闸北静安两区的合并，与香港置地投资浦东前滩，是最近的两个热点。今日本号一针见血为你解读热点事件背后的深意，锁定真正驱动上海未来发展的内核区域，即上海未来城市之都心，从中汲取指引上海下一个十年房产投资方向的精华。
未来都心
上海传统六大中央商务区均集中分布内环区域，地小人密。近几年中央商务区的外扩在各区已有尝试，例如闸北的不夜城、静安的滨河，虹口的北外滩、黄浦的卢湾滨江，徐汇的西岸等。
但从长远看，上海需要新的中央商务区，来承载产业的创新、扩容和细分。而随着城市更新速度加快和轨道交通网络的完善，产业流动和二次集聚的条件已趋成熟。我们看到，随着外围区域规划的最终落实，上海中央商务区的外移已成定局，其中，
北移后的中央商务区主要位于浦西（辅以浦东的陆家嘴金融区二期）；
南移后的中央商务区主要位于浦东（辅以浦西的卢湾世博地区和徐汇滨江）。
时至今日，随着闸北静安行政区划调整的最终落实，以及浦东滨江带上的世博央企总部-后滩-前滩的规划落位，我们已能锁定上海下一个十年的城市真正都心之所在。
北移后的都心：静安苏河湾-虹口北外滩-杨浦东外滩沿线，辅以浦东陆家嘴金融区二期
核心范围：长寿路-天目西路-海宁路-周家嘴路-内环线和苏州河-黄浦江之间的围合区域，辅以陆家嘴金融区二期的浦东大道北侧的黄浦江沿岸区域
开发策略：城市更新、土地出让为主的市场化模式
南移后的都心：浦东世博地区-后滩地区-前滩商务区，辅以浦西的卢湾世博地区和徐汇滨江
核心范围：济阳路以西，始于世博地区，途径后滩、前滩直至浦东中环的滨江闭合区域，辅以浦西的卢湾滨江和徐汇滨江地区
开发策略：与国企（中船、中信、陆家嘴）合作开发土地为主的模式
我们看到，在新的都心，轨道交通已经贯通全境，地面交通规划也已落实。同时大型商办综合体也已在节点落位并处建设中后期，后续发展用地处于同步动迁阶段。
（注1：绿色的轨道交通12号线贯穿浦西的苏河湾、北外滩和东外滩，橄榄色的14号线贯穿陆家嘴金融区二期的黄浦江沿岸，两条线路均与2号线换乘，缓解沿线的南京西路CBD和人民广场CBD的商务瓶颈和交通压力）
（注2：轨道交通12号线沿线的站点均设置地铁上盖大规模商业体，奠定均质化的商业氛围，支撑来自沿线甲级写字楼和高端住宅项目的消费需求）
（注3：北外滩地区，目前沿江第一排已由金茂控股（原方兴地产）开发完毕，第二排和第三排未来将通过城市更新方式动迁后，几乎全部用作商办楼宇的开发。）
我们也看到，在新的都心，细分的行业或企业集聚或已入驻形成，或处于（世博央企）总部建设期。核心区的大型商业项目已集中开工，2018年竣工开业后将奠定世界一流商业氛围，辐射浦东全境。
纵观上述由政府、市民、企业各方求实创新、共同努力的成果，我们有理由相信，“与时俱进”的开拓创新精神已不再是口号，企业的投资兴业，体现了对城市规划水平和政府管理水平的认同；居民持续高涨的改善需求，体现了对更高水准的公共服务资源和更丰富生活体验内容的肯定，一种政府服务、企业投资、市民安居之间的良性循环，被真正植入到上海这台动力澎湃的引擎中。
都心传承
两区合并：承前启后的新老都心交接
我们注意到，对闸北静安合并的行政区划调整解读，目前看到的对楼市的点评，很多都将29.2平方公里的闸北全境，加上7.6平方公里的静安（也就是下图我们看到的“靴”型区域）直接打包为联姻叫好（预设全区房产大幅升值结论）。这是一种本末倒置的定性分析，片面强调概念多过实质的浮夸风。
本号认为，此次两区合并，能够真正将“优势互补，资源共享”这句话落到实处。较之浦东合并南汇，这是一次起点更高、可操作性更强、未来成效显著的行政区划调整。
整体上看，静安区的良好配套基础和涉外行政服务经验，对跨国企业入驻存在极高的认可度和吸引力。但静安区的土地资源接近衰竭，随着商务活动的日趋活跃，中央商务区内的配套设施和公共设施的超负荷运转，逐渐成为了制约商务环境优化的瓶颈。
与此同时，在中央商务区租金持续上涨的大背景下，一部分对商务成本较为敏感的
轻资产服务型企业，他们的外迁诉求变得逐渐积极活跃，另一部分规模较大的跨国企业，也有意为二线部门物色新的办公场所，你情我愿时代已经到来。
反观闸北，则具备“有朋自远方来，地大价平”的空间优势和成本优势。因此，两区合并将为企业外迁创造无缝对接的条件，减少工商、税务变更手续，提高服务效率，降低行政管理成本。
所以，两区合并有利于缩小极差，实现产业发展的均质化。静安有产业优势，闸北有空间优势。静安有产业先进性，闸北有土地吸引力。在贯彻全市“创新驱动，转型发展”的整体思路基础上，两区合并真正能够实现优势的均质化和资源的交换共享。
投资前滩：转守为攻的浦东都心布局
日前，继铁狮门、太古之后，怡和集团旗下的房产开发平台香港置地与陆家嘴集团旗下的上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司签署了一份合作框架协议，共同合作开发位于浦东前滩的一个总面积为21万平方米的商业项目。
在上述三家企业中，香港置地最为保守，作为一家同样具备英资背景的企业，在香港中环拥有45万平方米的持有物业。就是这样一家“未有香港，先有怡和”的老牌英资房企，此番与陆家嘴集团合作的项目仅是商业部分，项目中的酒店、出租公寓等其余业态仍由陆家嘴自主开发。
前滩的发展战略是通过先发展核心商务区，通过合资开发保证开发质量，提升区域价值。为了保证建成的项目与高起点定位一致，陆家嘴集团与入驻企业都选择了合资共建的模式。
本号留意到，太古、怡和等英资企业的布局前滩，不可否认会有欧洲本土经济不景气和香港零售业不景气背景下的对冲考虑。但前滩作为升级版的陆家嘴，由于高起点的规划，并且吸引到三大保守房企建立“长期持有，苦心经营”之价值观，足见中外双方对其未来价值判断高度趋同。
目前核心商务区的招商工作全部完成，整体开工超过100万平方米，2018年进入竣工高峰。届时将奠定前滩国际商务区世界一流的商业氛围。
都心情结
“上海真正的顶级豪宅区”是一个承载了感情寄托的定义。常年在一个区域生活和工作经历，尤其是留下的回忆，对每个人的生活习惯、兴趣爱好、价值取向，影响根深蒂固。这是由人的拒绝改变、接受现状的人性决定的。
但是，从更为长久的一个历史进程看，社会的进步符合帕累托效率法则。一代又一代的人通过追求理想和卓越，实现个人财富的积累，促进社会经济的发展。并且在我们的国家和社会之上，还有宇宙的规律在运转。
租界，作为见证了上海百年繁荣的心脏地带，始于开埠，延续一个世纪以上，留下数不清的老故事和老建筑。它承载了几代人的情怀，奠定了很多人的底蕴，成为整个城市的一个感情寄托的载体。
但较之基于租界而定义顶豪区的判定体系，我们更应该动态的关注目标客群的内在演变规律。首先从财富拥有者的身份而言，已从历史上的“沙逊们”演变成了现今的马云、李彦宏等互联网精英新锐；其次，从财富创造的方式上，他们已从“沙逊们”的炒地皮时代进化到了现今承前启后的互联网大时代。
对上海租界这一片被法式梧桐所遮蔽的区域，在沐浴穿透叶片间隙的斑驳阳光的同时，我们更应该看到，“开埠”这个不平等的条款，客观上成为了170年前上海向世界开放的历史契机。而今时租界的建设水准和人文积累，亦是上海开埠后腾飞崛起的成就明证。只是，展望未来，她更适合继续诠释上海的精致和优雅，而应该把继往开来的爆发力交给更加强劲的心脏去驱动。
所以我们不能静态固化的看待上海的顶豪区，而要突破自己的感情寄托，去洞察城市内在的人文演变和产业发展规律，建立搭建在个人感情之上的价值判断体系。我们在回味厚重的租界文化铭刻在我们心灵的眷恋的同时，也应该去聆听来自于苏河湾、北外滩、前滩的壮阔的交响音符。
每个人都有bias，尤其对自己熟悉的、已作出选择的，但人最牛逼的能力就是不断去改变，当然这种改变是一种有计划的去改变自己超越自己。所以要超越自己，难的地方不仅在体力上走出舒适地带，更在于观念和思路上。
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