小区物业费到底该怎么收

近几天来，大兴兴丰家园的业主陆续被告知，由于人力成本上涨，2011年的物业费每平方米每月要涨0.1元，从2011年3月21日往后数的3个月内，必须交清今年的物业费。物业公司是应该先收费、再服务，还是先服务、再收费，引发了市民和物业公司的争论。

业主：服务不到位凭啥先收钱

“电梯间老有异味没人管，去年的收支还没公布，怎么今年就说要涨价了？”一名住在6号楼的业主王先生愤愤不平地说，“我觉得物业公司就应该先服务，再收钱；这样能制约他们保持服务水平。”

王先生所住的楼是小高层，每天总有住在楼上的人带着宠物坐电梯，宠物在电梯间中便溺了业主不收拾，清洁工也不收拾。光为了这个，王先生和邻居找了好几次物业公司，但就算这样，每天电梯照样臭着，业主也基本看不到清洁工的身影。

“如果真能提高服务，物业费要涨价我没意见，但现在光说成本涨了就要涨价，还要先收钱，这事儿我不能理解。”王先生说。

该小区物业公司工作人员说：“涨价原因和收支成本已经公示了，具体的您得问业委会主任。”

业委会主任杜先生说，小区中公布的“成本”，只是最近一些人员工资等费用上涨的情况，而非相关部门要求的、应于本月底前公示的去年收支成本。

“我们小区采取的是包干制，不用公布去年的成本。”杜先生说，物业费涨价已经公示了20多天，尽管经常被人撕掉，但小区内已经传开了。业主要在2011年3月21日开始往后的3个月中交纳全年的物业费。

对于兴丰家园业委会主任所说的“包干制不用公示”的说法，被北京市住建委物业处相关负责人否定，“无论是哪种制度，物业公司都应当对前一年的收支成本进行公示。各区县建委、房管局会加强对物业服务项目公示情况的监督，发现未履行公示义务的物业服务企业要责令改正并记入物业服务企业信用信息系统”。

物业：先服务了收不到钱咋办

“要是业主都能交物业费，就算是到了年底再收本来也没什么。但现在很多业主拖欠物业费状况严重，要是先服务了，成本花出去了，收不回钱该咋办？”在一个物业纠纷已经长达两年的小区里，物业公司的项目经理从办公桌上拿起一摞没交物业费的业主名单，叹了口气。

“入住这么长时间了，保安没配，门禁失灵，楼道中的灯泡坏了没人换，让我们交物业费，物业得先说说凭什么定这么高的物业费，这物业费让他们干吗了？现在拿不出让我们满意的服务，我们凭什么要交让他们满意的物业费？”由于对物业公司不满，一直没交过物业费的老赵抱着膀子说。但他也表示，如果物业公司服务到位，他并不是不交物业费的人，“只要他们服务到位了，我该给钱，那没的说！”

对于这种说法，物业公司项目经理称，公司在进驻这个小区后，就有很多业主反映墙皮脱落等问题，但由于还处在开发商保修阶段，因此已经将问题全都转给了开发商。但小区业主对此并不表示理解，反而说物业推脱，不给业主提供服务，因此也不交物业费。

“从去年下半年开始，我们已经主动承担了一些不属于我们的工作，但实际上还是有很多业主不交物业费，理由就是我们之前的服务不好。”她说。

物业协会：交费方式可以协商

“每年向我们投诉物业公司质价不符的有很多，目前是先交费的多，市民如果要求后交费，还是得双方协商决定。”北京市物业管理行业协会相关负责人表示。

查询了诸多文件，并没有找到关于物业费是否应该先交纳的明确条款，只有一些条款规定了若是市民交纳物业费后物业公司服务不到位可以申请退款。例如自2009年10月1日开始施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持……业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

专家支招：

交钱顺序可签合同约定

“该交多少钱，怎么交钱，其实都可以由业主和物业公司协商的，前提是要成立业主大会，业主才有话语权。”北京新天第家园业委会主任张大宪说。

据北京市物业专家组成员统计，虽然历年来很多物业公司都要求先交费、再服务，但实际上每年物业公司在上半年的物业费收缴率非常低，很多市民都会在下半年甚至当年年底时缴纳物业费，已经造成了物业公司先服务、再缴费的事实。

“是业主请物业公司来社区进行管理的，先缴费或者后缴费只是模式，而这种模式应该取决于合同。”有物业专家说，物业公司和餐饮企业很类似，是先交钱再吃饭，还是先吃饭再交钱并没有具体规定，只能取决于有效的合同条款。

“但话说回来，如果业主对现行合同不满，想要重签合同，那就得召开业主大会，与物业公司重新订立条款。说到底还是要先成立业委会，才能保证业主的合法权利。”该位专家表示。