一、引言
实践中，很多当事人对不动产买卖合同涉及本登记、预告登记、网签、备案等实务问题分不清楚，加上各级法院尤其地方法院对涉及预告登记的不动产因查封、拍卖等产生的争议裁判尺度不一，以致社会效果并不很理想。本文从最高法院案例展开，结合专家学者的观点做一次尝试性分析。
网签是不动产管理部门为规范房地产企业销售行为（主要防止一房多卖），要求交易双方将商品房买卖合同信息在互联网上进行公示 的行为，网签后任何人均可在互联网上查询该房屋买卖信息。实践中，只有经过网签后才能做备案登记。备案登记是商品房预售合同备案登记的简称，《城市房地产管理法》第44条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见登记备案都是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为。实践中，办理预告登记须持有已经登记备案的房屋买卖合同原件，因此，备案登记通常是预告登记的前置程序。
网签和备案登记制度都是一种行政管理制度，具有一定的强制性。备案登记的启动主体是房地产开发商，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时，时间顺序在后的同一标的物预售合同。在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。备案登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。预告登记通常由买卖双方自愿选择，且适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门或土地管理部门，而预告登记的登记机关则是房屋的登记机构。
最高法院在（2021）最高法民终869号案中认为：备案登记不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力，实际购房者不享有以备案登记为由申请排除强制执行的权利。
二、预告登记、本登记的概念
本登记是指对于已实际发生的物权变动进行的登记，本登记是对不动产物权的产生、转移、变更、消灭而进行的公示，在基于法律行为发生的不动产物权变动的情形下，本登记一旦完成，物权变动的法律效果就实际发生。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第214条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
预告登记也称预登记，是指为确保一项旨在发生未来的物权变动的债权请求权之实现，而向登记机构申请办理的预先登记。它是与本登记相对应的概念。《民法典》第221条（原《物权法》第20条）规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这在我国法律上确认了预告登记的概念。
如前所述，预告登记不同于备案登记、网签备案。备案登记、网签备案也具有保护购房人债权的功能，与预告登记的功能上有重叠，但是二者有巨大差异。预告登记作为不动产登记的一种，当事人是否申请、申请具体时间完全遵循意思自治原则，法律并未作出强制性要求。而与商品房买卖预售合同备案、网签备案不同，他们是针对房屋买卖所设置的一种监管措施，目的是维护商品房市场交易秩序，具有行政管制的特性。房地产开发商要在规定的期间内申请办理预告登记，如果未按时履行备案程序，房屋登记管理部门就不予办理房屋产权过户登记手续。该种备案方式在落实政府监管措施的过程中，也衍生出保护购房人债权的功能。司法实践裁判观点认为，预售合同备案、网签备案不同于预告登记，不具有物权登记的公示性，故而不能产生对抗第三人的效力，即购房人的债权不能对抗其他债权人对备案标的物的查封行为。因此，虽然商品房预售合同备案、网签备案在房屋买卖交易中与预告登记制度在保护购房人债权实现的功能上有重叠，但是二者的制度设计不同，法律规范依据不同，保护债权实现的功能当然也有所不同。商品房预售合同备案、网签备案作为行政监管方式，并不具有预告登记的权利保全、顺位保证、破产保护等强力保护债权实现的功能，故商品房预售合同备案、网签备案制度无法替代预告登记制度。
三、预告登记的目的、效果、作用
1.预告登记的目的
预告登记是为确保一项旨在发生未来的物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记。预告登记保护以物权变动为内容的债权请求权免受债务人处分行为的妨害，确保这种债权请求权能够实现，并最终完成不动产物权的顺利变动。因此，预告登记与本登记是不同的两种登记。
2.预告登记的效果
《民法典》第209条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第214条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，预告登记不是本登记，预告登记权利人不是不动产的物权人，预告登记只享有以物权实现为内容的债权请求权，在预告登记的权利人办理预告登记时，其尚未实际取得物权，预告登记的完成并不意味着不动产物权变动的法律效果的发生，并没有使债权转化为物权，也没有使预告登记的权利人享有对物的支配权。只有在完成本登记后，登记权利人才能依法取得不动产物权。
债权请求权并不因预告登记自动地变成完全的物权，预告登记只是使得债权具有了某些物权的效力，但并非使债权转变为物权，或者具有完整的物权效力。预告登记只是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，其并非物权本身的登记。因而，预告登记无法产生物权设立的效果，在未获得物权登记的情形下，抵押权的预告登记并不能使预告登记的权利人获得优先受偿的效力。
3.预告登记的作用
预告登记本身并不是直接表彰物权变动结果的公示方法，而仅仅是在物权变动过程中为保障权利人取得物权的一种公示方式。这种保障债权实现的效力，也称为担保效力、保全效力，确保预告登记的债权能够在未来顺利转化为物权，并使得未来的物权变动顺利、有序地进行。在预告登记的情形下，买受人的权利可以分为两个阶段：第一个阶段，在预告登记之前，买受人仅能基于买卖合同享有单纯的债权请求权；第二个阶段，即办理了预告登记之后，买受人债权请求权的效力得到增强，成为具有物权效力的债权。
四、预告登记的一般效力
1.权利保全
预告登记的权利保全效力，又称担保效力、保障债权实现的效力，是指预告登记完成后，具有防止登记义务人作出加害被保全债权请求权的拘束力，义务人另行处分该不动产的行为，不发生物权效力。
没有预告登记时，当所有权人再次转让其不动产并办理了相应的转移登记的情形下，在先的买受人只能向出卖人即不动产的所有人主张违约责任。但是，通过预告登记，就可以使该合同所产生的债权能够在一定范围对第三人发生效力。
值得注意的是，预告登记与抵押权预告登记（也称为“预抵押”）不同，抵押权预告登记是与抵押权本登记相对的概念，在存在抵押权预告登记的情形下，不动产权利人可以再次设定抵押权。由于预告登记本身并不具有设定抵押权的效力，所以，即使办理了预告登记，权利人也无权主张优先受偿，但是，从保护抵押权预告登记权利人的角度出发，在抵押权预告登记权利人办理了抵押权登记后，则应当可以优先受偿。
2.限制物权处分
《房屋登记办法》第68条第1款曾规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第2款更是明确规定：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”这就是说，依据我国现行不动产登记法的规定，未经预告登记权利人同意，对于之后的处分，登记部门不得办理相应的处分登记。这意味着，预告登记具有了限制处分的效力。
3.破产保护
预告登记的破产保护效力，是指在登记义务人进入破产程序后，预告登记的权利人，仍然有权向破产管理人就预告登记的债权请求继续履行，抵押权预告登记的请求范围以人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内为限。认可预告登记的破产保护效力，实质上赋予了预告登记的请求权具有物权的属性。
关于预告登记在破产程序中的法律效力，应当区分不同的情形分别讨论。具体而言，如果在预告登记的义务人被破产宣告前，预告登记转为本登记的条件已经满足，此时应当允许预告登记转为本登记，从而使得预告登记的权利人在实际取得不动产物权后，基于该不动产物权而享有取回权或者别除权。如果预告登记的义务人进入破产宣告后，预告登记转为本登记的条件尚不满足，此时预告登记的权利人不享有取回权或者别除权。因为在预告登记还不具备转为本登记的条件时，就让预告登记权利人处于如同已经完成本登记的物权人所处的位置，则对于其他破产债权人而言是不公平的。
4.确定权利顺位
预告登记的顺位保证效力，又称顺位保全、担保效力，是指经过预告登记的请求权被履行后所获得的物权顺位，以预告登记的时间为准，而非以本登记完成之时为准，即预告登记的请求权符合本登记的条件且完成本登记后，本登记的效力能够溯及于预告登记之时。这点不难理解，此不多述。
五、预告登记对法院、不动产买受人、出卖人、债权人（申请执行人）的制约
（一）预告登记对法院权利的制约
强制执行措施有控制性和处分性措施之分。控制性执行措施，也称保全性执行措施，是指以防止被执行人转移、隐藏、变卖、毁损财产为目的的执行措施，如查封、扣押、冻结等；处分性执行措施，是指对被执行的财产予以法律上处分从而满足申请人的请求执行措施，如拍卖、变卖、折价等。
1.人民法院对预告登记的不动产可以采取查封、扣押、冻结等控制性执行措施，即预告登记不能对抗控制性执行措施。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条的规定，对办理了预告登记的不动产，人民法院仍可以采取查封等保全性的措施。
这是因为，预告登记并未完成本登记，预告登记的权利人尚未取得不动产所有权。在执行中判断被执行的不动产是否属于被执行人的财产时，主要应当依据不动产物权的归属来判断，而依据我国物权法，基于法律行为的不动产物权变动原则上采取的是登记生效要件主义。因此，主要应当依据本登记来判断不动产物权的归属。既然预告登记并非本登记，那么预告登记权利人就不是不动产的物权人，不具有提出执行异议从而排除查封等执行措施的权利。况且，即便采取了查封等保全性的执行措施，也不会损害预告登记权利人的利益，不影响预告登记转为本登记。
2.人民法院不能对预告登记不动产采取拍卖、变卖等处分性执行措施，即预告登记可以对抗处分性执行措施。
最高法院在（2020）最高法民申2441号案中认为：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第3项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第16条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
由于预告登记的不动产权利人（被执行人）对不动产尚不享有物权，因此，此时的查封并非正式查封，而是预查封。预查封保全的仅是被执行人基于买卖合同对出卖人享有的不确定的合同权利。只有在不动产完成本登记，被执行人取得不动产物权，预查封转为正式查封后，才能对不动产进行拍卖、变卖、折价，以满足申请执行人对被执行人享有的债权。
由于法律规定不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在办理权属变更登记前，出卖人（开发商）仍然是不动产的权利人，买受人（预告登记权利人、被执行人）并未取得不动产所有权。买受人是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。
虽然买受人与出卖人签订商品房预售合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。买受人作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求出卖人办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权，因此，债权人（申请执行人）要求执行不动产的主张没有法律依据。
最高法院在（2020）最高法民终690号案中认为：人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产，其前提为该被查封财产从权利上属于被执行人所有的财产。本案中，案涉房屋的所有权尚未登记转移至买受人。根据债权人的申请，贵州省高级人民法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖属适用法律错误，客观上导致开发商提起执行异议之目的不能达成，即本案已无停止对案涉房屋执行的可能。但开发商基于物上请求权主张对房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但开发商对案涉房屋的权利基于物权，效力上优先于债权人基于对买受人享有的债权。
广东高院在(2019)粤民再64号案中认为：在预告登记权利人取得本登记前，预告登记权利人对预告登记的房屋仅享有合同权益，并不享有物权，因此查封法院不能将预告登记房屋直接作为被执行人的财产进行处置。因购房者并未取得涉案房屋的产权，本案预查封并未转为正式查封，涉案房屋不能作为购房者的财产用于清偿所欠债务，且房屋产权人未同意拍卖房屋、剩余购房款从变价款中优先支付，故执行法院不得在购房者的金钱债务执行中拍卖涉案房屋。
（二）预告登记对登记权利人（不动产买受人、被执行人）的制约。
1.不动产买受人（被执行人）可请求法院排除（停止、解除）拍卖、变卖等处分性执行措施。
《物权法》第20条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”其中的“处分”一词，应包括人民法院通过强制执行程序对被执行标的进行的处分，即预告登记具有对抗人民法院强制执行程序中对标的物进行处分的效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”依据这一规定，不动产预告登记的权利人可以要求法院停止拍卖、变卖等处分措施。由此可见，我国司法实践认可预告登记具有对抗强制执行的法律效力。
2.不动产买受人（被执行人）不具有排除查封、扣押、冻结等控制性执行措施的权利。
如前所述，预告登记不是本登记，预告登记的权利人不是不动产的物权人，尚未取得不动产所有权，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）第124条规定，基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。
况且，即便采取了查封等保全性的执行措施，也不会损害预告登记权利人的利益，不影响预告登记转为本登记。只有当预告登记权利人证明其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权时，法院才应解除查封，目前我国司法实践也普遍采取了这一观点。
（三）预告登记下，不动产出卖人（开发商）有权请求排除强制执行。
在预告登记下，不动产权未变更登记至预告登记权利人名下时，出卖人仍是法律上物权人，出卖人根据享有的物权，有权请求排除金钱债权的强制执行。
比如，最高法院在（2020）最高法民终690号案中认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，案涉房屋仍登记在开发商名下，该房屋从物权归属上仍然为开发商所有的财产。开发商通过与买受人签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给买受人，虽然案涉房屋已办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力，并不能据此认为开发商丧失了案涉房屋的所有权，开发商具有基于案涉房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿的权利。买受人的债权人基于贵州省高级人民法院（2014）黔高民商初字第35号民事调解书，取得了请求买受人承担连带清偿责任的债权请求权。基于该债权请求权，债权人申请人民法院查封了买受人购买的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产，其前提为该被查封财产从权利上属于被执行人所有的财产。本案中，案涉房屋的所有权尚未登记转移至买受人。根据债权人的申请，贵州省高级人民法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，属于适用法律错误。
再比如，最高法院在（2019）最高法民再299号案中认为：依据《中华人民共和国物权法》第20条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是买受人（被执行人）享有的在本登记完成之前的要求开发商履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而债权人（申请执行人）对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为买受人），债权人才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。
从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条、第26条规定来看，第25条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第26条则是为形式审查原则的例外规定。第26条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第25条为先。而第26条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第25条第1款第1项规定。而开发商提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第26条的适用。开发商提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案证明等五证，足以证明开发商为诉争房屋的开发企业，能够确认开发商系诉争房屋的所有权人。在案涉仲裁裁决确认开发商与买受人之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的领运公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，买受人不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。
（四）预告登记对债权人（申请执行人）的制约
由于预告登记下，对法院、买受人（预告登记权利人）、出卖人（开发商）存在限制及权利保护，因此，债权人可以请求人民法院对预告登记的不动产采取查封、扣押、冻结等控制性执行措施，但是，无权请求人民法院对预告登记不动产采取拍卖、变卖等处分性执行措施。
六、救济途径
1.预告登记下，如果涉案不动产被法院采取强制执行措施，出卖人（开发商）可基于房屋所有权人请求排除执行或就拍卖价款优先受偿。
比如，最高法院在（2020）最高法民终690号案中认为：贵州银行花溪支行基于贵州省高级人民法院（2014）黔高民商初字第35号民事调解书，取得了请求保证人苏立加承担连带清偿责任的债权请求权。基于该债权请求权，贵州银行花溪支行申请人民法院查封了苏立加购买的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产，其前提为该被查封财产从权利上属于被执行人所有的财产。本案中，案涉房屋的所有权尚未登记转移至苏立加。根据贵州银行花溪支行的申请，贵州省高级人民法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客观上导致宏立城公司提起执行异议之目的不能达成，即本案已无停止对案涉房屋执行的可能。但宏立城公司基于物上请求权主张对房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但宏立城公司对案涉房屋的权利基于物权，效力上优先于贵州银行花溪支行基于对苏立加享有的债权。
2.已预告登记的商品房被法院查封后，开发商可诉请解除该商品房买卖合同，从而成为房屋所有权人并排除强制执行。
比如，最高法院在（2019）最高法民再299号案中认为：领运公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益领运公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除庆丰公司执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而领运公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，案涉仲裁裁决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，领运公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案证明等五证，足以证明领运公司为诉争房屋的开发企业。在案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定，能够确认领运公司系诉争房屋的所有权人。在案涉仲裁裁决确认领运公司与孙丹丹之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的领运公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。应说明的是，上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，孙丹丹享有的已付购房款项返还请求权，孙丹丹可另寻其他途径解决。领运公司以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼，主张对诉争房屋享有所有权，而二审判决在审理中却将领运公司诉请的法律性质识别为保证人的追偿权，适用法律错误，本院予以纠正。综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。二审判决认定事实，适用法律均有错误，应予以纠正。
七、结语
预告登记是与本登记相对应的概念，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。实践中，在关注预告登记具有的权利保全、限制物权处分、破产保护、确定权利顺位等一般效力的同时，更应注意预告登记对法院、不动产买受人（被执行人）、不动产出卖人（开发商）、债权人（申请执行人）的制约。
人民法院对预告登记的不动产可以采取查封、扣押、冻结等控制性执行措施，但是，不能对预告登记不动产采取拍卖、变卖等处分性执行措施。不动产买受人（被执行人）可请求法院排除（停止、解除）拍卖、变卖等处分性执行措施，但是，不具有排除查封、扣押、冻结等控制性执行措施的权利。预告登记下，不动产出卖人（开发商）有权请求排除强制执行，预告登记下，预告登记的不动产被法院拍卖、变卖，出卖人（开发商）可基于案涉房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿，亦寻求法律的救济。
然而，正如引言中所讲，实践中，各级法院尤其是地方法院对此类案件裁判尺度不一，特别是对不动产买受人（被执行人）是否有权请求法院排除拍卖、变卖等处分性执行措施，不动产出卖人（开发商）是否有权请求排除强制执行，存在很大争议，因此，要结合法律、司法解释、最高法院裁判观点以及当地的实际情况，以寻求最佳解决方案。
参考文献：
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