2018-03-06 CURA
在“和未来好好谈谈——2018中城联盟论坛”的舞台上，周政谈起了自己商业地产运营的酸甜苦辣，更多的是贴心实用经验。
以下为现场视频，并附原文记录，欢迎来到周政的演讲时间。
小提示：演讲视频长12分36秒，请在WiFi环境下观看，流量土豪可忽略~
尊敬的各位地产界的同仁，各位朋友们，大家上午好！
非常感谢、也非常高兴，中城联盟秘书处邀请我来做分享。很高兴，因为前面听到很多朋友和专家介绍了房地产开发环节未来的成功之道，尤其是我们胡总（胡葆森）讲的商业之道，做企业的大道和做人之道。今天我来讲一点房地产开发，除了住宅地产之外，还有一个很重要的是商业地产的开发、投资物业的开发。
大家知道，未来的开发型物业，住宅开发物业受城市化进程的影响，总有一个天花板。当然它还有很大的一个增长空间，还有政府不断地要求我们要减量化、去销售化，尽量持有化，增加地产的内容，尽量使得城市的税收、就业可持续发展，能够在新的增长方式带领之下有新的起步。
所以越来越多的我们的同仁向着投资型物业方面转型，当然很多企业实际上是双轮驱动，是资产的配置。投资型物业有商业地产、酒店、写字楼、产业地产、养老地产、医疗，包括长租公寓。我今天想谈一谈中粮大悦城从事的商业地产，到去年12月28日正好十年，谈一谈十年间的一些体会和酸甜苦辣。
商业地产从行业来看，总量不同程度地有一定过剩，有几个数字我跟大家分享。商业这一块3万平米以上的购物中心，目前全国大概有5600个。前20大城市的商业存量大概有1.62亿平方米，目前的经营状况来看也不乐观。虽然大家都看好商业物业长期的增值、运营的现金流和助益于品牌打造，但是从经营方面来看不太乐观，有50%左右的企业基本上处在盈利比较艰难的状况。行业前10位目前平均的年化回报大概在4%到4.5%左右，比较好的大概在7%左右。大家可能问，中粮大概在什么水平？中粮经过10年的投入，大概在6.9%左右。商业存量还是非常大的，怎么去破？这个题目很大。作为一家从事这个行业的企业，我们应该有些想法和体会。
首先一个重要的问题，商业地产重在经营里面的内容，所以不是楼卖完了就完了。除了物业之外，商业是比较复杂的，重要的是就像培养孩子一样，从小到大要进行长期的培养和关注。所以运营为王，才能够提升回报。
那么从我们的运营来说，首先就是要想清楚，不能什么都做，要有定位，要坚守定位。要做细分市场，做出特色来，这是我们一个比较重要的体会。过去大悦城定位在西单，我们比较成功。但是到朝北的时候也简单去复制，发现18岁到35岁的年轻人有些人不买账。朝阳路这一块应该是中产的，年龄偏大一点，25岁到35岁，而西单大悦城基本上是15岁到28岁的年龄段。所以我们进行了调整，把年轻时尚潮流的品位进行调整，时尚年轻人、时尚生活引入到朝阳大悦城来做，经过一定的曲折之后，朝阳大悦城这几年的回报达到了将近8%。
定位还有一个很重要的方面，就是要结合城市的特点。大悦城定位是一般一二线城市整合全市的格局，中产细分市场客群。但是这个客群还不够。比如有区域的市场机会，大兴也有两三百万人，为什么不做一个？去年年底我们推了一个区域的复盘，8万到10万，大悦春风里，也是满足人民对美好生活的向往，努力去增加内容、增加服务，做创新，做体验，做服务，做运营，这是一个定位的问题。第二个方面，定位里面很重要的是选商，而不是招商。根据定位，符合定位的招过来，给的钱多的不一定是好的，不符合定位的走人。这是定位的问题。
第二个方面很重要，要在内部运营大数据方面做大量的工作，经营那些客流。今天胡总说B2C2B，怎么做到？海量的客群必须用大数据。中粮做了一个运营系统，大概有千亿级的海量数据。把客户的消费特性、个性特性、行为特性收集完，获取之后进行提纯，提纯以后要精准地描摹，知道每一个客户的特点，通过IP精准地触达，就是配送，进行互动。这个过程很重要，要增加黏性。你运营，都不知道客户是谁，商户来了他不清楚，主要是靠你的运营商。
大数据还不够，还需要强化，购物中心这样一个新时代转型升级的是情景化、情感化，已经不仅仅是满足购物，是购物中心没错，未来可能是生活中心、社交中心、娱乐中心。人们确实有这种情感的需求，工作、家庭之外需要这么一个地方，所以这个要有。这个中心怎样去拉住客流？保持客流的稳定是很关键的，这需要我们制造IP+组合IP。大悦城本身就是一个IP，同时做主题街区，简单地把商户对立是不行的，要情景化地打造，做一些文化和文创。比如天津大悦城的“骑鹅公社”、“五号车库”，朝北大悦城做的“悦界”，上海大悦城做的“摩坊166”还有“爱情摩天轮”，通过地标性的东西来抓住客流。还要大量地引入社会IP，把机器猫（哆啦A梦）、Hello Kitty等电玩和游戏上的IP引入到大悦城来，使得我们的商业更加活跃。
做好商业的破局和运营的发展，还需要拥抱互联网。前面陈俊也谈到这个问题，互联网与我们的整个消费没有矛盾，它不是对立的，是统一的。因为人们的消费需求有不同的层面，线上线下打通。怎样介入同行业？中粮是线上线下打通，阿里、糯米、百度、美团合作起来，我的数据给你，你的数据给我，数据共享，使得整个线上线下的数据能够完全打通，另外把体验做出来。
第三个方面是做品牌。做品牌我们的酸甜苦辣很多，大家都知道，做品牌要长时间坚持定位和投入。一方面，往往我们等不及，前面讲到要有耐心、耐力，要耐得住寂寞。我们十年了，去年才开始有了比较好的盈利，前些年盈利比较弱。
还有一个故事，我们同行的故事。一个比较大的企业跟我们谈，说过去十年内三进三出，最后发现实在做不下去了，坚决以后再也不提了。所以品牌要坚持。
第四就是资本和团队。专业化的团队和大资管模式的运作，又缺钱、又不缺钱，创新融资的模式来支持我们的发展。中粮有并购基金、核心基金和改造基金，大概20%到30%的资金可以撬动。所以过去一年，轻重并举，我们大概从原来的10个左右，去年到了19个，所以速度会逐渐稳步加快。团队更为重要，团队的专业化还是要大企业内部创新、跟投机制，包括商业地产也一样，团队的专业性对于我们国有企业来说更加难，这是一个短板，因为弄不好我们的人就被挖走了。但是如果经营好以后，走的还能回来。所以十年内我们大门还开着，如果再过十年走了，就不要再回来了，我们的机制也慢慢起来了。
第五点，商业地产前景非常好，中国的市场是巨大的，需要的是开放合作。今年联盟的好多企业都有合作，在合作之中，你有你的资源优势，我有我人才、品牌的优势，他有资本的优势，几家组合到一块，所以合作是未来一个很重要的出路。我们研究了美国的西蒙地产公司，它未来的发展就是合作，全球最大的商业地产都是靠合作发展。
所以希望大家都以开放的心态，中粮愿意和大家一起，共同推动我们商业地产的发展，使商业地产越来越好，谢谢各位！
来源：中城联盟，对原作者表示感谢
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