最近，闵行吴女士为了她的房子有点犯难。
原来，吴女士4年前向上海新大陆公司，购入了一套位于闵行的商品房，开发商原约定于2018年交房，然而现在离约定的交房期间已经过去了4年，她的房子却因为开发商“债务危机”导致交付杳无音讯，眼看着自己“六个钱包”集资的新房就要打水漂，吴女士心里别提有多苦闷。
其实，这样的“受害者”，不只吴女士一人。
据小芝了解，吴女士买房的小区，共有商品住房126套，债务危机爆发之前，开发商已经对外销售并网签79套(其中69套已办理预告登记，10套未办理预告登记）。
然而，到了2020年，剩余的41套房屋，开发商后在收取50万元至600万元不等的定金和房款后，就因股东之间的债务纠纷被法院查封了，由于司法查封导致这些房屋无法办理网签、更无法办理预告登记。
吴女士就是其中之一。
现在开发商已经深陷破产清算泥潭，吴女士担心，自己的房产会成为开发商的“破产财产”后被清算偿还债务。
那么，是有这种风险吗？
在开发商面临被破产清算的情况下，我国法律和司法实践对于购房者都有哪些特别保护规定呢？
一、已办理预告登记的购房人享有对抗破产的物权请求权
《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
预告登记具有破产保护效力。
其实，破产保护效力是指在预告登记义务人破产的情况下，预告登记权利人仍有权请求破产管理人履行移转或者设立不动产物权的义务，不必与其他债权人共同分配该不动产的价值。
通俗的说，经预告登记的不动产物权变动请求权在一定程度上具有对抗所有权人、破产管理人的相对效力，可排除破产管理人对合同是否继续履行选择权的适用，从而保障预告登记权利人获得不动产物权。
在吴女士的案例中，已在不动产登记中心完成预告登记的购房人，享有物权请求权，有权对抗破产程序，在案涉建设工程已经竣工验收合格，并取得住宅交付许可的情况下，可以办理房屋过户登记，最终获得房屋所有权。
二、未办理预告登记的购房人如属于消费者购房人，则在破产程序中享有优先权
根据现行法律和司法实践，仅签署商品房预售合同但未办理预告登记的买房人，则仅享有债权请求权，不能依据预售合同备案登记取得房屋所产。
但是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条、《九民会议纪要》等规定，在破产程序中，如被认定为消费者的购房人，则可以在执行中提出执行异义，且在破产程序中享有优先权。
那么，哪些情况属于司法实践中的消费者呢？
根据现行司法解释，需要满足以下三项条件：
1）购买的商品房系用于居住，且符合买受人名下无其他用于居住的房屋的要求；
2）应当支付房屋总价款的百分之五十以上或者接近百分之五十；
3）在法院查封之前或者裁定受理破产申请之前已签订合法有效的书面买卖合同。
三、不属于消费者的购房人，是否享有优先权具有争议
从当前的司法实践来看，对于非消费者购房人由于不完全符合司法解释关于消费者购房人的要求，一般是作为普通债权人对待的。
小芝分析，司法解释之所以保护消费者购房人主要基于生存权的考虑，而建设工程承包人的权利主要是经营权，一旦法院认定购房人不属于消费者（比如炒房者），那么其生存权就很大概率被法院认定为无需特别优先考虑。
小芝提醒：吴女士的这则案例提醒我们，在购买新建商品房后，一定要尽快督促开发商办理预告登记，只有办理预告登记后才能更好的保护自身权利。
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