供应成交量降低,成交均价结构化下降。本月供应面积13.8万平米,环比下降78%,同比下降70%;本月成交量为58.66万平米,环比下降20%,同比上涨17%;均价环比下降2.4%,同比下降0.4%。
公寓市场-成交排名
本月公寓市场销冠为蟠龙珑苑,项目位于青浦徐泾板块,临近青浦世纪外国语学校和国家会展中心。成交均价为6.14万元/平米,相比上月小幅上涨。
别墅市场
11月上海别墅市场供给与10月相比大幅缩减,新增供应面积仅2.18万平米, 环比下降86%,同比下降20%;成交19.12万平米,环比减少6.9个百分点,同比上升52%;成交均价为57861元/平米,环比上涨11%,同比上涨8.3个百分点。
别墅市场-成交排名
11月,大虹桥商务辐射片区的映虹桥项目依旧保持上月销量最高的成绩,项目均价受结构性影响下降至5.19万/平方米,项目所处地段商业和教育资源丰富,距赵巷体育公园约900米,生活休闲配套齐全,但公共交通方面较为欠缺,最近的地铁站17号线和9号线都比较远的步行距离。
商品住宅存量
上海各区域商品住宅存量
上海地区单月访客指数
市场结构性成交分析
成交区域结构
11月成交区域结构中,青浦、松江、闵行成交量排列榜单前三,其中青浦、松江均价相近。青浦区公寓型楼盘蟠龙珑苑和主推别墅的映虹桥项目均为11月所在的物业类型销售排行第一,大虹桥辐射片区热度不减。闵行区浦江板块的保利锦上楼盘于10月底新开盘,11月去化表现好,为本月商品住宅成交面积冠军。
成交板块结构
成交环线结构
受供应影响,郊环外与外郊环仍为成交主力,其中郊环外11月占比环比下降7个百分点,外郊环占比环比上涨11个百分点。
成交环线结构-项目排名
11月,露香园为内环内销冠,均价为21.12万/平方米;内中环中,中海臻如府延续上月依旧销量夺冠;外郊环外,保利锦上所在的浦江板块配套完善,出行交通便利。
成交总价结构
成交总价结构-项目排名
成交均价结构
成交均价结构-项目排名
成交户型结构
成交户型结构-项目排名
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