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009年，曼哈顿上东区(Upper East Side)一栋历史悠久的排屋开始在市场上挂牌出售，要价为2,800万美元，但是没有卖出去。最近，这栋房子的挂牌价经过了调整，调整后的价格为3,500万美元。在佛罗里达州的迈阿密海滩(Miami Beach)，一栋曾经由珍妮弗?洛佩兹(Jennifer Lopez)拥有的住宅2010年在市场上的挂牌价是2,900万美元，但是房主没有遇到出价让其满意的买家。于是他把房子摘牌停售了一年，然后重新挂牌出售，现在，这所房屋的要价是4,000万美元。
Nelson Gonzalez/EWM Realtors
房产图片：越贵越好卖的高端住宅
一些迹象显示，高端住宅市场正在反弹，因此，一些售房者正在尝试一种大胆、甚至有些冒险的策略：提高房屋挂牌价。根据房地产数据网站Zillow.com的数据，截至8月末，纽约市区436栋挂牌价超过100万美元的房屋的要价在过去的12个月里出现上涨，相比之下，两年前的同一时期，有266栋住宅的挂牌价上涨。在迈阿密-劳德代尔堡地区(Miami-Fort Lauderdale)挂牌价超过100万美元的房屋中，5%的房屋在近期涨价，相比之下，两年前的这一比例是2.3%。
在纽约、伦敦和迈阿密这样的城市，海外的超级富豪以创纪录高价购买住宅，这提振了对高端住房市场的信心。今年早些时候，一位俄罗斯亿万富翁的女儿通过委托人以8,800万美元的价格购买了前花旗集团首席执行长桑福德?威尔(Sanford I. Weill)拥有的一套顶层公寓，这个售价打破了曼哈顿售房市场的价格纪录。今年夏天，迈阿密海滩的私人岛屿Indian Creek上的一栋房屋以4,700万美元的价格售出，买主同样是俄罗斯人，这个价格创下了迈阿密-戴德县(Miami/Dade County)的住宅销售价格纪录。
售房者都按捺不住与社区售价最高的售房者保持步调一致的想法。Marino/Ware Industries公司董事长勒罗伊?谢克特（Leroy Schecter）有一栋房子，与前述那栋售价4,700万美元的住宅在同一条街上，并紧挨着一栋售价为4,000万美元的住宅。他最近把这栋面积21,746平方英尺（约2,020平方米）的房子再次挂牌出售，这次的要价是4,500万美元，相比之下，2007年第一次挂牌时的要价为3,500万美元。今年85岁的谢克特说，由于个人原因，他当时把房子摘牌停售，但是附近的大手笔销售成了驱使他以更高的价格挂牌出售这栋房子的一部分原因。谢克特说，他计划把销售这栋房子所得的钱捐给自己的慈善基金会。
在超高端房屋市场，为房屋定价在某种程度上是一个主观的、而且常常是非理性的过程。房产经纪商说，因为待售的房屋之间几乎没有可比性，房屋通常都是独一无二的，很难为房屋售价设定一个标准。对于一栋价格超过3,000万美元的房屋来说，什么是合理的价格，这个问题的答案可能因人而异。马克?盖纳(Mark Gainor)是一名保健领域的企业家，现在经营着一家金融服务公司，他2005年从珍妮弗?洛佩兹那里以1,390万美元的价格购买了位于迈阿密海滩的那处房子，然后他用四年的时间把房屋进行了彻底的翻新，更换了房顶，并为房屋铺设了木地板。这栋面积12,152平方英尺（约1,130平方米）的住宅，占地1.2英亩（约4,860平方米），距海滨200英尺（约60米），可以眺望到迈阿密的天际线。这栋房屋拥有七间卧室、一个主人套房。主人套房中有一间办公室、一个健身房，以及一个包括三个卧室的密室。
到2010年，他的孩子都上大学离开了家，盖纳和他的妻子决定以2,900万美元的价格把这栋房子卖了。尽管有几个买主虚报低价，他说，他相信这栋房子的价值不止于此，2011年，他把挂牌价提高到了3,400万美元，随后的一年时间里，他没有把房子挂牌出售。
盖纳说，他最近决定以4,000万美元的价格重新挂牌出售这栋房子，他给出的理由是，最近的同价位房屋的销售强劲，市场正在好转。尽管他预测他得到的出价可能会与他第一次开出的价格差不多，但他并没有打算以大大低于目前挂牌价的价格将房子卖出去。他说，从建筑的角度讲，这栋房子具有很大价值。
他的经纪人、艾斯林格地产(Esslinger-Wooten-Maxwell Realtors)驻迈阿密海滩的经纪人纳尔森?冈萨雷斯(Nelson Gonzalez)认为，市场可以支持这种类型的增长。冈萨雷斯说，高端住宅的销售一直很活跃，2,000万美元到5,000万美元之间的房子几乎没有剩下的。他说，如果我们不提高挂牌价，那卖家将会白白遭受损失。
一些房地产界资深人士说，提高挂牌价只在很少的情况下才能使最终成交价更高。高端的住宅通常需要一些时日才能卖得出去，即使是市场状况良好的情况下。许多地区的房产销售仍然在放缓，房屋在售出之前都要多次降价。
评估研究机构Miller Samuel的乔纳森?米勒(Jonathan Miller)说，我对涨价策略持严重怀疑。房产经纪人们说，提高挂牌价会吓跑在要价不那么高时还在犹豫的潜在买主。纽约房产经纪人多纳?奥尔尚(Donna Olshan)说，除非是那种独一无二的房产，否则市场会认为卖家并不是真的想卖房。她补充说，挂牌价被提高的住宅通常只有两种命运，要么在市场上待售，要么大幅降价。
最终，理智会占据上风，价格也会回归现实。奥尔尚说，你欺骗不了市场。根据Zilliow.com的数据，美国中等住宅的实际售价比房屋出售时的要价平均要低2%。
这个策略有时是有效的。Brown Harris Stevens)公司的朱莉娅?霍格兰（Julia Hoagland）接手了一套公寓的销售，此前，这套公寓被另一家公司放在市场上待售了六个月。从这套位于上东区的26层公寓向外看，可以看到中央公园的景色，这套公寓最初的要价是273万美元。在调查了同类的待售房屋后，霍格兰说服卖家，将价格提高22万美元，也就是提高了8%。霍格兰说，老实说，这是有风险的。
她说，除了以更高的价格重新挂牌之外，她还采用了一个新的营销策略，包括雇佣爵士钢琴手在一个鸡尾酒会上演奏，此后，在七个礼拜的时间里，有七个买家出价购买。她最终以287.5万美元的价格售出了这套公寓，比最初的要价高了15万美元。
一些房产经纪人说，异乎寻常的高价可以吸引全球高端住宅买家的注意。创下迈阿密价格纪录的那栋住宅2010年最初的挂牌价是约5,200万美元。后来，价格提高到了6,000万美元。这栋房屋的一名开发商的儿子同时也是其经纪人之一的奥伦?亚历山大(Oren Alexander)说，我们吸引了很多注意力。当你以创下纪录的价格挂牌出售一栋房子的时候，你就制造了一个噱头。尽管这栋房屋最终的出售价格是4,700万美元，但亚历山大认为正是较高的定价才让这栋住宅吸引了国外的买家。
耶鲁大学消费者研究中心(Yale's Center for Customer Insights)主任、管理、营销和心理学教授拉韦?达尔(Ravi Dhar)说,消费者一般会把一件物品最原始的价格当作参照。但是对于在人们眼中独一无二的住宅来说，可以利用消费者的心理，提高售价，而不是降低售价。买主可能会认为，既然价格提高，一定是有大量的需求。彰显稀缺和独特性的方式有很多，房产经纪人非常善于对这些办法进行分析利用。
Telegraph Hill
伦敦房地产开发商保罗?戈德茨坦说，当工程完工后他看到最后的作品时，他决定提高售价。
一些开发商也在尝试提高价格。在伦敦的汉普斯特德（Hampstead）社区，四栋新建住宅的要价都比今年夏天大幅上涨。其中最大一栋住宅的要价为2,250万美元，比原先提高了320万美元。伦敦房地产开发商保罗?戈德茨坦(Paul Goldstein)说，他在这个项目上花了七年的时间，当工程完工后他看到最后的作品时，他决定提高售价。一位潜在买家听说价格上涨了320万美元后决定放弃。戈德茨坦说，我认为我们已经提供给他机会了，现在的情况已经不同往日。
另外一些人则是悄无声息地涨价。曼哈顿上东区有一幢新的共管公寓楼“The Laureate”，自从去年这幢公寓楼中的单元开始在市场上销售之后，已经多次涨价，目前的价格在170万美元到2,300万美元之间。这幢大楼的一名经纪人拒绝置评，这名经纪人表示，开发商不愿意讨论这个话题。
在如今这个高端住宅需求强劲的市场，对住宅进行简单的升级之后，经纪人就可以提高售价。纽约的房地产经纪人伦纳德?斯坦伯格(Leonard Steinberg)说，他最近接手了一栋翠贝卡区(TriBeCa)的住宅，这栋三层住宅共有五套独立的公寓，曾在另一名经纪人手中待售了一年多的时间。他把价格提高了450万美元，达到4,950万美元，在此之前，他把这栋住宅颜色明亮的外 进行了重新粉刷，移走了一些“品味独特”的艺术品，包括名为“萎缩的头颅”的系列收藏品。他说，在我看来，这栋房子原先的定价过低了。
有些涨价其实只是取消了折扣。在洛杉矶，95岁的女演员莎莎?嘉宝(Zsa Zsa Gabor)的居所最初在2011年以1,500万美元的价格出售，然后降到了1,290万美元，此后摘牌停售。现在，其挂牌价是1,490万美元。
代理这栋房子销售的房地产经纪人罗伯特?埃里克森(Robert Erickson)说，涨价的部分原因是这栋房子曾经出现在了迈克尔?道格拉斯(Michael Douglas)的某部电影当中，影片制作团队花了20万美元对房子进行了升级。他说，老实说，其实很大一部分是宣传上的花招，电影引发了人们的好奇，当时许多人都想到房子里去看看，他们想知道房子里到底发生了什么。
