图\阳光100董事长易小迪与李亚鹏接受采访
文\地产总裁内参 潘勇堂
优客工场，为什么从北京来到丽江？上周老潘从深圳飞往丽江参加丽江“中国创客发布会”，从快节奏的深圳到慢悠悠的丽江，一下飞机，湛蓝的天空，懒洋洋的白云，感觉自己来“工作”，真有点辜负了丽江这个景，这座城。丽江，让人从眼睛到身心，处处弥漫着让人放松，让人惬意，让人柔软的“城市气场”。
多年前，老潘听闻深圳一个地产美女记者，忽然卖掉了深圳的房子，去丽江开了一个客栈，我至今依旧纳闷，是什么让她勇敢“放下深圳，奔赴丽江”？同样类似的故事在今天，“做了25年地产”的阳光100董事长易小迪和同样“玩了25年”文化的知名演员和中书控股的董事长李亚鹏竟然牵手丽江阳光100雪山小镇，要搭建一个中国创客创业的平台，都为哪般？
老实说，丽江虽好，但丽江却贪杯了，今天丽江商业中心虽然旅游人数全国持续多年第一，但包含老潘在内所有的游客相对都对丽江古城过度商业化和不文明行为日渐“排斥”，另一方面，在旅游地产泛滥和销售乏力的今天，李亚鹏牵手易小迪，明知山有虎偏向虎山行，这又是为了什么？这是一个好问题。今天老潘也不妨拿这个案例来说道说道。老潘相信，阳光100雪山艺术小镇，不仅仅是李亚鹏讲故事，易小迪算账，地产易小迪与文化李亚鹏的结合，虽然只是个项目，但他背后的内涵、示范意义和时代意义却是行业的，未来的。
一、地产G点需求：空间太枯燥，唯有内容才有活力
老实讲，今天的房地产，不是谈转型升级的问题，而甚至是“二次创业”的问题。
传统的开发思维，产品思维，经营方式在今天开放的、互联的、过剩的时代已经行不通了，高库存、低利润、去化难、经营难已不是城市个案，究其深层原因，还在于今天房地产经营方式的“陈旧与老化”，今天房地产依旧只是空间提供商，还是典型的投资思维，房地产价值更多仅仅限于提供居住、办公和商业的空间和可有可无的服务，过去的思维，短缺时代还可以，但今天地产“空间”产品一则全国大量过剩，二则空间彼此之间同质化，如此格局下销售去化难、客户不买单，肯定是必然。
这个时候破局大致有两个思路，一则最终打价格战，适当降价一些，求薄利多销，规模型房企尝试效果更好，但这一点中小房企玩不起；二则反过来不降价，要么在产品本身创新上下工夫，又或者拓展和延伸更多产品相关价值，最终赢得客户芳心和更高售价，阳光100雪山艺术小镇，就是给商业地产“空间”注入文化的内容，而且这个文化，有亮点，一则他是有别于丽江古城纳西文化的外来文化，很时尚，很艺术，很世界，这个内容更多还包含李亚鹏自身运营的COART影院、COART艺术中心、文化艺术节以及他可以整合的各种文化产品、文化服务，文化平台内容；二则这个文化更强调持续性、周期性和持续投入运营，保证了内容的新鲜性，最终给雪山艺术小镇诸如了新内容。
虽然空间是有限的，但内容却是无限的，建筑的兴奋点有限，唯独“文化”生生不息。
二、出售文化、出售圈层比出售产品更易“走心走量”
怎么才能把房子卖出去？怎么能越卖越高了？雪山艺术小镇一方面，商业部分三分开发，七分运营，运营才是未来街区增值的关键；另一方面，雪山艺术小镇身在丽江大光环下，与其他景区旅游区相比天然具备巨大人流，这是先天优势。而阳光100要做的是是如何更好的品牌传播和营销推售，这里老潘解读有两点营销创新。
首先，“出售文化”比出售房子棋高一招。吴晓波强调未来中国的消费投资方向有两个重要方向，一则是健康产业，二则是精神层面的消费品。老潘也相信，随着中产阶级和文艺欣赏的提升，未来中产阶级对文化的需求将与日俱增，对文化产品、文化服务、文化体验成为“绝对爆发式的刚需”。今天单纯的卖房子卖户型，已经越来越难，而卖一种产品之上或产品相关的精神和消费者共鸣的文化，往往更匹配消费者的胃口。
其二，搭建平台，顺便卖房，这又棋高一招。旅游综合体尤其是街区综合体不要指望满足所有消费者、创客需求，今天的社会已经进入兴趣分化、个性分化、市场分化即越来越细分的“社群时代”，针对一个圈层、一个社群去做对应的产品、服务与平台，则是营销“营在产品之前”，阳光100雪山艺术小镇，针对全国尤其是“高节奏、有规则、有门槛”的北上广深文艺圈，针对他们这个圈层做精准产品、服务与营销，搭建一个中国创客社群的创作、交流、销售的平台，往往比传统出售房子更为走心，也算是营销的“降维”打法。
三、定位是王道：旅游街区综合体的模式
定位不是万能的，但没有定位是万万不能的，紧邻束河的阳光100雪山艺术小镇，将自身定位于旅游街区综合体模式的探索者，而在丽江整体规划中定位于“束河古镇新街区”，并希望以引领丽江“二次创业”的方式，助力于丽江旅游产业的升级。
具体定位策略上，阳光100雪山艺术小镇有三个亮点。其一，摈弃旅游地产“同质化”深渊，而是聚焦做透“旅游”、“文化”的思维在做旅游地产。而地产更多只是物理上的空间价值，老潘记得易小迪还讲，我们并不急于把所有的商铺全部卖掉，因为我还要靠小镇持续投入与运营，最终价值不断增值；其二，真正的痛点思维，C端思维，痛点和C端思维是商业模式创新的起点和初心，所有旅游者都清楚，丽江大研古镇内千篇一律的店面，变了味的旅游体验、古城+雪山的旅游模式20年未变，而经营者同样遭受租金暴涨、恶意被中止租赁等事件，丽江古城在失序的市场扩张中。而雪山艺术小镇在山水之外，在丽江纳西文明之外，融入“最丽江、很世界”的文化和业态定位，少了些过度商业，多了些文化大餐，阳光100整合中书集团旗下独特品牌资源集结星光廊、Coartpark store集成店、凤凰工社、COART艺术中心、COART艺术影院、COART慢生活街区、云客栈等全新业态，将形成丽江前所未有文旅生活。
其三，创客文化的回归与做大，这也是雪山小镇与众不同的定位和底层价值，创客的背后是理想，是个人的追求。曾经的丽江快速成长与崛起，核心在于老一批的创客成就了丽江，整个丽江旅游行业的发展史也可以概述成一部创业史，正是在上世纪90年代末一批怀抱梦想的先行者怀着梦想来到丽江，并投入大量资源经营及传播推广后，丽江的壮美风景及文艺氛围才为全国所知，并造就了当前丽江在中国旅游产业中较为特殊的地位。
是创客成就了丽江，丽江不仅是美丽的山水，不仅是浓郁的地方文脉，但随着丽江房价上涨和过度商业化，很多创客就走了，能不能通过我们艺术小镇把创客呼喊回来。今天雪山艺术小镇项目希望给一些漂泊者文化和艺术家者们搭建一个落户平台，把创客都呼喊回来，雪山艺术小镇平台相信全国的文化艺术创业者，他们都有着自己的情怀，有着自己审美的能力，有着自己创造和设计的能力，这样的人才和人群，给他们一个专属的平台，也是建设雪山艺术小镇的初衷。
四、中国创客：远离世俗成功标准，做不了盖茨做自己
中国创客凭什么分流到丽江？丽江这地方做创客是不是很怪？事实上，哪里都有创业者，都有消费者，这是城市经济的必然。
那么，为什么优客工场在北京，有些创客又到了丽江，核心在于他们指向不同，目标不同。同样是创业者，但可能对成功的定义有很多种。比如北京优客工场可能就是服务于互联网，服务金融，就是要为改变世界的人们准备了一个平台，比如他们可能会探讨美国WEWORK模式、雷军小米模式、UBER模式……在丽江的创客跟他们指向性不一样，作为创意家，文化家的创业者，他们更加在意的是追求自己内心的感受，更加具备自己自我评价的功能的这些人，而不是把成功的定义仅仅定义为雷军、乔布斯或是比尔盖茨。
李亚鹏也开玩笑说：“如果我们在座的创业者如果把人生成功定义物比尔盖茨的话，我觉得应我们这个年龄可能没有太多希望，但是并不代表我们生命没有价值，我们有各自的理想和需求。而丽江这样一个山水的地方，它远离都市，远离了这些在都市当中成为唯一了的成功标准，在这样一个地方才能够形成一片独特的文化创新土壤，激活我们每一个人内心人生愿景。”
某种意义上，中国创客，追求大财富去北上广深，追求小幸福就来丽江吧；某种程度上，中国创客，远离世俗的成功标准，做不了盖茨做自己，也是另一种成功。
五、中国式悲剧：国内旅游景区和项目去一次就不想去二次
中国旅游地产最大的痛点就是缺乏C端思维，更多是打着住宅的幌子去圈旅游的地。而对于旅游景区规划人员更是缺乏C端思维，更多中国旅游景点是去了一次不想再去二次，比如去北京长城、比如很多5A风景区，拍拍照片，走走看看，除了发呆发呆就不知道做什么……但都市白领工作繁重对于旅游又是持久的刚需，于是中国旅游模式只能靠数量取胜，真正可消费、可放松的“节目”、“内容”、“体验”太单一，太同质，太单薄、太枯燥。1个深度游，质量游胜过10个景点走马观花，但这需要旅游地产商去创造。
雪山艺术小镇，不仅仅周边汇聚了包括悦榕庄、铂尔曼、君悦、瑞吉等8家高端酒店和大束河片区别墅群的迅猛发展，而且在打造中国漂泊者文虎阿和艺术者搭建一个落户平台，形成各自精彩、各有格调、各自手工创意的艺术街外，李亚鹏还会持有并经营相当比例的主力店，包括COART影院及COART艺术中心等重要公共空间在内，以“丽江会客厅”的标准建设经营，同时会加强整个社区的运营管理，提升服务水准，无漫天要价，保持一定舒适的体验，最终让游客能停留下来。
最后，老潘不妨借李亚鹏的一句话收尾，“雪山艺术小镇，不仅仅是一个文化理想，我们更希望给一些漂泊者文化和艺术者们搭建一个落户平台，并同时获得商业上最大成功，这是我最大的愿望。”
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