华灯初上，横跨在宝安大道上的轻轨，正带着低沉的呼啸声，迎着忽明忽暗的灯光，快速驶入沙井站，将一波波略显疲惫的上班族送回“生蚝之乡”。
沙井，一座人口超百万的大镇，距离福田中心区约45公里，地铁车程50分钟左右。11号线地铁的开通，将这座拥有着“生蚝之乡”美誉的大镇，再一次拉到人们的视线当中。能与生蚝相提并论的，恐怕就是沙井那为数众多，成规模的大片村委统建楼了。
深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一，小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中。
初来乍到的外地人，一定会被眼前这些鳞次节比的住宅高楼所迷惑，马路沿线林立商铺，菜市场、学校，花园内文体、娱乐设施俱全，物业管理费1.8-3.5元不等，同样配备车位，居家氛围不可谓不浓厚。
与普通的商品房相比，他们却有着不同的身份，村委统建楼。
顾名思义，村委统建楼是由村委开发统一建设再出售给村民或者其他个人的建筑，无红本，二手交易需一次性付款，由村委见证交易。与其他区域零星分散的小产权房不同，沙井“村委统建楼”，人们口中俗称的“小产权房”，数量庞大、集中，相当典型。
01公开叫卖的统建楼
价格随商品房水涨船高
与沙井站相邻的马鞍山站，上新南路，被围挡围得结结实实的一块大工地上，施工人员正进行紧张施工。从围挡招牌上仍可看到，这是万科的一个在建项目。在与该项目一路之隔的马路西侧，则是该片区最早的两个商品房，2004年落成的“丽莎花都”以及“棕榈堡”，也是该片区十几个项目当中仅有的两个商品房项目。
从建筑外立面上来看，几乎与普通商品房小区没任何区别的村委统建楼“名豪丽城”，距离地铁11号线马鞍山站约800米，紧邻107国道。从地理位置上来看，该小区位于万科在建项目的南侧，与仅一街之隔的商品房“丽莎花都”以及“棕榈堡”直线距离上也仅仅200米。
△小区外观
△对面为万科在建项目
步入该小区，其花园内部配套、儿童游乐设施、甚至游泳池一应俱全。整个小区分为12栋，每栋33层，下部两层为商业配套，中间为一空中连廊，将A、B两座围合起来。
“这是蚝四村委建的，2011年入伙。卖的时候是每平四千多，当时周边商品房一万多。”，小区楼下的中介特意强调道：“沙井这边基本上没什么村委一手房了，现在不让建了，剩下的都是二手的，都要求一次性付款。”该中介带着笔者看了一套100㎡的房源，朝北向，总价153.5万。交易时还需要另外交给村委2万元过户费，据说每年村委光收过户费都要收100--200万。
△100㎡3房内景图
当笔者问及没有真正的产权，为何还要这么贵的时候，该名中介马上亮出了他们的卖点：“你可以看看，对面在建万科的项目，未来要建8栋写字楼，22栋住宅，还将会建立一所社康医院和学校。另外未来还将会建一个大型商场，预计是华润万家或者天虹，走路只需要5、6分钟。以后还将建一个沙井海岸城，还有很大的升值空间。”
据了解，与名豪丽城仅一条马路之隔的商品房“丽莎花都”目前价格为3.5万/平，建于2004年，目前已有十几年房龄。而名豪丽城价格仅为1.5万每平，不仅有价格优势，配套、装修也都远远超过老旧商品房。宜居的功能吸引了大量自住客，目前该小区有60%以上是外来自住客，其它则是原村民。
据该中介介绍，他所在的门店过年到现在已经成交四五套，甚至还有人专门买了20多套，全部用来出租。
购买小产权房的客户大多担心二手房交易流程会有风险，该名中介拍了拍胸脯保证，小产权的交易也有规范的流程，同样也受到保护。“在二手房交易时，村委会出具一份共同建资合同，上面写明使用权产权，都有70年产权。过户的时候，你和业主一起去村委签一份转让协议，村委会给你们拍照见证，然后把原业主的合同、收据收上去销毁掉，重新立一份新的给新业主。同时蚝四村委也会保留，以后要过户，要新业主持身份证以及合同编码全部对上才能过户。”
看上去规范的流程，是否真的靠谱呢？对此笔者心里打了一个大问号。依照现行的法律，小产权房不能买卖，所谓产权证也并不具备商品房产权证的法律效力，出售者并不具有合法交易的主体资格。
而与其小区一墙之隔的景盛豪庭，则属于万丰村委开发，小区规模略小，仅为5栋，内部花园略小，而周边也稍显杂乱，底层商业配套稍少。据该小区管理处人员介绍，该小区现已停止二手房买卖，只能出租。而笔者随后从侧面打听，该小区多为原村民居住，在二手房买卖上存在未满年限不能交易的规定。
丽莎花都楼下家家顺的一名中介表示，统建房住家还是可以，但有风险，还有就是升值不如商品房快，运用不了金融杠杆，从银行几乎贷不到什么钱。
02沙井最高端统建楼
不愁卖？
在沙井无人不知的‘壆岗盛芳园’则是号称为沙井最高端统建楼，共有2010户，由博岗村委统一开发。
南北两区的盛芳园横跨马路东西两侧，整体建造为欧式风格，小区南北两区由一座空间连廊相连，小区内部还配备会所、游泳池以及健身房、舞蹈室、小型篮球场等。从外观上看，甚至比一般规模的商品房看起来更具档次，其3.3的容积率也被许多中介称之为低密度小区，适合居住。但其价格也相当不菲，没有红本的村委统建楼，竟也卖出了2.2-2.5万/平的单价。而据此不远的华盛西荟城正规商品房，单价为4万多每平。
△壆岗盛芳园全景图
小区周边成熟的配套以及紧邻三所公立学校，正值放学高峰期，周围穿着校服的学生正依次过马路。对于统建楼没有学区房的说法，该名中介显得不以为然：“‘商品房不也一样没有学位之说吗？也只有个学区，现在深圳上学都采用积分制，积分够了一样可以上。针对学位并不紧张的沙井片区，这不是个什么问题。”
当提及目前价格已经较贵了且规模大，未来是否有“转正”可能？该名中介表示：“这完全不能回答你’，转不转正也不是我说了算。这不好说，反正价格摆在这里。”目前单价2万多的盛芳园，算下来每套最低为200万起，还需要一次性付清，且没有独立的红本，恐怕也是大多数购房者需要思虑的问题。
03明知高风险，为何屡禁不止？
或因高房价，或赌不会轻易拆
而随着深圳商品房价格的急速飙升，高昂的房价让不少购房者望而却步。即使能勉强凑够买房的首付，但每月七八千甚至上万的月供压力也让不少购房者内心打鼓。在居住属性上与普通商品房上无多大差异，价格却便宜一半的村委统建楼，中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少一半，小产权房凸显了其价格优势。
而购买小产权房的大多数业主表示，购买小产权房的主要诱因在于价格便宜。在宝安工作的赵小姐告诉笔者，一些大型的村委统建楼甚至比关内普通小区环境还要好，也有物业管理和停车场。但价格便宜一半多，商品房买来还需要月供，基本上关内首付的商品房就能全款买一套小产权了。
△不少小产权房周边配套完善
对大多数购买村委统建房的人来说，风险是意料之中的，但大多数人还是认为，村委统建房比村民自建房相对来说要靠谱一些，毕竟有村委在那里，万一遇上什么事，还能出面抗衡。而目前情况来看，这类房拆除并没有赔偿案例，多数购买小产权房的购房者认为，万一拆迁，最差的就是按照合同的金融赔偿给购房者。
早在2007年，住建部就曾发出风险提示，提醒不要购买在农村集体所有土地上建设的房屋，并提醒购房者此类房屋不受法律保护。这种房屋没有国家办法的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，其产权证也并非真正合法有效。
不少购买了村委统建楼的购房者表示，村委还是比普通村民自建的有保障。像沙井这边这么多成片规模的小产权房，拆起来也是不容易的。这么多人的安置问题，政府如何协调？
据早前调查报道，房地产开发过程当中，土地增值部分只有5%-10%到了农民手上，地方政府拿走20-30%，开发商则拿走了土地增值的大部分，农民集体通过出售小产权房所获的收益，远远高于政府征收土地的补偿金额，农民土地在被征收过程中未得合理的利益补偿，这被业内普遍认为是小产权房泛滥的原动力。
去年，备受关注的深圳龙华金凤凰豪苑及福轩大厦两处小产权房，在10月8日最后期限并未强制拆除，有关两处小产权房的争论之声一直甚嚣尘上。
对此，张茂荣律师认为，深圳市土地已经全部实行国有化，这为小产权房转正消除了法律障碍，（根据土地管理法的规定，只有在国有土地上才能进行商品房建设，集体土地是不能进行非农建设的），所以深圳是具备小产权房转正基础的，但前提是补交低价、补偿手续，消除违法状态，同时涉及面广，情况复杂，还需要政府政策支持。
至于原住民和非原住民权益是否同等保护，他认为要看本市是否认可小产权房的交易，如果认可则应同等保护，不认可则无法保护原住民权益。如果能合法化，应该认可之前的交易行为有效，应同等保护。
此外，业内多个专家也曾呼吁，强拆并非唯一出路，对于合理合法建设的小产权房，在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，存量增量应区别对待。
如何平衡依法行政有法必依执法必严和广大小产权业主权益，也或许也是对政府执政能力以及智慧的考验。
（文 | Selene/大闸蟹）
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