今年双十一网购狂欢，天猫仅用52秒轻松突破10亿元，1小时破353亿元，相当于3年前双十一全部战绩；2016首个“双十一”订单13分种完成送达签收.....于是，不少人再次感叹：老套的实体消费，情何以堪？
就在电商持续挤压传统线下消费空间时，英国玛莎百货（Marks&Spencer）上个月对外宣布，将退出中国在内的10个海外亏损市场，预计关掉53家店；更糟的是，玛莎百货还将关闭应该英国本土60家门店。随之而来的，便是超过两千人的裁员计划。难道时尚消费空间真的迁移了？
并非电商击溃实体购物，而是用户口味变了。小白是一家银行职员，在她看来逛商场、逛百货大楼是小时候印象中的事儿，现在显得很土。老套的陈列式购物体验，让人提不起一点兴趣，买衣服确实不如淘宝选商品。购买功能性商品，选择网上购买，而线下实体消费日益需要满足个性、情感、体验。不合时代节拍的老套购物场所开始褪出历史舞台，而另一些购物场所正在全力改变升级，迎来比从前更有趣更有活力的消费时代。
根据Walker Sands2016年零售业报告，除了书籍、电子和办公用品，大多数人仍然喜欢在实体店购物。
“我常混迹在三里屯太古里、朝阳大悦城、颐提港，约朋友吃饭顺便买东西，既方便又舒服。”在自由撰稿人Tiny看来，有段时间她并不热衷实体购物。不知从何时开始，商业地产齐心走向“吃穿玩乐”升级改造一体化，逛着逛着顺其自然买了很多喜欢的东西。根据国家统计数据，2016传统零售业态整体增速回升，今年前三季度，超市、百货以及各类传统销售额同比增长7%，增速比上年同期提高2%。整体而言，今年已呈现震荡上升趋势。
即使雾霾笼罩，北京有个地方依然醒目而热闹，那就是三里屯。
通常在三里屯出现的时髦男女“网约车”时会在电话中这样描述自己所在位置：师傅，我在三里屯太古里，优衣库门口。三里屯太古里这个京城绕不开的潮流地标，不管天气有多糟、不管游客还是潮人、不管网购如何挤压实体消费，它永远像一颗闪亮的钉子，稳稳扎在北京时尚消费中心。
在土生土长的北京模特黑黑看来，曾经她印象中的三里屯周围是安静而破旧的居民区和使馆区。夜晚热闹的工体和三里屯酒吧街，让人看到的是洋人和酒气，而不是现在三里屯的时尚气。对于模特黑黑来说，如今的三里屯已是她生活中的一部分，因为这里很“潮”。
通常来三里屯的潮人，逛一天并不是件难事。来到三里屯太古里，时间变得也不重要，当你沉浸在时尚而舒适的购物环境中，碰到明星、网红是家常便饭。所到之处尽是街拍镜头，随走随停皆是一个“潮”字。穿过太古里南区优衣库，到星巴克买杯咖啡，出星巴克往前走是北京第一家苹果店，如果不进苹果店把玩长草新品，有些人右转进了买手店，有些人继续往前走。穿过热闹的商业广场，穿过三里屯一条小街道，继而来到太古里北区。如果逛累了设计师店，可以去喝个下午茶；不想沉迷买买买，可以去PAGE ONE书店消磨时光。
PAGE ONE书店为三里屯太古里带来多样化的客户群体，不管时尚还是土气、不管年轻人、老人还是儿童，精致的书店是一个空间容器，不仅在这里消磨时间、还可以保持商业空间内持续的客流。在寸土寸金的三里屯地界，PAGE ONE店铺有两层楼大小、约1500平方米，来太古里逛街的顾客可以在书店里看书、喝点咖啡或是点一些简餐。 如果对书店不感兴趣了，还有其他更吸引人逗留的地方。当你线下停留的时间越久，自然消费可能越多。
“我们现在不再单一看重多少客流量，还看重用户在商业购物区停留多久”在多家商业地产工作过的小如这样说道，“很多人要忍受堵车、雾霾等各种因素，花很大成本出家门购物，好的消费体验和停留时间必不可少”。
吸引用户来到网络之外的购物空间，目的性消费已不再是时尚地产的主战场。消费者的时间成为电商与线下实体店抢夺的稀缺资源。看似漫无目的地游荡，但在一个商业中心停留多久决定着这家线下购物空间运营成败。“个性又有吸引力的消费空间，不仅让人愿意承担路途时间，还能增加随意消费可能。”
以时尚地产著称的三里屯太古里在争取用户停留时间上，做了很多改造和努力。
“我们花了大量时间去思考我们能给客户带来什么，同一个品牌店，为什么他们不在网上买、不在其他的商场买、而必须要来太古里？”三里屯太古里总经理余国安在会议室接受腾讯时尚采访时分析太古里经营之道，“我们更注重经营，严格挑选符合三里屯气质的新品牌、概念店。同时，我们很注重顾客感受，花了很多时间去想象、完整模拟研究顾客从家到商场、然后在哪些地方看到什么样的店、再到离开整个过程。”举个例子，当他们发现一个区域女生喜欢逛的店集中时，会考虑陪同逛街的男友有没有休息的地方？于是，在女生喜欢逛的区域会有甜品店、冰淇淋店出现。果然，看似随意的逛街，舒适体验藏在每个细节里。
余国安带领的三里屯太古里，大到品牌招商小到灯光优化，他一直关注每一个体验细节的提升，无论哪种目的来到三里屯太古里，他希望提供丰富的选择和愉快的感官体验。
同样是三里屯时尚地标的另一家商业地产，体验便大相径庭。与三里屯太古里隔着一条马路的是三里屯SOHO，两座商业中心隔街对面。三里屯SOHO混乱的商铺布局让很多人怎么逛也逛不明白。集理发馆、饭馆、小型工作室于一体的三里屯SOHO并未对空间进行规划管理，导致很多人办完事迅速离开。据商业地产界工作的小如介绍，同样是线下消费体验，三里屯SOHO注重的是空间租赁而非运营管理，而三里屯太古里更注重运营优化商业空间体验。
消费升级之下，消费体验将成为更大重点。在此背景下，时尚购物商业综合体由独立商业中心逐渐转向区域群组建筑，在用地方上，开始注重跨街区联合开发，功能上更注重社群活动公共空间感。
“你喜欢逛大悦城这种地方？还能不能做朋友！”前段时间，上文提到的自由撰稿人Tiny因为逛街的问题，和投行工作的同学安妮闹得很不愉快。Tiny常逛大悦城，觉得亲民又齐全，吃、穿、玩一体化，方便又开心。但安妮满脸嫌弃，她觉得大悦城逛起来十分耗神。
安妮年收入超过40万，在她看来大悦城属于亲民的大众消费、并不符合她的品位和地位。比起随性的Tiny，安妮更喜欢去连卡佛、老佛爷百货、三里屯太古里北区这些地方逛：“大悦城看着闹心，我喜欢看着舒服、有品质感的地方。”放眼望去消费空间里来往行人，大家身处一个阶层的认同感，让人找到实体空间消费的附加社会价值。
线下消费社群化，购物中心正向集装箱式发展。实际上，时尚购物中心不同楼层间的客户群不再以消费力划分。像安妮内心无法喜欢的商业中心，也许她难以接受的是一种审美消费。
互联网让世界变得扁平，传统商业购物中心紧跟更新升级。时尚购物中心开始以社群化审美标签完成业态整合运营，按照不同区域分成不同主题体验。通过集装箱似的布局，让不同消费人群感受不到层级冲突、碰撞，更多的是多元融合。通过强调不同区域主题，传统线下的时尚购物场告别曾经按档次分人，变为碎片化开放、包容式运营。
开在北京西单的老佛爷百货，刚刚开业时给人“门槛高、东西贵”的印象，但老佛爷迅速打开自家大门，贴近本土消费者需求快速完成品牌迭代升级。老佛爷由传统的百货销售模式向生活方式中心转变，定期举办生活方式沙龙、烘焙课、主题派对，努力向消费者出售的不再是商品，而是一种法式生活体验，往来客人不分等级皆可感受、消费。
且不说网络购物冲击，传统时尚地产竞争猛烈。消费升级方向下，保持领先地位，靠的是消费社群、集装箱式业态运营。在此方向，三里屯太古里是业内公认走得最前沿的时尚地产。
太古里的精髓在于“里”字，“里”是城市发展过程中一个重要概念，它的含义类似于西方文化中的“小路”和“巷”音译为英文的“lane”，对于太古里来说，“里”正代表着开放式购物街区的建筑理念。看似随意的逛街，三里屯太古里按照南区和北区做了不同群体划分，通过打造不同消费区域，满足不同消费年龄层买到想要的东西。
三里屯太古里南区，代表胡同的“里”；北区，则象征四合院的“里”。南区建筑群颜色鲜艳、定位在年轻、时尚的品牌，而北区设计比较沉实简洁，定位在较高端的设计师品牌，更加个性化。随着Let”s Burger等餐饮品牌在北区开设，北区一改高冷的大牌，转而化身成开放、且注重生活方式体验。在三里屯太古里南区和北区之间，有一条破旧的小路，一旁是矮矮的民居、一旁是三里屯3.3大厦。这条小路时常摆起热闹的麻辣烫摊、烤串摊，像通向南北区域的时空纽带，市井气息浓烈。
00后在南区看完电影后，可以在北区看看书、买一些喜欢的设计师品牌，不论走到哪里，可以度过一段美好潮流时光。
三里屯太古里目前主打三里屯潮流社区运营，充满时尚与传统的碰撞，开放式街区和时尚设计品牌店、餐饮品牌、周边居民社区相融合。“希望更多人来到三里屯太古里感受一个“跨界”的氛围，可以看设计、看时尚潮流、感受音乐、文艺气息于一体的公共空间，而不只是买衣服和吃饭。”余国安谈到三里屯太古里的定位时说道。
曾经因为“优衣库”事件而火遍全国的三里屯太古里，在网络厮杀环境下，保持轻松、淡然状态。在余国安看来，从2008年开始三里屯太古里从业态上主打开放式购物街区。这在当时很新、很少见。从2008年到2016年，电商经过不断壮大的8年，以三里屯太古里为首的时尚地产并未停歇升级脚步。从购物社区园林规划、灯光、建筑，还有户外广告屏，红馆文化空间等等，从硬件到软件经过了不断的系统升级、改造。
在网络冲击之下，有被市场淘汰的旧型百货中心，也有新成立的社区化、体验化购物中心。在三里屯南侧，通盈集团旗下的通盈购物中心2016年7月开业，经营范围包括跨界汽车展厅、国际品牌及原创设计师品牌服饰及家居、中西式主题餐厅、创新工场工作室、娱乐俱乐部等，希望改变三里屯“北热南冷”的线下消费局面。
据相关部门统计，2016年新开业购物中心145万㎡，2017年计划开业项目153万㎡。消费升级之下，商业地产全面步入更加激烈的存量竞争时代，优胜劣汰。不及时调整市场需求，不及时做到更新迭代，难逃历史命运。
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