01
楔子
近日，胡润研究院发布了《2018胡润财富报告》。
大中华区600万资产的“富裕家庭”
数量：488万
大中华区拥有千万资产的“高净值家庭”
数量：201万
大中华区拥有亿元资产的“超高净值家庭”
数量：13.3万
大中华区拥有3000万美金的“国际超高净值家庭”
数量：8.9万
香港是大中华区高净值人群最密集城市，北京是高净值人群最密集的大陆城市。
（截至2017年12月31日）
本来这些富豪住在哪里跟我没“毛”关系，可良子是个好奇心很重的人，所以突然一个想法在脑中闪现：
上海的富豪为什么会选择这些地方？
为了满足自己的好奇心，我花了一天功夫来收集豪宅数据，并做了一些分析。现在拿出来和大家分享。
02
豪宅族谱
良子凭着这几年在房企积累的豪宅经验，梳理了一张我心目中顶级豪宅的地图（如下图）。
这些房子目前的售价，可能都在20万/平方米以上。当然还有许多卖得很贵的房子没有上榜，并不是它们不出名。而是良子觉得同区域有更出名的，或者同时期有更具话题性的楼盘。
另外市中心有很多的老房子，有些甚至是大师作品、名人故居，甚至是文保单位，并没有上榜。是因为他们都不是新建项目，属于存量物业。
上图是有“远东第一豪宅”之称的“绿房子”，由当时上海最出名的匈牙利建筑师邬达克设计。现在是某设计院的办公场所。
03
地段理论
李嘉诚有句名言：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
从上图看来，顶级豪宅的分布除了内环内多点，在中外环和外环外同样有分布。是不是说地段不重要了呢？
其实，这些顶级豪宅遵循的同样是“地段”理论。但人家关注的不是离地铁近不近，也不是周边生活配套齐不齐全，更不是方不方便。
在顶级豪宅市场，“地段”考量的主要因素是哪些呢？
04
行政中心
豪宅必定是靠近行政中心
又要环境优美
上图是上海目前最“红”的三个地点。一个市政府和两个国宾馆。
下面两张图分别是上海的西郊和东郊国宾馆，这里经常是接待国家领导人的地方。所以说它是行政中心也不为过。这算是非常稀缺的资源了，围绕于此的地块、房产怎么可能不“豪”呢？
东郊一号（01）
落座浦东张江东郊板块核心位置，正对东郊国宾馆。汤臣高档住宅区、碧云国际社区、联洋国际社区环比四周，高端居住氛围浓厚。低容积率的高端独栋别墅组成，每栋约占地3亩。
檀宫（02）
位于上海市虹桥路西郊宾馆的西侧的豪华别墅，该建筑风格以英国、法国、意大利、西班牙的经典建筑为蓝本，每栋楼价值上亿，号称“沪上第一豪宅”。
每个城市都有一个行政中心，如果一个楼盘离上海市政府很近的话，说它不是豪宅可能也没人信吧。市中心因为商业林立，拆迁成本太高，所以土地稀缺是必然的。而下面这个项目就成了“稀世珍品”。
翠湖天地（10）
和新天地是同一个开发商，香港的瑞安集团。太平桥人工湖绿地和新天地使得项目更加的出彩。并且它离人民广场只有1公里不到，在市中心与自然为邻，举步就可以到徜徉在世界知名的餐厅好酒吧，享受生活的流光溢彩。
这是一个展现上海文化精髓的地方，一个融合国际视野和品味的阶层。
05
金融中心
豪宅必定占领最核心的经济中心
且有无敌的自然景观
良子小时候，上海有个说法：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。现在再回首看看，真的恍如隔世。浦东开发开放28年，发生了翻天覆地的变化。
陆家嘴金融中心
是目前我国内陆规模最大、资本最密集的CBD。金融贸易区范围之内，已经建成250幢8层以上的高档写字楼，投入使用的建筑体量是1500万平方米，面积是浦西外滩全部万国建筑群的10倍以上。
正是浦东的陆家嘴CBD和浦西的万国建筑群（上图），共同组成了上海的经济中心。浦江两岸屹立着无数的房子，而“豪宅”一定是环伺在CBD最核心的位置。
下面我们来看两个项目
汤臣一品（05）
位于上海市陆家嘴滨江大道旁，由4幢极为豪华的滨江住宅和1幢高级会所组成，最高楼层为44层，高度达153米。
汤臣一品一直是话题之王，当时以单价13万/平方米的成交，创造了中国豪宅的最高天价。
绿城 黄浦湾（04）
绿城黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。
绿城黄浦湾采用现代风格，园区内还保留了老建筑，力求创新的同时，保留人文底蕴。
当然，随着虹桥商务区成为上海下一个经济引擎，那边的物业豪宅化趋势也会越发的明显。
06
自然景观
豪宅一定占据当地唯一的稀缺自然资源。
众所周知，上海有一条大河（黄浦江），一条小河（苏州河），一座土山（佘山）。后来又多了个湿地（新江湾）。
浦江两岸已经举了两个例子，下面我再举3个项目案例。
上海佘山紫园（03）
位于佘山南麓脚下、月湖之畔，上海唯一的国家4A级旅游度假区佘山内，至虹桥古北商圈约30分钟车程，至虹桥机场15分钟。
2003年，上海紫园8号别墅以1.3亿（2006年涨到3亿）的价格轰动地产界，成为上海首个拥有“亿元”别墅的楼盘，也开创了国内“亿元级”别墅的先河，而8号别墅也被成为首个“国内楼王”！
华侨城苏河湾（09）
位于苏州河与黄浦江交汇处，和外滩一脉相连，与陆家嘴隔江相望，紧邻人民广场，苏河湾与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成令世界仰望的大都会黄金三角。（左侧2栋高层，一共3栋）
苏州河很多年来，一直是条臭水浜，所以苏州河周边的房子一直也“豪”不起来。近几年随着环境治理的深入，苏州河才有了活力。
也就是华侨城拿的位置比较优越，操盘能力够强，这个项目才勉强算上“豪宅”。
华润新江湾九里（08）
法式建筑，结合宫廷园林设计，讲究十字对称的仪式感和尊崇感。华润新江湾九里从规划到设计，从地块到户型，均致力于为生活充满传奇的城市精英们打造一个符合他们居住梦想的家。
新江湾也是近年规划的产物，随着环保的深入人心，住在湿地附近成了很多人的渴望。所以很多豪宅也开始打这个牌。
江湾还有一个很重要的资源，那就是高校资源。让“富二代”们从小受文化的熏陶，也许是更好的一个选择。所以很多互联网新贵对这个版块情有独钟，而“Old money”更倾向于传统的闹市区。
07
名人效应
去过美国的人，可能都会去看看好莱坞的名人豪宅（如下图的比弗利山庄）。在国内也有很多的楼盘是因为名人的扎堆选择，成为了豪宅。当然这些房子也占据着很多稀缺的自然资源。
下图是思南公馆，前段热搜闹得沸沸扬扬的张姓“独立女性”租的就是这个房子，月租40万。
良子接着要介绍的两个豪宅，都是成功人士的选择。
九间堂（06）
位于位于上海世纪公园东侧。九间堂别墅区以现代中式园林大宅为建筑特色。 “三开三进、谓之九间”这是“九间堂”名称的由来,也是描述中式传统建筑格局的最精炼语言之一。
九间堂”是中国最顶级成功人士的宅基地,马云、叶立培、张九阳等世界商界名流的上海家宅就是这里。
另外还有花边新闻：设计了第一家诚品书店的台湾设计师李玮珉，就是上海九间堂的缔造者。另有有报道说，他同时还是刘涛的前任。
白金湾府邸（07）
地处北外滩中心位置，拥有坐北朝南一线瞰江的观景上位，是俯瞰外滩和陆家嘴最好的看台，它与陆家嘴金融区和老外滩万国风情建筑群形成“金”三角格局。
上图是良子从公开渠道找到唯一能看的项目照片。
我就纳闷：姚明和刘嘉玲为啥会选这么个楼盘，就两栋楼。虽然区位是不错，前面还有一个悦榕庄，可以很方便的招待客人。但是一个连自家官网都没有记载的项目，又是小开发商，品质能高到哪里去呢。（我也实地去考察过，从设计角度来说真的很一般）
08
结束语
目前上海有4个顶级的富豪集聚区，和1个新贵集聚区（如上图）。但是富豪们基本都不住在那里。他们家的厕所可能比我的房间大、他们保姆开的车可能都比我贵。这是良子写完文章后才发现的问题。
即使超级富豪选择豪宅的规律，被我发现了，然而并没有“X”用。。。
我还是努力画图，争取早日买得起“学区房”吧。有生之年住到下图类似的地方去。
“拼爹”是没指望了
但愿不要“坑爹”
+U !!!
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