“ 维护房价稳定的一股神秘势力”
我是2004年入行房地产营销的。十几年里甲方乙方都做过，也算亲历过这个行业的很多次起起伏伏。
每次市场下行时，都会有“楼市即将崩盘”的传言，但实际上这个市场无比稳健。即使在2008年这种全世界范围金融危机的背景下，依然有惊无险地扛了过来。
其实这个市场非常简单，构成整个生态系统的元素非常简单。
照道理讲，越简单的生态链越容易崩，但楼市却不同。
构成楼市的元素主要是：卖家和买家。卖家分一手房市场的开发商和二手房市场的房东。而买家基本只有一种。
想要房价降下来，理论上是件很容易的事。只要所有的买家都坚持住，一年不买房，开发商就会撑不住降价。
中国房地产行业的经营本质就是金融，基本上所有的地产项目都是负债经营。
除了前期买地的钱（可能也是借的），其他都是借的，包括土地买到以后也会马上抵押给银行再借钱。
除了卖房子回款，借钱是开发商唯一的收入来源。
如果开发商在一年内没有收入，同时却有大量支出（工程款、银行利息等）时，那就只能降价打折，回笼现金。
而一旦一手房市场出现打折潮，就很快会影响二手房市场，整个盘子就会崩掉。
而买家永远是“买涨不买跌”心态。
如果开发商开始降价，那么大几率出现买家会“再等等”的状态，再等等可能会更便宜。所以，降价是开发商的下下策。
所以，一旦出现长周期滞销，开发商首先会通过其他渠道融资度过难关。
以前在甲方的时候，经常出现公司领导因为竞争对手滞销而欣喜，其实这是很短视的行为。对手撑不住降价了，很快就会波及到你。
还有一种可能，就是二手房市场先撑不住了。
手里有房的房东因为持续的经济下行，开始低价抛售手里的房子。毕竟房东们的融资能力没有开发商这么强，想迅速变现只能割肉手里的房子。
一旦二手房市场上出现大量抛售的房子时，买家从一手房市场转移到二手市场，一手房市场就有可能滞销，从而引起整个楼市的崩盘。
但楼市崩盘的情形从未出现，从整个楼市生态链的角度来说有几个原因：
首先，我们之前假设的“楼市所有的买家坚持一年不买房”这种情况从未出现。
因为楼市本来就是一个“不理性牵着理性鼻子走”的市场。
就像我们这些做房地产营销策划的人，总是试图用最科学的方法去分析市场，但往往失败。原因就在于客户是不理性的，市场是不理性的，我们的分析方法越科学，越理性，得出的结果就越南辕北辙。
对不理性的市场来说，涉及到一个关键词：信心。
很多时候，事实并不重要，客户相信什么才重要。
就像电影《让子弹飞》结局，张麻子与黄四郎最后的对决中，从实力来讲张麻子远在黄四郎之下。但张麻子当众砍下了假黄四郎的头，让民众甚至黄四郎的下属也都相信黄四郎已死，摧毁了他们的信心，一举扭转了战局。
再举个例子：银行。
银行是一个稳健的商业模式，他的盈利模式就是低息吸收存款，高息放出贷款。即使偶尔有坏账，通过高收益也能平过。
银行最怕的是挤兑。当银行放出去的贷款还没到收回，但储户大量过来提款时，银行就会陷入危机。照正常逻辑除非风控做得极差，不然一家银行绝对不会发生破产的事。
但是，如果储户不再信任这家银行，大量挤兑现金，就会造成银行现金不足。而一旦银行无法满足储户的取现需求，出现暂时性支付困难，就更会扩大其他存款客户的恐惧心理，进而造成更大规模的挤兑，最终造成银行破产。
同理，市场上偶尔出现一两个楼盘打折或偶尔几套很便宜的二手房源，对市场的信心影响不大。
但是，如果开发商集体打折或二手房市场出现成百上千的低价房源时，那整个楼市就是极其危险的。
一旦买房者对楼市失去信心，崩盘是早晚的事。
前文说了，降价打折是开发商解决危机的下下策。开发商还有其他一些融资办法来度过危机，甚至同行之间还可以通过并购合作等形式维持房价。
但开发商再有本事，也没法控制二手市场的房价下行。
同时，一个困扰我很久的问题也出现了：因为整体经济下行，明明很多人在低价抛售手里的房子，但为什么在二手房市场，我们从来看不到这些便宜的房源呢？
这个时候，楼市链条里有一股往往被忽视的力量登场了，他们就是房产中介。
如果你想卖掉自己的房子，把房源投放二手市场，一般会用什么渠道呢？
如果是我，一般会先找周边的房产中介。
而中介一旦发现你出售的房子价格远低于市场，他们会第一时间自己掏钱把房子买下来，再加钱挂到二手市场。
这就是为什么明明有很多人在低价抛售房子，但你在市场上看不到便宜房子的原因。
整体经济形势越来越差，街上的中介门店却越开越多，这可能也是一个主要原因吧。
因为越是这个时候，越是中介获利的好时机。
一个中介力量有限，但无数家中介集聚起来的资金额就非常惊人呢。
就这样，房产中介这种盈利模式无意中维持了二手房市场价格的稳定。
当然，房产中介的这种盈利模式并非万无一失。
一旦市场出现更持久的下行时，他们手里的资金也未必能长时间持有这些房子。开发商也是，短期的拆解是解决不了滞销灾难的。
好在，这种大灾难从来没出现过。
但愿，以后也不要出现。
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