最高院：《执行异议和复议规定》第28条是否可以对抗对被执行人享有优先受偿权的债权人？

最高院认为：本案涉及到《执行异议规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文的关系和适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。但上述司法解释第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。具体到本案，原判决适用第二十八条之规定，认定马虎令享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权。安留军申请再审时提出案涉房屋是“一手房”，故不应适用第二十八条规定。经审查，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，即安留军提出的“一手房买卖”规定。本案因同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《执行异议规定》第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。原判决根据查明的事实认为本案符合第二十八条规定的条件，并据此认定马虎令享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权，适用法律并无不当。