迪士尼吞地两重天

11月4日上午，上海市新闻办宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。
但迪士尼项目所需土地指标如何解决，还是一个难题。
国家土地督察部门人士当日对本报记者透露，他们注意到外界传上海此次建设迪士尼面积超过了6000多亩，但是以上海目前的土地指标计算，上海基本很难做到农用地的占补平衡，上海此次用地压力很大。
记者同时还独家了解到，尽管上海和浦东的经济都已步入复苏轨道，但浦东新区1－9月份土地出让不及年度计划指标的1/10。现在随着迪士尼项目的落地，这一局面将很快改变。
就在上海宣布迪士尼落地的一个半小时之后，迪士尼项目比邻的川沙镇土地A08-03地块，被拍卖出了11.9亿元，264%的溢价水平超过了之前上海“地王”赵巷10号地块。
浦东90％土地指标“闲置”
在土地利用上，迪士尼相关地区似乎没有受到丝毫影响。
比如，尽管土地指标尚未落实，但前期动迁方案已经确定，一份名为《A1土地储备地块及杜坊A、B块配套商品房土地储备项目房屋拆迁补偿操作口径》已经获得浦东方面批准。
记者亦从原南汇区相关部门了解，此次拆迁不仅仅局限于川沙地区，还包括原南汇地区的一些村，比如旗杆村就属于周浦镇，还包括另外一个镇——六灶。
比如，六灶方面已经制定了旅游休闲区规划，以主题公园为龙头，利用六灶、宣桥地域已有的旅游资源，充分发挥旅游休闲功能，重点发展旅游、会展、餐饮、商业、娱乐为一体的休闲服务业。
“迪士尼项目拆迁涉及到我们村的几个村民小组。”周浦镇旗杆村村委会一名负责人11月4日下午告诉本报记者。
在当地人士看来，土地指标似乎并不是一个问题，相关数据亦证明了这一点。
记者获得的数据显示，在浦东今年预计要出让的土地共为1376公顷（其中工业用地756公顷，经营性用地620公顷），但1-9月份，实际上，经营性用地只出让了70公顷，工业用地只出让了54公顷。
根据常规规律，第四季度或许会加快出让步伐。据浦东方面估计，全年预计出让经营性用地也只有300公顷、工业用地只有150公顷，
“指标给你了，却用不掉，后劲就有问题。房地产行业要广义地看，只有项目尽快落地，未来发展才更有底气。”上海市委常委、浦东新区区委书记徐麟在近日举行的浦东新区常委会上表示。
为了应对这种现状，推动大项目成为核心应对措施之一,“推进重大项目建设是重中之重，一个大项目对经济的拉动作用往往堪比10个小项目。”浦东新区负责人在新区的一次内部会议上如是说。
如何解决迪士尼土地指标与浦东大量土地指标未利用问题，显然考验着浦东方面的智慧。记者了解到，此次迪士尼项目拆迁涉及到了59家被征地单位，总面积达到4089435平方米(约6134亩)，相当于接近409公顷，其中已包含部分建设用地。

上海总体土地指标不够用
土地指标问题是迪士尼必须面对的问题。
据本报从国土督察部门了解，2009年，国土资源部下达上海市新增建设用地计划5000公顷（5000公顷×15亩/公顷＝75000亩），其中农用地转用计划4400公顷（耕地3550公顷）。
而上海市预留新增建设用地计划2400公顷，其中农用地转用计划2000公顷（耕地计划1600公顷），未利用土地400公顷。下达区县新增建设用地计划2600公顷，其中农用地转用计划2400公顷（耕地计划1950公顷），未利用土地200公顷。
这些指标对于上海这么多项目的建设而言，事实上已经不够用。“本来浦东由于项目建设很多，土地指标就不够用，年中合并了南汇以后，南汇有很多指标匀过来，情况相对缓和一些。”国土督察系统人士说。
据本报此前独家获得的材料显示，2009年中央新增1300亿投资项目切块到上海市5.93亿，总投资150.6亿，需新增建设用地0.4万亩。加上2009年市级重点项目需新增建设用地约3万亩，市级以下投资项目预估地4.3万亩，今年上海共需新增建设用地7.7万亩。
这样算下来，上海市2009年土地利用指标尚缺2000亩。
而上海遭遇的用地短板在于，其本轮规划确定的土地指标早在2002年就已经用完，目前几乎所有的项目都需要调整规划。上海已经无法在本市范围内通过土地的开发整理实现复垦，进而达到耕地的占补平衡。
与此同时，国土部内部人士亦对本报透露，上海市规划与土地管理局在年初上报土地使用情况时，曾“上书”国土资源部，希望在土地指标管理上对上海“网开一面”，是否可以在外省实现异地的占补平衡。
“事实上，这基本不可能，现在是各地的指标都不够用。”国土部人士表示。
“上海之前迪士尼项目迟迟未公布，其实跟土地的运作也有一定的关系。”国土督察部门人士告诉记者。
据透露，由于迪士尼项目谈判细节还在继续，其建设进度亦分几年期间完成，上海接下来将只能通过两种途径：“一个是控制住上海小项目的审批，将指标用于大项目的建设上；另一方面是把已经审批且闲置的土地逼出来。”国土督察系统人士表示。
上海市规划与土地管理局在2009年初抽查了2007年以来1530幅签订合同的土地利用情况，至4月1日，这1530份包括工业、住宅、商业等用地的合同中，有约定开工时间为1478项，其中已到开工时间而未开工的318项，比例超过20%。这是一笔很大的闲置用地量。
现在随着迪士尼的落地，上海市在土地管理上势必要有倒逼机制，以期为迪士尼项目腾出土地。