延安市刘志丹慈善敬老院
建 设 项 目
可
行
性
研
究
报
告
延安市程荣实业有限公司
2014·5策划：赵 琳
目 录
第一章 总论............................……………………………3
第二章 项目概述 ………………………………………..4
第三章 项目选址 ………………………………….…….10
第四章 项目建设条件 …………………………………..11
第五章 慈善敬老院项目服务理念………………….......15
第六章 项目建设的投资规模及资金筹措………………16
第七章 市场分析 ………………………………………25
第八章 项目建设方案……………………………………43
第九章 环境保障分析……………………………………49
第十章 投资估算 ………………………………………51
第十一章论诘………………………………………………55
第一章 总论
1·1 概况
1、项目名称：延安刘志丹慈善敬老院
2、建设单位：延安市广慈劳保用品有限公司
3、建设地点：延安市志丹县金鼎村
4、法人代表：王志芳
5、项目性质：新建
6、投资规模：132.9 亿元人民币
7、资金来源：自筹 慈善机构支持
8、建设周期：3—5年
9、联 系 人：赵 琳 18691071294 刘 耀15596219938
1·2 企业简介
延安广慈劳保有限责任公司，是延安市残联下属的一个社会公益机构，现有残疾人培训就业基地，
公司根据中央十七大六中全会提出的大力发展养生养老事业，以“弘扬生态养生、倡导绿色生活、共建生态文明”为宗旨，从而继承和发扬陕西省养生养老、敬老爱幼的光荣传统，结合有关部门拟在陕西建立国际生态养生、养老基地的决定，我公司正在筹建《延安市刘志丹慈善敬老院》建设项目。
第二章 项目概述
2·1老龄事业概述
延安市刘志丹慈善敬老院的建设是构建和谐社会的一项重要内容。党的十六大以来，新一届党中央、国务院提出了“坚持以人为本，执政为民”的刚要，提出要“树立全面协调、可持续性的科学发展观，构建和谐社会”。构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础，实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。
社会主义和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。建设和谐社会是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。
人口老龄化问题是我国目前面对的一个重要课题，随着时间的推移还将进一步加重，据统计，我国老龄人口已达到2.1亿以上。延安市常住人口为218.7万人，在年龄结构上，同2000年第五次人口普查相比，0-14岁人口的比重下降12.02个百分点，15-64岁人口的比重上升10.3个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.72个百分点，趋于老龄化。
民政部指定的《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出：“十一五”期间，继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，合理确定保障标准和方式，逐步建立广泛覆盖、持续发展，与经济社会相适应，与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系。基本建立相对完善的老龄政策法规体系。健全与人口老龄化相适应、协调高效的老龄工作体系。积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络和满足老年人特殊需要的老年用品市场，进一步营造敬老、养老、助老的和谐良好的社会氛围，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社会条件。规划要求“十一五”期间，各省、市、县（区）要根据当地实际情况，建设一批设施齐全、功能完善的养老服务机构。延安市民政局在民政事业“十一五”规划中提出，要进一步加强敬老院建设，提高集中供养率，在“十一五”末，集中供养达到50%以上
2·2 中国老龄化现状
中国已经迎来第一个老龄人口增长的高峰
1950年-1973年是我国人口出生的高峰期，60年过去了，从2010年我国就进入了老龄人口快速增长期。2013年我国就迎来第一个老龄人口增长的高峰期，预计今后每年老龄人口新增数量将达到1000万左右。将给社会高龄老人、失能老人、失独老人不断增多等以系列养老压力 。
2·3 志丹县、吴起县老龄化现状
2·4项目建设背景
刘志丹，名景桂，字子丹（后改为志丹），志丹县（旧称保安县）金鼎镇芦子沟村人。1890年10月4日出生，1924年加入社会主义青年团，1925年转为中共正式党员。1892年初入黄埔军校第四期炮兵科，同年秋毕业，参加北伐。1928年，参加领导渭华起义，任军委主席随后历任中共陕北特委军委主席、陕甘游击队副总指挥、红二十六军四十二师参谋长、师长陕甘边革命军事委员会主席、西北革命军事委员会副主席、红十五军团副军团长兼参谋长革命军事委员会西北办事处副主任、红二十八军军长、红军北路军和中共中央所在地瓦窑堡警备司令等要职。1936年，同宋任穷率红二十八军渡黄河东征，4月14日，在指挥部队攻战山西中阳县三交镇战斗中中弹牺牲，年仅34岁。为纪念刘志丹将军，中共中央于1936年6月决定改保安县名为志丹县。1940年，中共中央指示西北局和陕甘宁边区政纷纷路祭，边区主席林伯渠亲执绋下葬。
没有毛泽东就没有新中国，没有刘志丹就没有陕北红军，没有陕北红军就没有全国的解放。开国解放以来，全中国人民都过上幸福生活，刘志丹的家乡也倍受全中国人民的关心，为了缅怀革命先烈，继承革命先烈遗志，回报先烈后裔，也能享受党的温 ，人民的关怀，使老区人民的老人，享受快乐、享受健康、享受幸福，老有所养，安度晚年！
公司有信心、有决心、有能力，在各级政府支持下，争取资金投入，把刘志丹慈善敬老院、养老院、老年公寓建成全国先进，集世界一流的生态、疗养、休闲、度假、旅游为一体的绿色、养生、养老的幸福基地。以回报政府、社会的支持和厚爱！
第三章 项目选址
根据国务院关于养老指示和陕西省十二五规划精神，我公司依据志丹县独特的革命历史背景、自然条件和地域优势，经过了多次、多方的考察论证，志丹县金鼎村的自然与人文资源丰富。现有的自然生态环境，最为适宜建设一座刘志丹慈善敬老院（养老院、老年公寓）及生态养老项目，其中包括老年医疗保健、养生膳食、文化娱乐为一体的新型的、公寓式、居家式的现代化的养生、养老、敬老院。
3·1 选址原则
3.1.1老龄设施宜选择在自然环境较好、阳光充足、通风良好
的地段。建设一座大型的、节能环保型的、生态人文型的、养生益寿型的、集专业医疗、康复护理、生活照料、临终关怀、文化娱乐、休闲度假、异地养生等为一体的设施齐全、国家一流的综合性老年福利服务、养生、养老基地。
3·1·2 认真贯彻执行国家对工程项目的建设程序和项目前期的有关规定。
3·1·3 采取先进的工艺技术和设计质量，至少超前20年未来发展理念。确保安全、可靠、长期、稳定的为社会和企业创造效益。
3·1·4 严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规范，高度重视环境保护，认真落实各项环保措施，“三废”排放量的控制满足国家有关规定的要求。
3·1·5 认真贯彻国家有关劳动安全卫生、环境保护和节约能源的规定，实事求是地分析项目建设条件、经济效益及社会效益。
3·1·6 认真执行国家消防规定，重视消防设施的建设，避开易爆、易燃、有毒等危险品的生产储运场所。
3·1·7 老龄设施要远离声源、远离城市主要干道、高速公路及交通量大的交叉路口和集散场地等地点段，优雅避静。
3·1·8 关心职工的生产安全和职业卫生保护，保障劳动者的身体健康，加强劳动安全设施设计。
位于革命圣地延安市志丹县45公里处的刘志丹故乡金鼎村，用地四址为东至志丹县；西至吴起县；各项配套设施齐全，估算总投资 亿元。
第四章 项目建设条件
位于革命圣地延安市志丹县45公里处的刘志丹故乡金鼎村位于陕西
西安——甘肃西峰——吴起——志丹——
延安——南泥湾——
黄河壶口瀑布——西安旅游环线上，是陕西旅游名胜景点之一，也是陕甘宁红色旅游的交通中心必经之路。百年前，这里人烟稠密，水源充足，土地肥沃，生产和经济都十分繁荣。到了清朝中期，清统治者挑起回汉民族纠纷，互相残杀，使这里变成野草丛生、荆棘遍野，人迹稀少，野兽出没的荒凉之地。
刘志丹慈善敬老院
4·1·1自然地质环境概况：位于革命圣地延安市志丹县45公里处的刘志丹故乡金鼎村，流域面积 平方公里，系
丘陵沟壑区，土壤为
黄绵土、水稻土，林草覆盖率83%，为洛河上游途经之地。地表广泛为第四系全新冲洪积松散地层，质地松散，上部覆盖黄土，亚粘土，下部地层主要为砂烁石，亚砂石土，并且厚度较大，再下为粘土层。地下水埋深度大于50M，对工程施工影响不大。志丹县地区年平均气温8.1摄氏度，年降雨量530～600mm，无霜期160～180天，水资源丰富，地下水位较浅，上游有石沟水库，是发展农、林、牧、渔的理想地区。近年来随市场经济的变迁，居住环境发展远远落后于市县级城市条件，进城务工、弃农经商，作为经济生活来源的主导，使大面积良田荒芜，亟待开发利用。该项目总投资 132.9 亿元人民币，计划用地面积为1500亩，设计供养床位10000张，建筑密度15.3%，绿地率30%，容积率0.61%。该项目建成，有利于促进当地旅游业的发展，提高经济效益和社会效益。建设内容包括（刘志丹故里）景观景点、基础设施、旅游服务等的土建工程及安装工程；室外道路硬化、绿化、管网工程、新能源的开发利用，光伏太阳能等配套设施工程（实现电能完全自给，剩余并网回收利润）。此座现代化生态敬老院建设期限为三至五年，具体建筑面积约140万㎡；现代化医院建筑面积约23万㎡；其他配套服务设施建筑（敬老院、老年公寓、福利院、养生馆、食疗餐厅、风味餐厅、素食餐厅、健身中心、理疗中心、体检中心、文化中心、娱乐中心、洗浴中心、行政管理中心、超市）约110余万㎡，均采用现代化无障碍平行通道设计，（智能平移电梯、平行走廊）。 该项目是万人规模化的生态养生、养老、敬老院、福利院。老年公寓和敬老院，具备（高、中、低）不同服务设施。福利院配备大型生态园区（引进现代化、无公害立体蔬菜大棚、种养殖业基地，实现自给自足）使福利人员有力所能及的劳动条件。水景生态综合利用（喷泉、瀑布观赏、人工湖、养鱼、养鸭、荷塘、荡舟、垂钓、亭台、楼阁、小桥、休闲走廊）等，配套服务建筑，及室外配套、道路硬化、绿化、管网、通信网络，工程等配套设施工程。
4·1·2 刘志丹慈善敬老院的设计思路
刘志丹慈善敬老院是高端颐养园，其多项助老服务措施。一套房、一张床位的使用权，可供入住老年人享受星级老年公寓的待遇，医疗平移电梯、无障碍通道走廊，中央空调、防滑地板、医疗呼叫服务系统、智能监护护理系统，优美休闲娱乐环境（棋牌、高尔夫球场）、文化艺术活动环境，宽敞客厅、康复理疗、养生保健、自主膳食、科学食疗等，居家式、公寓式住房，生态综合利用，立体式种养殖产业，高速互联网接入、24小时全方位安防报警、涵盖生活方方面面。
积德行善！孝行天下！
公司宗旨：
关爱现在的老人，就是善待将来的自己！
让老区每一位老人生活的更幸福！更有尊严！
帮天下儿女尽孝！替世上父母解难！为党和政府分忧！
造福老年人群，构建和谐社会！
由于我公司将完成的刘志丹慈善敬老院建设，让革命老区的亚健康、孤寡老人、失独老人的健康有所管理、得病有所疗养、年老有所依托、临终有所安然、有乐有爱、利国利民。
刘志丹慈善敬老院集养生、养老、食疗、护理、度假、疗养、保健、饮食、文化、体育、娱乐、休闲为一体的综合性现代化公寓敬老院。生态养生养老健康
项目建设主要包括：现代化住房和仿古式公寓建筑两大块。敬老院竣工投入使用后，预计可安排约10000名老年人入住，我公司还将对90岁以上的老年人,80以上红军后裔，实行免费入院政策，同时，可安排一大批下岗职工就业。敬老院将以现代化、人性化的方式进行管理，为国家的稳定和经济建设做出重要贡献！
4·1·3 给水条件
本项目建设及开发运营用水都由刘志丹慈善敬老院 供水供给，供水能力可满足开发运营及项目建设后的新增用水需求，拟建工程的自给水供水干管接入。
项目产生污水和生活污水，均经化粪池处理后排入污水管道储存，建立农家肥综合利用灌溉系统，解决种植产业施肥降低种植成本，减少排放污染。
4·1·4 供电条件
本项目用电由公网供给，敬老院需设100KVA变压器三台，以满足项目建设用电及项目运营期用电需要。该区域供电已实现网络化，项目用电有保障，安装配套太阳能光伏发电完全自给，剩余并网收益。
4·1·5 交通条件
志丹县金鼎村的对外交通发达，西与吴起县相接，东与延安市连接，距延安市125公里，高速路已建成通车。交通运输十分便利。延壶公路直穿而过，再建与高速对接支线，包含有涵洞桥梁9KM，使交通更加便捷。
4·1·6 通讯条件
延安志丹县邮电通信事业近年发展较快，县镇区已建成的固定电话交换机总容量1万门，移动通讯用户达1万余户，现有通讯能力可满足开发运营后的通讯需求。
第五章 慈善敬老院项目服务理念
健康是人类追求的永恒主题！老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。关注民众健康，关注老年人的晚年生活是社会的责任，也是我公司的责任！刘志丹慈善敬老院以健康管理为中心，以人为本，建立多种经营方式，切实履行“上为党和政府分忧，下为民众解愁”的承建宗旨，大力弘扬养生、养老、敬老、爱幼的中华民族传统美德，动员全社会关注和参与健康养生事业，励志完成刘志丹慈善敬老院的慈善工程，让因病致穷的民众、孤寡孤独的老年人、失去劳动能力的、失去父母抚养的婴幼儿童，都有安全和谐有保障的归宿，在同一阳光下享受平衡生活，生有所处、病有所医、老有所养、老有所依、老有所乐、相互有所关爱！积极推进刘志丹慈善敬老院心身养生、养老、敬老安置疗养院工作向前发展。
本项目以“人性化”、“现代化”、“宜居化”为目标，力求满足追求健康和老年人的需求，解决突出矛盾，改善民众生活质量，营造出更理想的自然生态养生健康敬老院。该项目突出以人为本的理念，力争在有限的地块内完善自然生态养生、养老、护理、度假、疗养、保健、饮食、文化、体育、娱乐机休闲功能，做到温馨、创新、高雅、美观舒适；满足追求健康、养生养老事业发展的总体规划，解决倡导国家关于老年事业所必须解决的贫困老年人和因病致穷的弱势群体安置实施的政策！疗养功能分区明确，布局紧凑，使用舒适；景观布局要现代、要新颖，与周边已有建筑物格局协调统一。力争创建人居环境优质的现代化新型敬老院。
该项目充分发挥延安广慈劳保有限公司的自身优势，展示公司综合效应！以温馨、创新、高雅、美观、自然、人文为建设原则，打造高品质物业，以开放式观念，大胆参考国际养生事例及理念，为中华民众创造低门槛、高价值的健康管理养生养老产业。规划中力求环境效益、社会效益和经济效益，达到相关有机统一。
该项目建成后将成为我省独具特色、资源优化配置、生态环境改善、可持续性发展的城乡一体化现代农业示范生态型敬老院。
第六章 项目基础建设的投资规模及资金筹措
6·1、建设规模：该项目总投资 132.9亿元人民币,主要包括以下内容：
(1)、前期土地征用费，土地平整费：
a、前期土地征用费 8亿元
b、土地平整费 1亿元
(2)、 前期调研办理相关手续审批费0.8亿元
(3)、 设备购置及安装 12亿元
(4)、 土建工程监理费（含临时设施费）5亿元，
（详见附表）。
(5)、 公用工程费（水、电、路、暖、汽工程、生活及用品、车 辆及医疗设施） 5.2亿元
(6)、 环保工程费（绿化工程）8.亿元
(7)、 工程的勘探设计费 3亿元
(8)、 运杂费 1亿元
(9)、 消防安全费用 2亿元
(10)、不可预见费 4亿元
(11)、建设期管理费 0.5亿元
（12）高速公路9KM 10亿元
（13）漯河引水16KM 2亿元
（14）土建工程140万平方 64.2亿元
6·2 项目建设详实划分
1、敬老院、 200亩 13.5万平方米
2、福利院、 100亩 7 万平方米
3、养生馆、 100亩 7万平方米
4、食疗餐厅 50亩、 3.5万平方米
5、风味餐厅、 60亩 4万平方米
6、素食餐厅、 40亩 2.8万平方米
7、健身中心、 30亩 2万平方米
8、医疗中心、 30亩 2.1万平方米
9、体检中心 20亩 1.3万拼房米
10、文化中心、 60亩 4万拼房米
11、娱乐中心、 40亩 2.8万平方米
12、洗浴中心、 50亩 3万平方米
13、行政管理中心、 80亩 5万平方米
14、超市 10亩 0.6万平方米
15、商务办公区 50亩 3万平方米
16、养殖种植区 400亩 13万平方米
17、集体宿舍 50亩 3万平方米
18、家属楼娱乐中心、 50亩 3万平方米
19、休闲花园 200亩 7万平方米
20、刘志丹主题公园 50亩 3万平方米
21、人工湖 150亩
22、停车场 50亩 3'5万平方米
23、老年大学 100亩
24、福利院小学 100亩
2080亩
6·4 建设用地指标：该项目占地2080亩，主要包括以下内容：
土建工程费用表
附表：
名称
房间数/层数
平方米/间
万元/平方米
万元/间
总面积（平方米）
总投资（万元）
敬老院
5000间
46
0.55
13.9
230000
126500
福利院
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
养生馆
500
46
0.55
25.3
2500
12650
食疗餐厅
200
46
0.55
25.3
9200
5060
风味餐厅
200
46
0.55
25.3
9200
5060
素食餐厅
300
46
0.55
25.3
13800
7590
健身中心、
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
医疗中心、
5000
46
0.55
13.9
230000
126500
文化中心、
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
洗浴中心、
500
46
0.55
13.9
23000
126500
行政管理中心、
500
46
0.55
25.3
23000
12650
超市
500
46
0.55
25.3
23000
12650
商务办公区
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
养殖种植区
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
集体宿舍
6层
0.58
12000
6960
家属楼
6层
0.58
12000
6960
娱乐中心、
1层
0.58
53000
30740
休闲花园
1层
0.6
35000
21000
刘志丹主题公园
1层
0.6
35000
21000
人工湖
1层
0.2
100000
20000
合计
1400000
6426260
6·5 项目实施的重要性
1、本项目建设符合国家“十一五”《爱心护理工程》、《国务院关于加强老龄工作的决定》总体要求。
2、本项目建设符合国家养生养老事业发展的总体规划；也符合疗养院发展中弱势人群安置政策实施的要求；有利于改善老年人的养老环境;解决孤寡老年人无人照顾、无朋交友的困境。
3、该项目采用多层次建筑的设计风格，因地制宜、因陋就简，经济适用，降低建筑造价成本，充分照顾大多数民众入院享受。
4、该项目建筑规模合理，建筑标准适中，具有显著的社会效益，研究结果认为该项目是必要的、可行的。
第七章 市场分析
一、我国养生养老事业的发展
我国已进入了老龄化社会，面对庞大的老年人群体，老龄工作已经成为国家亟待解决的重要工作，老龄事业已经成为我国当前国事的重要部分。
7·1政策体系——项目实施的可靠保障
组织机构的建立和老龄政策体系的完善，标志着我国老龄事业步入了合理轨道，走向新的起点。今年是我国正式进入老龄社会的12周年。随着老龄化的加速发展，我国老龄人口总数目面前已经达到1.6亿，约占总人口的12%。与其他国家相比，我国的人口老龄化发展迅速，高龄老年人人口增长速度快了3个百分点。
为了加强老龄工作，发展老龄事业党和政府不断设立健全老龄工作机构，出台了一个又一个惠及老年人的政策和法规。1996年10月，我国正式成立了全国老龄工作委员会，全国各省、自治区、直辖市也相继成立了相应的老龄工作机构。此后，我国的老龄工作组织机构在发展中不断壮大，在改革中一路推进。
同时，我国的老龄政策体系也在探索中开始逐步建立，在创新中不断得到完善。1999年8月，国家颁布第一部关于老年人的法律——《中华人民共和国老年人权利保护法》；2000年8月，中共中央国务院颁布下发《关于加强老年工作的决定》；2005年至2007年，国家先后出台了《关于加快发展养老服务业的意见》、《关于加强基层老年工作的意见》、《关于加强老年人优待工作的意见》、《关于加快推进居家养老服务的意见》等。老年政策体系的家里为老龄事业的发展提供了制度上的可靠保障。
7·2“老有所养”——解决老年人“养”和“医”是关键
我国长期以来一直致力于解决老年人“养”和“医”的问题。通过构建社会保障体系，努力从制度上解决老年人的养老保障和医疗保障。经过多年努力，国家建立了多层次的社保制度，其中包括缴费型的基本养老、医疗、失业、工伤和生育等5项保险，包括非缴费型社保项目如社会福利、社会救助、优抚安置等。
今年我国政府又开始实施新型农村社会养老保险的试点，着手解决九亿农民的养老问题。我国政府还实施了新医药卫生事业改革，全面推进居民基本医疗保险制度，努力实现人人享有基本医疗卫生服务的目标。
为加强老年人服务保障，让老年人有尊严的享受晚年的安康幸福，国家先后出台了《关于在全国推进城市社区建设的意见》、《关于加强和改进社区服务工作的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》、《关于加快推进居家养老服务的意见》等一系列政策措施，大力发展养老服务业。
当前，我国“以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充”的养老服务体系正逐步确立，老年人不断增长的养老服务需求进一步得到满足。
7·3“老有所为”——保障老年人的合法权益
参与社会发展也是老年人享有的一项权利。我国对老年人参与社会发展高度重视。1996年我国颁布实施的《中华人民共和国老年人权益保障法》强调要重视老年人的知识、经验和技能，要积极创造条件，发挥老年人的专长和作用，鼓励和支持老年人充分融入社会，继续参与社会发展。
截止目前，我国基层老年人协会已达79.21万个，占行政村和居委会总数的64.67%。城镇老年人继续从事有收入工作的达14.7%，农村老年人从事农业劳动的占40.4%。
如今，在一些城市街道委员会和农村，老年人已经成为社会事务的重要力量，他们积极配合村（居）委会，承担社区环境治理、治安巡逻、移风易俗、文明风尚宣传、邻里纠纷调解、关心教育下一代等方面的大量工作，为和谐社区和新农村建设贡献了自己的力量。
再过20年，我们将进入老年化的最严峻时期。我们有理由相信有党和政府的正确领导，有全国人民的共同努力，有老年工作者的积极探索和实践，我国的老龄事业必将前途辉煌。
二、老年住宅市场分析
老年住宅特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅的差异性，如消费者的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老年人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、感情等方面照顾老人的心理需求。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
7·2·1 老年住宅的分类
7·2·2 按照老年人的生理、心理健康状态分类
1986年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：
A：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住宅； B：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅；
C：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；
D：专为体力虚弱二智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅；
E：专为体力尚建全智力衰退并需个人生活照料和监护老人住宅；
G：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等老人入住的注册医疗机构。
7·2·3 按照老年人对服务要求的不同分类
A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅
这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人在一起，就可以选址独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种，即老年公寓和老年聚集住宅。
B、辅助生活区或居民照料区
这种类型的住宅是提供给“介助老人”居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择。
C：护理院
这种类型的住宅是提供给“介护老人”居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能独自完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。
D、连续照料退休社区
如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是它提供老人不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时辅助生活和护理院。
E、活跃老年社区
活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁左右的年轻老人以及希望住家，在一个有很多娱乐活动场所的环境。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。
7·2·4 按照产品形式的不同来分类
A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老杨；
B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力；
C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区。
7·2 ·5国内老年住宅市场的现状分析
国内老年住宅的现状
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非盈利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。
据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自由30%项目资金，那么在未来的5---10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。
据有关部门的调查表明，与面前超过2.02亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为不足1%（2.02亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数的4%---5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。
当前国内老年设施状况
项目
居住对象
自理程度
护理方式
功能组成
老年公寓
在一定帮助下能独立生活的健康老人
自理
最低帮助
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房
福利院
无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人
自理或半自理
最低帮助半护理
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健
托老所
白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人
半自理或不能自理
半护理
居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理 、接待、活动及服务用房
护理院
生活不能自理、需要半护理或全护理的老人
半自理或不能自理
半护理/全护理
护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等
老年设施综合体
各种类型均包括
综合
7·2·6 国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%，购买原公有住房的分别为37.1%和12.7%。目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加速度，已经有三成以上居民家庭是在自己购买的住房中居住。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%，其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%，如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.3%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
7·2·7 目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；
酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓；
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；
各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。
7·2·8国内老年住宅经营模式分析
处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，事实仓，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，即调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。
7·2·9 政府、慈善机构合作经营管理
我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。
三、 老年公寓
老年公寓主要是提供给具有独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住的年龄必须在55岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经理管理模式有自住型老年公寓、陪住型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。
a自住型老年公寓(Independent-Iiving),不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
b陪住型老年公寓(Assisted- Iiving),向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其他个人生活方面的需求。
c特护型老年公寓(acute-care),除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等。
我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。
7·3·1辅助生活机构
美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合的住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为该行业发展的动力。
辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如，吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监护下的药物治疗。
辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的即保持独立又获得个人照顾的混合模式。
7·3·2住宅建设与管理相分离的经营模式
目前，住宅建设与管理相分离的经营模式是最适合国内开发商的运作模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。
这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。
大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。
这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术为一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对比较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。
四、老年住宅发展的障碍、难点以及应对策略分析
7·4·1 障碍
（1）老年公寓的建设供不应求
发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。
（2）老年公寓的布局不合理
目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友，交通不便；有的居住高层塔楼密度较高，活动空间少等、这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
（3）老年公寓的价位偏高
有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000-3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产报》2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位是400-500元（《老年住房专题议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
（4）大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。
一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。
（5）政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。
目前国内对老年人住宅和购房等方面，支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。
7· 4·2 应对策略分析
多年以来，老龄产业涉及的许多领域均具有社会福利的色彩，长期处于市场外循环的真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要一些制度、法律、政策的调整。同时老龄产业作为相对薄弱的新兴产业，在发展的起步时期，更需要政府的大力支持。从目前来看，政府应主动采取三个方面的对策：
（1）制度对策，即建立和完善促进老龄产业健康发展的体制和机制。为此，一方面要建立和完善社会保障制度，这是形成老龄产业市场需求的重要基础。另一方面，要改变“排斥市场，国家包揽”的传统观念与管理方式，转变政府职能，建立一套以政府间接调控为指导，以市场机制为主要的资源配置手段，推动老龄产业的社会化、市场化的新型老龄产业管理体制和运行机制。
（2）法律对策，即建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律，积极维护老年人口的合法权益，又要为维护自身利益和规范自身的发展，寻求必要的法律制度保障。政府的宏观管理与调控，也应有法可依。因此目前应尽快出台诸如《老龄发展产业管理条例》、《老龄产业行业规范条例》等法规，并辅之以相关部门和产业的有关法律法规，为老龄产业的发展提供法律依据，使老龄产业的管理步入法制化的规道。
（3）政策支持，即促进老龄产业发展的经济政策。这些政策主要包括财政政策（专项拨款、补贴、减免收费等等）、税收政策（优惠和减免等）、信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格保护、价格限制等）、外资政策（鼓励和吸收外资的进入等），此外，政府还可以通过设立老龄产业基金，发行社会福利彩票，发行老龄产业股票和债券、接纳社会捐赠等方式，为老龄产业的发展筹措资金。针对一些与老年福利和老年救助有关的老龄产业，还可以根据具体情况，采取一些特殊的支持政策。特别需要注意的是，为了避免政府出多门可能导致的各项政策的相互抵触和冲突，政府在政策的制定和实施过程中，应该有专门机构进行统一协调，形成政策合力，并纳入到老龄产业发展的专项规划中，以保证政策支持的有效性。
最后，还应注意老龄产业各项战略对策的互促与互补。在制度和法规建设尚不完备、市场化发育尚不充分的条件下，老龄产业应以政府的宏观政策调控为主要指导。随着改革的推进，制度法规不断完善，市场的基本规则和必要的政策，均已纳入制度和法规中而被固定下来，将长期、规范、客观地发挥作用。这时的政策则更多是针对一些具体情况而实施的较为灵活的、应变性、临时性的调控手段。
7·4·3老年住宅市场的发展趋势
1、制定和完善老年住房的发展目标和规划
老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、制度等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。
在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。
2、大力新建和发展广大中低收入者的老年公寓
老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。
3、要解决好老年公寓的融资问题
融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。
首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税收方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸收国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。
如以现房作抵押贷款购买新房：“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签订一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房，这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后和开发商签订合同，每月由开发商支付给老年人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采用物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。
4、建立和健全养老制度和住房保障制度
这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按照国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。
5、建立和完善老年住房的法律、法规
法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年住宅的发展和环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实施了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年人住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。
总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。
第八章 项目建设方案
一、建设方案的指导思想和原则
筹建万民敬老院是一件实实在在、心系百姓、顺应民意、喜得人心好事为了把万民养老院建设工程落实到实处，特制定如下规划：
考虑到当地文化、气候、空气质量、地质水文、交通及生态环境等因素，每处养老院应以中式建筑风格为主，个别建筑因功能要求可以现代简洁风格相协调、呼应；每座养老院将设国务院九部委联合机构所属协助医院、康复中心、医疗办公设施、茶室、洗衣室、浴室、锅炉房、污水处理系统等。同时，以田园风光为特色，设置种植园、养殖园、垂钓园、有机蔬菜园、果园等生态农场，突出“生态养老、归隐田园、修身养性、天人合一”的理念。各种服务完善，且均根据老年人的使用特点设计，最大限度地发挥自然历史、文化遗产的优势，使养老院规划建设得到可持续发展，符合科学发展观的要求。
养老院在管理模式上以“尊老敬老、服务至上”为理念，借鉴国内养老院先进的管理经验，结合本院实际情况，从硬件到软件都体现出高水平、高质量、高起点，争取做到设施先进、服务规范、管理科学，并由国务院九部委所属机构全国健康管理中心与我公司，指定卫生部、中科院专家教授为我公司培养并输送高素质的管理人才，包括心理学师、营养师、中医理疗师和膳食师等。同时，敬老院将聘请全国高科委副主任、张仲景人体健康养生会馆健康顾问、高级健康管理师刘晓津担任院长，力为老年人打造一个科学生态、环境优美的“伊甸园”，建成集养老、养生、护理、度假、医疗、保健、饮食、文化、体育、娱乐、休闲为一体的功能齐全的综合性现代化万人养老院。
本项目以“人性化”、“现代化”、“宜居化”为目标，尽全力满足老年人口的各种需求，解决突出矛盾，改善有需要的老年人群生活质量，营造出更理想的养老安生场所。
（1）充分尊重和利用自然环境，顺应自然，寻求与自然的交融，以求得人和自然的和谐共生，最终实现资源与环境的可持续发展。
（2）充分利用自然条件，协调周边相关地段，因地制宜，合理布局，高起点规划，高标准建设。
（3）以人为核心，一切以使用者的生活行为模式为依据。为老年人提供优质、高效、便捷、温馨的居住环境，合理分配各项资源，强化景观规划和建设，体现时代特色。
（4）合理组织人流和车流。
（5）设计力求外部美观大方，内部舒适用；统一规划，整体统一美观，配置齐全的配套设施。
（6）强调绿化均好性，增强景观设计意识，体现地域文化内涵，院落空间环境组织及其建筑风格反映地域文化特色。
（7）广泛应用新材料、新产品、新技术，改善居住功能，提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。
（8）加强老年物业设施建设，提高物业的管理水平，实现智能化。
二、规划设计要求
1、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率等应符合地块所在地规划局的规划条件。
2、建筑规模：每座敬老院约606670㎡.
3、建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求。
4、消防要求：要保证有符合消防规范的消防通道。
三、建设方案
1、建筑单体设计
为了体现和谐、温馨的主题，在整体风格的处理，应以达到体现主题为目的的仿古及现代主义风格，一切从功能出发，讲究造型比例适度，构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。
在立面设计上，仿古风格外立面以白色、浅灰色涂料为基础，使其更具有独特风格，增强了项目的单体质感与美感。采用现代风格的医疗、餐饮等建筑物，与周围的建筑在变化中相呼应，形成风格协调、统一，通过装饰小品的过渡，与周围建筑在平面、立面等各方面上形成对立统一，使景区内又多出一个亮点。以创造出具有超前性、示范性和富有地方特色的新型空间环境、生态环境及人文环境为设计指导思想，精心设计。
地面采用沙石垫层，水泥砂浆面层、瓷砖面层；楼面为水泥砂浆面层、全瓷防滑地砖面层；屋面水泥焦渣找坡，水泥蛭石保温，SBS卷材防水层；门窗采用防火门、木门、铝合金门窗、塑钢窗。
2、绿化景观规划
本项目强调绿化理念，向外扩展与周边绿化区域相连，创造优良的生活与休闲环境。
景观设施主要包括铺地、小品雕塑、绿植等。铺地中的一般部分，根据行道树和照明路灯的间隔布置进行设置，使行人感受到导向型的韵律感；在广场部分的铺地则可采用较灵活的铺装方式，以限定空间；小品雕塑则从尺度、色彩等方面加以推敲。休闲设施主要包括座椅、连廊等。座椅的设置与绿化布局综合考虑，充分利用树池、花坛的边缘。木质连廊为广场的构成要素之一，结合露天茶座等设置。绿化以草坪为基调，辅以灌木、乔木，丰富绿化在空间上的层次感。
刘志丹将军主题公园设计：以雕塑、浮雕、壁画、壁文、故事性群雕、名家书法、领袖题字，绿化、灯光、休闲石凳、亭阁等。
3、配套设施
3.1给排水方案
（1）室外给水系统：水源由城市供水管网提供，地块内设置二次加压供水设备，水质符合国家饮用水标准。
（2）室外排水系统：生活污水经室外化粪池处理进入综合利用管网系统。雨水有组织排入城市雨水管网。
（3）室内生活给排水系统：生活冷水采用上行下给垂直供水方式。水压满足最不利点自由水头2.0米，水质符合国家饮用水标准。排水采用单立管排水系统，有组织排入污水管道，排水管应采用PVC管。
3.2 暖通方案
本工程采暖由敬老院自行提供。楼内采暖均为电地暖，分室控制，计量设备均设置理性化。部分采暖系统为低热水地面辐射采暖。
3.3 电气方案
3.3.1 用电负荷及级别
采用单位面积负荷估算法，考虑同时使用系统及泵房等基础设施等。
本项目用电负荷为三级，电源采用单回路电源。采用太阳能光伏发电系统，达到全自给要求，
3.3.2 设计内容
（1）照明系统
电源由配电室引出低压220/380V交流聚氯乙烯电缆直埋引至楼电缆连接柜，在走廊、楼梯间、地下室处设公共照明。各主要场所均以荧光灯为主，荧光灯采用电子镇流器，公共空间以高效灯具作光源。
（2）防雷、保护措施及接地系统
本项目建筑按三类防雷的建筑物设计防雷系统，设置防雷电感应和防雷电波侵入措施。在屋顶设置避雷带，屋顶避雷带敷设不大于20 *20的网格，利用建筑物的柱内主筋作引下线，利用基础桩基作接地体，利用基础地梁作水平接地体，组成防雷接地系统。为防雷电波感应和反击，所有进出建筑物的金属管道和电力电线的金属外皮均做等电位连接。低压配电系统采用TN-C-S接地系统，配电系统接地、防雷接地，弱电系统接地采用联合接地方式，接地电阻小于1欧姆。本工程做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。
（3）电话宽带系统
设置电话宽带网络交接箱。
（4）有线电视系统
设置电信信号放大箱。
（5）综合布线系统
语音、数据信号均由网络或地方有线专线接入。在地下层设综合布线跳线架，电话电缆穿管埋地引入，数据光缆穿管经室外弱电井引至本楼地下室。
4、节电节水措施
4.1设计依据
国家颁布实施的现行有关节能和合理利用能源的规定及标准；各相关专业提供的有关技术资料。
4.2建筑节能措施
（1）屋面采用80㎜聚苯板保温层，SBS防水层；坡屋面铺油毡瓦，上人屋面铺水泥砖。
（2）外墙采用70厚岩面板保温层，聚合物砂浆打底抹面，刷外墙涂料。不采暖楼梯间为50厚胶粉聚苯颗粒保温浆料。
（3）户门采用双胶合板门，內夹20厚膜塑聚苯板，窗为塑钢窗单层中空玻璃，空气层厚度为12㎜，气密度不低于3级，传热系数为2.7.
（4）地下室外墙采用300厚炉渣保温层，沿外墙散水和室内陆面下2m范围内商团。
4.3安装工程节能措施
（1）给排水部分：给水管暗管采用PP-R管，地沟内及立管采用热镀锌钢管，排水明管采用UPVC管，暗管采用离心式铸铁排水管。室内设热水供应系统。
（2）采暖部分采用分户热水地暖采暖系统，户内供暖管道埋设于地面垫层内，除户内管道采用PE-RT管，其他管道采用镀锌钢管.
（3）室外供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。
4.4节水措施
（1）施工过程中采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。
（1）供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。
（2）选用节水型、质量可靠的卫生洁具。
（3）按规定安装各级水表，以控制水量。
（4）水池、水箱采用防水质恶化的措施。
第九章 环境保障分析
一、污染物分析
本项目为所产生的污染物主要为生活垃圾和生活污水。
1、生活垃圾分类
可回收物：指宜于资源利用的垃圾，包括纸类、塑料、橡胶、玻璃、金属和织物等。
厨房垃圾：指剩菜饭和瓜果壳等生物性垃圾，适于生化处理或堆肥。
电器件：包括柱形和扣型电池，以及各种废旧电器等。
纸类：包括书报纸、包装纸和纸板纸等，不包括陶瓷的。
瓶罐：各类瓶罐物品，包括塑料、金属、玻璃的等，不包括陶瓷的。
其他垃圾：只可回收物和有害垃圾之外，如灰土、砖瓦和陶器等垃圾。
2、生活污水
生活污水指老年人生活中排出的受过不同程度污染的水体，主要有厨房废水及因生活卫生产生的废水。
二、环境影响及措施
1、垃圾处理
生活污水通过管道排入城市污水管道，进行集中处理。
生活垃圾从源头开始分类，实行分类投放、分类收集、分类运输和分类处理，促进垃圾的减量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋处理。
为了维护环境卫生，共同营造“文明、卫生、整洁、舒适、优雅、有序”的生活环境，养老院内将配置符合环保要求的生活分类垃圾桶（红桶、绿桶、黄桶）。
（1） 红桶为有害垃圾桶，如：日光灯管、电池、喷雾罐、涂改液瓶、指甲油瓶、药瓶、针头、针筒等;l绿桶为不可回收垃圾桶，如：剩余饭菜、鱼肉残渣、菜叶、果皮等厨房垃圾；黃桶为可回收垃圾桶，如：纸类、玻璃、金属、塑料、橡胶、竹木制品、纺织类等。
（2）生活垃圾分类投入相应的垃圾桶内，严禁随意丢弃。
（3）将装修土头垃圾装袋后堆放在垃圾桶旁。
2、影响分析
本项目建设及建成后产生的垃圾不会对环境形成明显的影响，且在项目实施过程中及建成后均采取相关管理措施，从而最大程度上实现了对环境的保护。
第十章 投资估算
一、投资估算
1、投资估算编制依据
（1）根据各专业提供的建筑安装工程量和设备清单；
（2）《陕西建筑工程概算定额》陕建标字（2003）86号；
（3）其他费用依据《陕西建筑工程其他费用标准》（2002）；
（4）业主提供的有关资料；
（5）编制单位掌握的资料。
2、建设投资估算
2.1建设工程费
建设工程费依据《陕西建筑工程概算定额》概算指标，结合本项目实际建筑设计情况进行调整确定。
2.2工程建设其他费用
（1）本项目投资估算中土地使用费，按照《中华人民共和国土地管理法》、《陕西省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》及《关于加快发展养老服务业的意见》规定，分别计算项目取得土地使用权而支付的费用。
（2）建设单位管理费包括建设单位开办费、建设单位管理经费等为保证项目建设工作的正常进行所需要的各种费用。
（3）勘察设计费包括项目建议书和可行性报告编制费、勘察费、设计费、施工图纸预算费等。
（4）建设监理费包括设计、施工阶段对工程实施监理工作所需的费用，按照国家发改价格[2007]670号文件执行。
（5）城市基础设施配套费指在规划内进行新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位和个人，均缴纳的用于完善该项目基础设施的费用。
（6）城市消防设施配套费指新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位和个人，均缴纳的用于城市消防站等消防设施建设的费用。
（7）人防工程异地建设费是指在修建民用建筑时，同时修建战时可用于防空地下室，但因地质、地形、结构、规模和施工等原因不适宜修建防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工质量不合格，经过人防主管部门验收并经过修补或返工仍不合格的，由建设单位向所在地人防主管部门缴纳异地建设费。
（8）城市新增用水量增容费是指新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位，需要新增用水量，须按《陕西省实施（城市节约用水管理规定）办法》，向市节水部门一次性缴纳增容费。
（9）办公及生活家具购置费：包括满足本项目初期正常使用和管理所必须解决的办公和生活家具、用具的费用。
2.3预备费
基本预备费取一类工程费用和二类工程费用之和的8%；价差预备费根据目前物价状况，按零计算。
二、融资方案
经估算本项目总投资 132.9亿元，采用自筹方式筹措，慈善机构支持占总投资的60%。
三、财务评价
1、评价依据
（1）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）国家现行的经济评价有关规定及参数；
（3）国家现行的有关财务及税收政策；
（4）中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；
（5）建设单位及工程项目各类有关专业提供的相关资料。
2、评价范围及评价方法
评价范围和项目投资及建设规模一致。
财务评价采用新建项目的评价方法，评价根据国家现行财税制度和价格体系，采用现行价格，分析计算项目的效益和成本费用，进行编制财务报表、计算财务评价指标、考虑项目的盈利能力（各种数据均为含税价格）。
3、基础数据
（1）工程建设期：建设期五年
（2）计算评价期：经营期五年，计算评价期十年
（3）收入和成本数据的预算均以研究期价格为基价，未考虑物价上涨指数和通货膨胀因素。
（4）建设用地指标
1、敬老院、 200亩 13.5万平方米
2、福利院、 100亩 7 万平方米
3、养生馆、 100亩 7万平方米
4、食疗餐厅 50亩、 3.5万平方米
5、风味餐厅、 60亩 4万平方米
6、素食餐厅、 40亩 2.8万平方米
7、健身中心、 30亩 2万平方米
8、医疗中心、 30亩 2.1万平方米
9、体检中心 20亩 1.3万拼房米
10、文化中心、 60亩 4万拼房米
11、娱乐中心、 40亩 2.8万平方米
12、洗浴中心、 50亩 3万平方米
13、行政管理中心、 80亩 5万平方米
14、超市 10亩 0.6万平方米
15、商务办公区 50亩 3万平方米
16、养殖种植区 400亩 13万平方米
17、集体宿舍 50亩 3万平方米
18、家属楼娱乐中心、 50亩 3万平方米
19、休闲花园 200亩 7万平方米
20、刘志丹主题公园 50亩 3万平方米
21、人工湖 150亩
22、停车场 50亩
23、老年大学 100亩 2万平方米
24、福利院小学 100亩 5万平方米
1420亩
第十一章 论诘
延安市广慈劳保用品有限公司建设延安市刘志丹慈善敬老院项目，以“人性化、现代化、宜居化”为目标，以温馨、创新、高雅、美观为建设原则，突出“以人为本”理念，力求老年人口的各项需求，解决突出矛盾，改善有需要的老年人群生活质量，营造出更理想的养老安生场所，发挥公司的自身优势，展示其综合效应，力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。
本项目对地块的开发利用合理，符合国家政策，项目选址符合延安市城市土地利用总体规划及城市发展规划，符合国家相关标准。
本项目的建设符合国家关于老年事业发展的总体规划，倡导国家关于老年事业发展所必须解决的贫困老人群安置实施的政策，具有明显的示范作用，共创人居环境优质型现代化新型养老院。
该项目达到了技术和环保的要求，具有良好的社会效益。项目的建设是必要的、可行的。
编制：赵琳
