在“房住不炒”政策基调下，上半年的房地产市场，调控政策不断，房地产融资持续收紧。从目前各房地产上市公司已发布的中报业绩预告或中期报告数据看，很多房企业绩增长都出现了回落。
万科集团总裁祝九胜在万科2019年中期业绩会说：“当学生就得答题，做企业就得应变环境。”
房企前三甲的“碧万恒”是众多学生中的优等生，他们的中期答卷自然备受各界关注。
2019年8月22日，碧桂园2019年的中报如期公布：营业收入约为2,020.1亿元，同比增长53.16%，净利润约为230.6亿元，同比增长41.29%，净经营性现金流继续保持正数。在上半年国内房地产调控政策大背景下，这份中报答卷可以说是相当靓丽。
按风云君执着于撸财报的一贯作风，即使公司业绩一片大好，也一定会透过财报，多维度进行解读求证。
下面，风云君将从财务层面、业务层面等方面综合进行解读。
一、财务层面
1、持续的高成长性
2019年上半年，碧桂园实现营收2,020.06亿元，同比增长53.16%，净利润230.57亿元，同比增长41.29%，股东应占利润156.35亿元，同比增长20.84%。
碧桂园最近五年一期营收及净利润增长情况：
（数据来源：公司公告）
从营收情况看，2014年至2018年，碧桂园的营收年均复合增长率为45.51%，而2019年上半年营收同比增长53.16%，超过了过往五年的营收平均增速。
从利润情况看，2019年上半年的净利润为230.57亿元，同比增长46.25%，虽然该增速相较最近五年46.25%的年均复合增长有所下降。不过，在各大头部房企业绩下滑的情况下，这样的业绩着实不易。
碧桂园的营收、利润都保持着持续稳定增长，由于营收来源于预收款及存货的转化，利润需要有真金白银入账，我们接下来分析碧桂园的存货、预收款及现金流情况。
2、成长的支撑：可售货值、销售合同及预收款
丰富的可售货值是一家头部房地产企业稳定成长的支撑，持续稳定的合同销售及预收款是未来营收及业绩保持行业领先水平的先行指标。
（1）可售货值
截至2019年6月底，碧桂园业务遍布中国内陆31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。
截至2019年6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17,587亿元，潜在的权益可售货值约10,251亿元，权益可售资源合计27,838亿元，可满足碧桂园未来三到四年的销售量。
目前，房地产已经进入到新的周期，业内广为采用的标准分析框架认为：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。除了可满足碧桂园未来三到四年销售量的可售货值，可售资源的分布非常重要。
在碧桂园已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域，75%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。
日前，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，从广东成长起来的碧桂园，自然不会缺席这个历史发展机遇。
碧桂园曾公开称，公司早已前瞻性地深度布局粤港澳大湾区和长三角城市群，这很好地契合了国家重大区域发展战略。
从碧桂园在大湾区的可售资源看，截至2019年6月底，碧桂园位于大湾区内已获取的权益可售资源约3,467亿元，可售建筑面积约2,457万平方米，潜在的权益可售资源达5,519亿元，权益可售资源合计8,986亿元，在同行中处于领先地位。
（2）销售合同及未结转收入
2019年上半年，碧桂园连同其联合营公司，共同实现归属于集团股东权益的合同销售额约2,819.5亿元，稳居行业第一。
由于自2018年7月起，碧桂园不再公布全口径销售数据，我们选择了第三方机构克而瑞研究中心统计的全口径流量数据进行对比。
根据克而瑞研究中心统计及碧桂园中期报告数据，2019年上半年，在“碧万恒””三家头部房企中，碧桂园以3,895.4亿元的全口径合同销售金额，以2,819.5亿元的权益合同销售金额，排在了行业第一位。
一般，房地产企业在销售时会从购房者手中先收到购房款，满足收入确认条件后再结转收入。
据碧桂园披露，2019年上半年，碧桂园取得了7,352亿元不含增值税的已售未结收入。而这7,352亿已售未结收入将有相当大的一部分会在年内实现结转，这为碧桂园2019年下半年的营收增长储备了增长动能。
这一定程度上说明，碧桂园的预收款增长较好，而稳定的预收款及销售合同表现，有望在未来持续转化为碧桂园稳定的营收增长。
3、稳健的财务结构
碧桂园在2019年中报中表示：“行稳，是碧桂园必然的选择”。对于一个公司来说，稳健的财务才能走得更好更远。反映在2019年中报中，碧桂园净借贷比率同比下降了0.5百分点，仅为58.5%，这一定程度上印证了碧桂园稳健的财务风格。
对房企来说，净负债率更能衡量其真实负债压力和杠杆水平（注：净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产。）。
Wind数据显示，2018年，A股30家样本房企平均净负债率达148.16%，H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。目前，碧桂园净负债比保持在低位。
作为龙头房企里面优等生中的优等生，碧桂园一方面市场规模不断增长，同时净负债比率始终处于行业低位，财务杠杆稳健。自上市以来，碧桂园已经连续12年将净借贷比率保持在70%以下。
风云君认为，在保持规模增长的同时也不忘负债管控，在这方面，而碧桂园可以说是头部房企稳健经营的代表。
值得一提的是，在2019年中报中，碧桂园权益物业销售现金回款约2,659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%，在行业资金面持续收紧的背景下，自2017年以来第三次连续在年中实现净经营性现金流为正。
从公司可动用的“真金白银”看，截至2019年6月底，公司可动用现金余额约2,228.4亿元，占总资产比例达到12.8%，另有约3,133亿元的银行授信额度尚未使用。
碧桂园持续为正的经营性现金流、高达2,228.4亿元的可动用现金及大额的未动用银行授信额度，折射出碧桂园自身强劲的造血功能和稳健的财务风格。
4、持续的高分红
风云君认为，光有靓丽业绩不谈分红的公司都是耍流氓。
2019年中报显示，碧桂园将派发中期股息每股22.87分，同比增长23.5%，半年派息总额占核心净利润总额的31%。
从碧桂园的分红历史看，碧桂园持续保持在中报高额派息，对股东的稳定分红彰显了碧桂园大蓝筹的投资价值。
（数据来源：公司公告）
二、大力挺进智能制造和现代农业
1、智能制造业
近年来，各大头部房企纷纷推进多元化业务，碧桂园也在拓展其发展的新赛道，大力挺进智能制造和现代农业。
2019年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是其未来三大重点业务，同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，指明了科技创新转型升级的方向。
2018年7月，碧桂园成立全资子公司广东博智林机器人有限公司，这家子公司主要负责以机器人本体及其核心零部件、相关的机器人核心技术以及智能机器人系统的研发、智造、运营。
博智林机器人开发研制中的产品主要是应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等领域的机器人、智能设备及系统。得益于碧桂园自身新开工建筑面积规模较大，对机器人有着巨大的市场需求，使得该项业务自带市场需求。有专家也认为，碧桂园发力高科技机器人，未来能够为其提供丰富的应用场景和的广阔市场空间。
据碧桂园所称，博智林机器人研发中心已拥有超1600人的研发团队，已递交申请专利将近500项。博智林研发的机器人现在有30多款，其中有9款机器人已经投入到机器人研发中心二期工程的项目当中。
2、现代农业
碧桂园集团创始人杨国强曾经表示，“碧桂园发展到今天，理应能为农民、为社会、为国家做点事情”，“我们不与农民争利，不与中小企业争利，希望与拥有土地的农民一起进行科学合理的谋划，走现代化农业发展之路，提升农民生产力，增加农民收入，共同为农村注入新的活力与生机，这也是碧桂园发展现代农业的初衷。”
带着创始人的不忘初心，2018 年5月，碧桂园成立全资子公司碧桂园农业控股有限公司，布局农业全产业链，致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商，包括前端研发，“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，以凤凰优选社区门店为主体的终端销售。
地产主业为机器人、现代农业业务提供了丰富的应用场景和现实需求。强大的内需，加上碧桂园充裕的资金、人才等资源优势，必然助推多元化业务的顺利开展。
风云君认为，碧桂园资金实力雄厚，积极探索科技创新项目值得肯定，而碧桂园农业的发展主旨是做行业资源的整合者、产业结构的提升者和现代农业的服务者，着力打造科技型、平台型、国际型农业。农业、机器人围绕地产主业多元布局、协同发展，符合碧桂园“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。
三、机构评级情况
碧桂园稳定的业绩增长和更趋稳健的财务，也获得了资本市场上主要机构、智库的认可。
穆迪于5月16日发布研报称，碧桂园目前的Ba1评级反映出其强劲的销售，这主要得益于其穿越周期的执行力、广阔的地理覆盖和国内最大开发商的地位。摩根士丹利7月发表的研究报告预计，碧桂园核心盈利有高单位数增长。
目前，碧桂园已获三大国际权威信用评级机构之一的惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级,十强房企中只有碧桂园、万科、中海、龙湖四家获得惠誉投资级评级。而三大国际评级机构的另外两家——标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，评级展望均为稳定。
回顾碧桂园在二级市场的发展历程，其2007年登陆港交所，2017年12被纳入恒生指数成份股，晋升港股市场蓝筹级，2019年6月被纳入香港恒生国企指数成份股，一步步的晋升，充分反映了资本市场对碧桂园的认可。
结束语
行稳才能致远。在政策收紧、房企融资环境收缩的大背景下，头部房企销售规模增速大多出现了放缓。在各房企大佬的厮杀中，稳健的财务，良好的现金流，优于同行的融资成本及融资能力，无疑是在这种存量战争中致胜的关键。碧桂园，无疑是这场大战中的五星级选手。
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