对于投资从业者，尤其是地产投资人士而言，IRR内部收益率恐怕是最熟悉的陌生人。
尽管每天都要和它打交道，但能说出其内在含义的朋友却寥寥可数，大部分人只能生搬硬套地使用这个指标。
教条主义害死人，最好还是深刻理解一下IRR的内涵，以便融会贯通，以不变应万变。
今天我们一起来剥掉IRR的外衣，窥视一下她的…………内涵
01. 内部收益率究竟是哪门子收益率 ？
“IRR是使净现值NPV为零的折现率”，这是标准的教科书式的解释，为了理解它，我们得先深度理解NPV和IRR的关系，然后写一串让人看得头疼的公式，当然还可以顺便用那副经典的示意图装装X。
我们还知道IRR是机会成本的上限，如果代表机会成本的其他收益率（比如贷款利率）高于IRR，那么项目就不值得投资。
哎哟，好厉害哦
然并卵，因为我们依然说不清IRR到底是哪门子收益率。
不信的话，来看一个例子：
假设投资一个项目（下图），2019年底投资100亿（假装我们真的很有钱），此后两年逐步获取收益。
使用EXCEL很容易就能求得IRR=14.83%，但这个值说明了什么？
说明了我们投资100，两年后能获得复合收益率为14.83？
试试吧。100×1.1483×1.1483≈132。
what the fu*k? 这明显不等于120啊
那么IRR到底是啥呢？
简单而言，IRR就是假设收益可以进行再投资（就是继续拿去钱生钱）的情况下，投资的年化收益率。
我们假设2020年的80能继续投资，并且收益率等于IRR14.83%，那么2021年这80能获得收益92。
于是上面的表格能够进化成以下形式：
仔细看表中最后两行。用复利的形式折算到2021年后，投入的终值(132）=后两年收益（80+40）+2020年收益的再投资收益（80×0.14）
现在我们能大致理解了：如果未来收益可以再投资，那么，我们将初期投入按IRR确定的收益率进行滚动投资，就能在期末获得一个本金收益和，而这个本金收益和=各期收益+各期收益的再投资收益+本金。
进一步讲，可以用以下公式来理解
（公式中的n代表投资期数）
这就是IRR的真身，是不是直观多了
可能有朋友会拍案而起了：这尼玛不就是复利公式吗？
请注意，如果按一般的复利计算方式，本案例的收益率应该是(120/100)^0.5-1=9.54%。
之所以和IRR存在区别，是因为一般的复利公式没有充分考虑资金的时间价值，即收益的“再投资收益”，以及投入资金的时间价值。
到此，是不是觉得IRR的形象更加具体了？没有的话，可以私聊我。
下面几段内容有些深，可以酌情略过
如果把以上过程公式化，那么就是：
其中，字母 I 代表投入资金，A1和A2代表第一期和第二期的收益。
更一般的，如果投入和收益分很多期，那么公式就可以泛化为：
特别需要注意的是，投入也需要考虑资金的时间价值，即应该将各期投入折算到起始时点，这一点至关重要。
移形换位之后，居然就得到了我们熟悉的标准公式
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