二手冲6万！这个十几年楼龄的小区，怎么突然飘了？

十几年前，对面屋陈姨的儿子买了恒荔湾畔。

 

当时，邻居们没少在背后嘀咕：“怎么买去了芳村。”“估计便宜吧。”

 

现在见到陈姨，邻居们川剧变脸：“哎呀你儿子真有眼光啊。”

 

事关恒荔湾畔的二手单价已经冲上5.7万，直指6万/㎡。在芳村，也就只有广钢新城比它高了。

  

（图源：合富置业）

（图源：链家）

 

谁会想到，当年不起眼的“荒村”隧道口楼盘，竟跃升为当地标杆，涨幅还跑赢了老荔湾众多配套更成熟的楼盘。

 

麻雀当真变凤凰了？在芳村，5万+的二手房是吃了豹子胆，还是会变得更香？

 

一个楼盘身上，可以洞察芳村的过去和未来。

 

 

先来看一眼这个芳村“标杆”的周边。

 

这种环境都卖5万？建得高就能当房价标杆？

 

太天真了。

 

不知道大家还记不记得，今年6月，一块叫“新隆沙”的地块被华夏幸福以68.39亿拿下时，引起一番轰动。

 

这个身价，排进广州今年土拍总价榜第四名。

 

华夏幸福打包带走这块地的任务，是要引进至少5家世界500强企业，跟一座300米地标，

 

而这个新隆沙地块，就在恒荔湾畔隔壁。

 

旁边，是政府重点打造的岭南文化新地标“三馆合一”项目，再过去一点，就是同时接入四条地铁线（1号线、11号线、22号线和28号线）的白鹅潭站综合体。

 

广东美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆“三馆合一”项目（图源：广州日报）

 

所以，未来，恒荔湾畔反而是“小矮人”。在它周围，一栋栋300米+的高楼将拔地而起。

 

白鹅潭核心效果图（图源：广州日报）

 

按照荔湾政府的野心，白鹅潭就是广州西翼重点打造的CBD。

 

而恒荔湾畔，就处在白鹅潭规划最核心的板块——这是它当上二手房价标杆的前提。

 

 

但问题在于，哪怕白天鹅要展翅高飞，现在5万+的恒荔湾畔，到底值不值得买？

 

 

“白鹅潭经济圈”的概念，提了十几年。

 

2007-2016这前十年，有点“雷声大雨点小”的意思。

 

直到2017年，“雨点”开始密集起来。

 

恒荔湾畔的二手成交价走势，也是以2017年作为节点，迈上新一级台阶。

 

2016年，它在链家上的成交单价还是2-3字头。2017年4月猛窜到4.6万/㎡。

 

不过，之后三年，成交单价没有大的浮动，依旧维持在4.4-4.9万之间。

 

只有一套单位，今年7月的成交价冲上了5万/㎡。

 

 

三年横盘，不是一个特别积极的入市信号。

 

接近15岁的楼龄，也让人犹豫几分。

 

但抛开这些，这个二手盘仍有它的独特价值点——极度稀缺。

 

（图源：链家）

 

 

白鹅潭CBD的核心区，就只有那么一小片，还全是二手房。

 

这些二手房中，绝大多数的品相都是又旧又小，2-3万就能入手。

 

 

唯一的次新房，是恒荔湾畔前面的万科海上传奇。望江，却是公寓，均价都4.2万/㎡了。

 

换言之，白鹅潭核心区规划内的二手住宅市场，只剩恒荔湾畔这颗尚好的“独苗”。

 

近地铁、电梯高层，带花园、还带省一级康有为纪念小学学位。

 

荔湾同等配套的二手盘，卖多少价位？

 

黄沙地铁站上盖的逸翠湾，南望白鹅潭，带省一级沙面小学学位，均价5.5万/㎡。

 

龙津路的贵贤上品跟龙津华府，近长寿路地铁站，带省一级乐贤坊小学，均价5-7万/㎡，甚至有人挂出8.5万/㎡的高价。

 

 

南岸路的荔港南湾，带省一级华侨小学，但不近地铁，也不在白鹅潭经济圈规划范围内，均价4万/㎡。

 

广钢新城的华发中央公园，楼龄新，可入读省实，均价6.2万/㎡。

 

滘口的新世界凯粤湾，属于白鹅潭规划中的“广佛黄金商贸组团”，带省一级西关培正小学凯粤湾校区学位，次新房均价4.5万/㎡，新房5万/㎡。

 

对比下来，是不是觉得，70-120㎡任君选择的恒荔湾畔，还有点点香？

 

我们不妨再推测一下，白鹅潭核心区的新房未来会卖多少钱。

 

前面提到的核心区江景地块，新隆沙，土拍折合楼面价1.8万/㎡。

 

在非核心区的白鹅潭花地河北组团，花地湾地块的万科金域曦府吹风价5万/㎡。

 

花地湾都卖5万/㎡了，核心区未来怎么也要上7万吧。

 

所以，在核心区新老交接的“空窗期”，恒荔湾畔的价格不会往下掉。

 

目前，恒荔湾畔的二手挂牌量比较少，业主惜售。

 

挂牌/成交比低，说明房子还蛮抢手，业主们调价的心态也比较稳。

 

当然，这里的房价升值前景，始终是和白鹅潭CBD绑定在一起的。想等周边高楼盖起还需要熬一段时间。

 

所以，我更推荐有自住需求的朋友入手。

 

三四百万买个学位房，边用边等利好兑现，也不失为一个不错的选择。

 

你觉得呢？

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