政府低价回购房销售收入要不要调增

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政府低价回购房

销售收入要不要调增

2022年济南、郑州、湖州、苏州等为了帮助房地产开发企业纾困，由政府部门或者当地的国有企业向房企批量购买商品房，其中苏州一出手就回购了1万套。回购的价格不为外界所知，是否有售价明显偏低的风险要看当地税务局的理解，但这个不是我们今天讨论的重点。

今天我们来聊拿地的时候，政府就与房企约定回购部分房屋，价格基本是按照不含土地的建造成本加点利润计算得来。也就是说市场价可能是2万，政府的回购价只有5千，售价明显偏低是肯定的。而且远远低于《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（法〔2021〕94号）中提出的，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的红线。《税收征收管理法》三十五条第六款说“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。” 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条说“纳税人发生应税行为价格明显偏低，且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权确定销售额。”《土地增值税暂行条例》第九条说“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收”。

政府回购房价格这么低，税务局肯定会关注到，这时候就需要房企来自证清白，拿出充足的证据来证明我是有正当理由的，我是具有合理商业目的的。证据就来自于以下几个方面：

合同约定

回购房要在土地出让合同中明确约定，面积、价格都要写清楚，当时没办法写那么细的，也要约定好计算的原则。但有的政府给跟你说土地出让合同上不能写。这时候也要坚持一点，由政府的部门来签订补充协议或回购协议，不管国土、财政，还是镇政府、开发区。村委会、居委会不行，他俩都属于基层群众性自治组织。政府平台企业也不行，因为那是企业，不是政府部门。

备案分开

销售备案时最好与正常销售的房屋分开，按约定价格进行备案，并备注上是政府回购房。这一点有些地方难以做到，那也不能强求。

回款收取

回购款要向政府部门收取。谁签协议谁给钱是原则，当然原则有可能会被打破。他说没钱，委托有钱的部门或平台企业来付我们也不可能不收，但委托书还是要有一份的，不然说不清楚。如果政府关于委托付款的会议纪要能给过来，还是原件，或者复印件上盖了个公章，那委托书也就不要了。

发票开具

按照约定的价格，把发票开给接收回购房的政府部门。这一点尤其需要注意的，政府部门或平台企业拿了你的房，他还是要给出去的，给出去就会涉及到他那边的发票怎么开的问题。政府部门开发票是件奇怪的事，就会拉着税务局跟你说，发票就由你直接开给那些拿房的人。你要想想看，这些人没有跟你签订商品房买卖合同，也没有交给你购房款，你却开了发票，税务上会认定成什么行为。这种情况下，即使政府给你个会议纪要，你也要掂量一下。

以上这几点都做到了，房企的腰杆可以直起来。虽然价格是低了一点，但是回购是土地出让合同的条件，而且出售对象为政府部门，属于有正当理由，销售收入当然不需要调增。