一场关系未来济南城市发展的旋风，几度酝酿后扑面而来，市民、专家和城市建设者为此击节叹赏：这必将推动济南城市向更高层次快速发展。
无疑，16个城市综合体就是“16个引擎”。它所掀起的风浪，不仅为济南城市崛起平添了巨大新动力，而且将改变城市建设和规划的传统，是思路和理念上的一次洗涤。
大城崛起，济南城市综合体承载着一代人的光荣与梦想。
在“十二五”规划中，这是一段令人无限遐想与憧憬的文字———济南将重点建设16个城市综合体，规划总用地40平方公里，可开发总建筑面积约7000万平方米。具体为：泉城路商业中心地区、泉城广场南侧地区、经四纬一地区、经十纬十二地区、山大路地区、二环东路地区、奥体文博中心区、唐冶新区中心区、汉峪总部经济区、高新外包会展区、西部新城核心区、大学科技园中心区、滨河新区核心区、王舍人新东站地区、华山片区、泺口地区。
面对这幅宏大的建设蓝图，相关专家评价———济南正进入“城市综合体时代”，这个建设蓝图是大手笔，规划气魄和思路在全国均属前列。采访中，诸多专家和学者认为，城市综合体是现代化城市不可缺少的象征和名片，将推动济南城市特色化更加明显、个性更为鲜明。济南师范大学房地产系主任、山东省人大常委会立法咨询专家程道平则直言：“在传统观念中，济南人是保守的，城市建设思路比较中庸，缺乏创新甚至比较土气。16个城市综合体的建设蓝图，将对城市规划和建设者们产生一次观念上的冲撞、更新和嬗变。可以提振城市的信心，激发创新意识，是思路和理念的一次洗涤。”
泉城路商业中心
济南城市发展的“16个引擎”
济南为什么要规划建设城市综合体？济南的城市综合体是如何规划布局的？济南城市综合体将承载着什么样的功能……2月28日，济南市规划局局长王新文对此进行了解读。
城市综合体：济南发展的需要
“一个城市综合体项目就是一座城，它对城市发展集聚与辐射作用不言而喻。”王新文说，城市综合体的建设将改变济南人的居住、生活方式，成为带动城市发展的新引擎。“作为经济大省的省会、省会城市群经济圈的核心、全国区域中心城市，济南具备发展城市综合体的资源禀赋和优势。从城市规律、经济实力、人口规模、发展阶段等分析，济南发展城市综合体的时机基本成熟。”王新文说，“发展城市综合体是济南经济发展、做强现代服务业、优化城市环境、提升完善城市功能的需要。”
王新文说，目前济南“一城三区”的发展框架已拉开，济南城市生活圈正向多中心、多层次、复合型结构转变。发展城市综合体有利于摆脱“单核商圈”的局面，形成与城市总体布局吻合的“多核”空间。同时，城市综合体有利于集约利用地上、地下空间资源。
近年来，济南规划建设了西客站片区、泉城特色标志区、奥体文博片区等，城市布局不断优化，功能分区更加合理。王新文说，在此基础上，进一步搞好城市综合体规划建设，有利于城市的交通、商业网点、服务设施、文化产业与城市布局相互协调、相互融合，进一步提升完善城市功能，更好地服务城市发展和群众生活。
“一城三区”布点16个城市综合体
16个城市综合体布局上有什么特点？它们在所处区域内的作用是什么？王新文说，16个城市综合体主要布点于“一城三区”：老城区、东部新区、西部新区、滨河新区。其中老城区有6个：泉城路商业中心地区以商业金融、商务办公、文化娱乐为主导功能；泉城广场南侧地区以商业金融、酒店服务为主导功能；经四纬一地区以商务办公、商业服务、居住为主导功能；经十纬十二地区以商业服务、商务金融、休闲娱乐为主导功能；山大路地区以电子商务、科技研发、商业服务为主导功能；二环东路地区以商业金融、商务办公、教育科研为主导功能。
东部新区有4个：奥体文博中心区以文化博览、体育休闲、商务办公、商业金融为主导功能；唐冶新区中心区以行政办公、商业金融、文化体育为主导功能；汉峪总部经济区以ICT经济总部、商务办公、商业服务、居住为主导功能；高新外包会展区以服务外包产业、科研教育、会议博览为主导功能。
西部新区有2个：西部新城核心区以交通枢纽、文化娱乐、商业服务、会议展览为主导功能；大学科技园中心区以教育科研、商业服务、旅游休闲为主导功能。
滨河新区有4个：滨河新区核心区以商业金融、商务办公、体育休闲为主导功能；王舍人新东站地区以交通枢纽、商务办公、商业金融为主导功能；华山片区以历史文化、旅游休闲、商业商务、居住生活为主导功能；泺口地区以商业服务、商务办公、居住生活为主导功能。
可以想见的是，16个城市综合体打造出来的，将是代表济南形象和品位的地标性建筑。
开发模式不同于一般房地产项目
王新文表示，城市综合体是复杂而庞大的系统工程，开发模式不同于一般的房地产项目。必须按照统筹的理念把握好规划与建设、政府与市场、投资与营运、城市发展与改善民生、城市建设与环境保护以及市政基础设施配套等一系列关系。
王新文认为，济南城市综合体规划首先要结合“一城三区”的城市布局结构，从整体上统筹综合体的规划建设发展，找准功能定位，实施差异化发展和稳步推进策略。在此基础上，还应该注重塑造特色，不简单照搬、克隆，避免千城一面，将其打造成为济南的城市精品。同时兼顾功能形象、公共服务、城市交通、市政配套等，比如完善城市综合体周边的交通系统，优化区域内的城市路网结构，结合城市区域性交通枢纽、轨道建设等，全面提高城市综合体周边的交通承载力；并对供热、供电、供水及排污等先行启动规划研究，充分预留市政设施用地或合建空间，结合道路和地下空间共同开发建设。
王新文表示，今后还要探索推进城市综合体建设的方法，出台扶持政策，形成多元化的开发建设模式，为城市综合体的发展创造良好的政策和服务环境。城市综合体是济南新区开发和老城提升的重要载体，规划部门下一步将突出空间拓展和产业转型，更好地体现城市文化元素和市民需求，充分发挥规划的先导引领作用和服务保障职能，培育省会经济社会发展新的增长点和制高点，构建“拓展城市发展空间、打造现代产业体系”的强大引擎。
一家说法
商业地产专家、上海建筑学会商业地产专业委员会主任高栋：
济南适合建设三类城市综合体
“济南可因地制宜建设三类城市综合体。”我国商业地产专家、上海建筑学会商业地产专业委员会主任高栋说，目前济南的城市综合体功能仍显单一、产品附加值低、成熟度低。济南处于城市综合体的初级发展阶段，功能上与国内成熟城市综合体存在较大差异。高栋认为，适合济南的城市综合体的类型有———城市核心区综合性高端城市综合体、轨道交通型城市综合体、区域型城市综合体。
城市核心区综合性高端城市综合体：如在建的恒隆广场，融合高端零售商业、甲级办公、五星级酒店于一体，是城市标杆和形象代表，反映了济南城市发展的层级，也是城市产业升级的孵化器。
轨道交通型城市综合体：济南轨道交通规划已经编制完成。轨道交通的动工，可在空间上改变城市半径和区域属性。参考国内一线城市发展轨迹，轨道交通型城市综合体一般在城市核心区高端城市综合体之后出现，通常以商业、办公为主，位于城市现有或新兴的商业商务区。
区域型城市综合体：轨道交通的建设、济南城区快速扩张式发展，会在主城周边形成“卫星状”商务居住区。因此，在特定的辐射半径内，满足便捷、就近的城市消费需求，区域性明显的城市综合体将成为未来发展的方向。
高栋建议，济南未来的城市综合体发展起点要高，切忌定位脱离城市和区域属性，功能设计不能孤立，应考虑内外部资源整合性因素，主题性、创新性、体验性等商业元素应在建筑中有良好体现。
城市综合体给大观园商业区带来了生机和活力
山东大学经济学院副院长李铁岗———
城市综合体要有“济南味”
“济南的城市综合体需要活力，需要人文艺术，需要济南文化标签，需要‘济南味’。”谈到城市综合体，山东大学经济学院副院长李铁岗一口气说了四个“需要”。
建设城市综合体，要有包容心态和长远眼光
李铁岗说，城市综合体并非单纯的楼盘建筑。综合体并非一次建成，往往需要十几甚至几十年的社会活动和积累。以日本六本木新城为例，主要创建者森大厦株式会社经过17年才建成，前期开发、规划、设计、与拆迁户的沟通花了14年。17年磨一剑，如此的“慢工出细活”，其恒心和毅力是急功近利的开发商无法想象的。另外，城市综合体也不是一个开发商就能建成的，六本木新城的开发商超过400个。“济南的城市综合体开发已走上轨道，怎样打造经得起时间考验、不会被世人遗忘的综合体，需要有坚持不懈的耐心和敬业精神，更要有包容心态和长远眼光。”李铁岗说。
城市综合体要有“济南味”
李铁岗说，因为山东大学和洪楼教堂的存在，让洪楼商圈多了一丝文化韵味。济南城市综合体的建设也要结合文化形态，保留济南的文脉和商脉。
李铁岗认为，文化才是城市的核心，一个城市必须有地方特征。城市综合体并不是高楼大厦的拼凑，建筑本身仅是提供框架，里面必须要有生活、要有故事。上世纪50年代开始修建的巴黎拉德芳斯城市综合体就蕴藏着法国浪漫的艺术气息———在拉德芳斯里面，随处可见慢走的老人、玩耍的孩子，咖啡厅里有悠闲喝咖啡的人……这组成了城市综合体的一幅幅生活画面。
“只有济南的，才是世界的。城市综合体需要提升到社会城市的境界，城市综合体如何在走向国际化的同时发挥济南的文化艺术值得研究。建议对济南的文化进行梳理和挖掘，让济南城市综合体带上‘济南味’。”李铁岗说。
城市综合体开发要力避同质化
“城市综合体建设容易，招商难。城市综合体体量大、业态多、占用资金大、经营周期长，这些都对开发商的开发运营能力提出了很高的要求。”李铁岗说，济南城市综合体开发必须理性，每个区域的定位要有区别，不能一刀切。城市综合体应该循序渐进，分区域、分段逐步推进，以不同的形式、不同的供应方式出现。同时要力避同质化，应思考如何走差异化路线，从商业项目的定位、商业资源的整合、今后的招商及建成后的运营等方面进行全方位思考。
记者手记
站在城市百年的角度上
到2020年，预计济南人口将超过1000万。
在济南发展壮大的历程中，城市综合体必然是其中最为澎湃、最为丰富的交响乐。
城市综合体的作用有多大，今天城市综合体的规划者与建设者的责任就有多重。
行走在济南这座历史文化名城的街道上，回看百年，百年前的先辈给我们留下了什么？展望百年，我们又能给百年后的子孙留下什么？
我们正在推进人类历史上从未有过的城市化进程。工业化、现代化、国际化、商业化、低碳化和宜居化将成为新时代城市文明的主旋律。
站在新的起点上，今天的我们必须有这样的认识：一座承载着复杂人居形态的城市综合体，应该是城市历史的一部分，应该站在十年甚至百年以后的角度上，看待城市综合体项目。
“心灵是城市的星光，城市是心灵的胸膛。”城市应该是一个生命体，人只是生命体内的一个细胞。我们的快乐、健康甚至幸福都源于这个城市生命体的健康与活力。
同理，我们需要的城市综合体应当是有生命的，应当是有新陈代谢能力、交通畅通、信息畅通、服务功能健全、有文化内涵和特色并拥有创新驱动能力的“城中之城”，是充满灵性、活力与魅力的有机体，而非冷冰冰的水泥森林。
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