商业公寓坑爹无极限，为啥购买者还是趋之若鹜？

商业公寓在笔者眼里就是非常坑爹的资产。首先是因为它单价上涨速度很慢，堪称龟速，几乎不涨，甚至有房地产投资大咖称之为万年不涨。其次，这种商业公寓只能靠出租才能获得投资收益，好地段的公寓租金回报率能超过5%，这比银行存款利率稍高，但是一般也需要15-20年才能收回投资成本，投资回报周期太长太长！最后，这种商业公寓在出售的时候，需要缴纳各种高额的税费；如果是个人居住的话，成本较高，其水电费的收费标准都是按照商业费率标准来缴纳，远高于民用水电费率。另外，这种商业公寓的产权年限只有40-50年，且不能落户，不能解决小孩上学问题。

即便是如此，商业公寓，在各个城市尤其是大城市都广泛存在这。笔者的微信朋友圈里的房地产中介们也在疯狂的投送这种公寓的销售广告，购买这种商业公寓的人也大有人在。商业公寓短处不少，为啥个人投资者还是趋之若鹜？对此，笔者做了一些分析，写成了此篇文字。

很多个人投资者没有购房资格，所以无奈选择了不限购的公寓。房地产发展到了今天，全国所有的大城市都实行了严厉程度各不相同的房地产限制调控政策。四大一线城市自不必说，限购限售限贷政策几乎都是最严厉的。其它省会城市楼市限制政策严厉程度次之，一些规模比较大的沿海地级市比如苏州无锡东莞等，也对户口和缴纳社保年限等有限制。这样以来，那些三四线城市，或者东北西北等边远落后地区的个人投资者，就没有了在沿海大城市购房资格。他们有资金实力，希望能经济发达的好城市里投资房产，不限购不限贷的商业公寓给与了他们这样的机会。这些公寓一般都是在各大城市的很好的地段，比如一些CBD的位置，市中心或者主城区位置。都说投资房产最主要的是要考虑地段，这种商业公寓所在的地段也能满足个人投资者的要求。无敌的地段，对购房资格不限制，也不限贷，自然也就成为了这些个人投资者眼里的香饽饽。据笔者所知，在成都城南CBD有大量的商业公寓被成都周边小城市，甚至远在新疆西藏青海这些更为西部地区的个人投资者买走，很多人一买就是很多套甚至是整层整层的购买。

很多人已经买不起住宅楼了，所以单价低总价少的公寓楼比较受欢迎。中国的楼市繁华了20多年，也上涨了20多年，住宅价格已经远远超过居民收入了。即使是在县城这样的十八线城市，很多房子价格都是八千以上甚至一万以上了。普通住宅价格的飙升，使得年轻人疲于奔命，毕竟工资上涨的速度远远跟不上住宅房产的上涨速度。商业公寓因为产权年限短，加上不能落户不能解决小孩上学等短板，房价上涨速度慢等诸多缘故，使得其单价远比相同位置相同楼龄的住宅价格便宜，一般而言商业公寓的价格只有住宅价格的1/3-1/2。中国人买东西，价格总是王道。如果能以比较低的价格购在大城市里比较好的位置购买一套心仪的房子，无疑对于年轻人有比较大的吸引力。先不管未来升值与否，至少能让收入不高的年轻人在大城市里能有一个落脚的地方，能有属于自己的一片天地。所以这种大城市里好地段的商业公寓其实不愁卖，作为对住房刚需的一个有益的补充而存在于中国楼市里。

很多人对房产投资知识并不懂，且因信息不对称，信息闭塞等等原因没有听到专家的话，所以就以小白身份买了公寓。个人投资者在不了解情况的时候，轻信售楼员的言辞，出手购买这种商业性的公寓，试图获得出租租金的同时也能通过房产升值而获得睡后收入。有一句话说得好，你不知道的事情你的敌人或者对手会告诉你，或者说你不知道的事情你吃过亏就知道了。等过了几年，发现住宅都的价格都翻番了，才发现商业公寓价格几乎原地不动，此时才明白这种商业公寓的坑爹之处。

网上有很多房产投资专家，撰写了大量的各种文章说明商业公寓投资的利弊之处。应该说现在是网络社会，绝大多数人信息还是很灵通的，专家的一些提醒网上不难搜索到。不过很多人不信所谓的专家，毕竟这些年太多太多的专家其实只是砖家而已，很多人轻信专家的话丧失了购房的最佳时机，专家说的话权威性不再。所以这些人即使看到过专家的提醒与告诫，还是不以为然，只相信自己的判断就买了商业公寓。

很多人不相信房价还会涨，所以宁可买公寓出租，这样能获得现金流。住宅楼价格的畸高，政府部门长期严厉的调控政策，加上中国的很多城市房产严重过剩，使得很多人都产生了这样的想法：未来中国的房价基本不会再涨了，而是会大幅度下降，甚至会崩溃。作为个人投资者，他们不再追求房价的快速上涨，而是宁可投资低总价的商业公寓出租获取租金，能保证获得长期持续性的现金流就行了。对于这些人的想法，笔者只是部分的认同。应该说未来中国城市的房地产，一线城市和强二线城市的房产价格还是优质资产，价格上涨还是能期待的。其它三四线城市以及十八线县城等城市，房产价格上涨的可能性会小一些，能保持价格不降就不错了。

话说回来，如果不追求房产价格的快速上涨，只追求出租获得租金收入，商业公寓确实是一个值得出手的投资品，毕竟它的租金收益高于银行五年期存款利率。笔者说它是坑爹无极限，属于个人意见，仅供投资者参考。

-完-

2020-10-09 写于苏州市。