购买拍卖房需要知道这些事

来源：投资快报   作者：费国海

　　2011年8月，深圳市民钟小姐通过法院拍卖购得了一套房子。钱款全部交清了，房子也过户了，本想好好装修一番，布置得温馨浪漫的家，却遭遇一波又一波的不速之客的困扰。接二连三的租客都打着“买卖不破”租赁的旗号阻止自己进门，钟小姐因为购买拍卖房屋陷入无尽的困扰中。 

　　买了拍卖房被租客赶出

　　在房屋拍卖之初，钟小姐得知原业主姜先生是由于欠债被法院拍卖了这套房子，同时原业主告诉法院房子在出租，租期为六年。但当钟小姐去房子看时却发现房子租给了一位学生作为学生宿舍，一帮学生住在里面，租期为一年。经过协商，钟小姐补偿了这位学生一些钱搬走了，为谨慎起见，钟小姐还特意用手机拍下了租客搬家腾房的视频。

　　确定租客把房子交还给自己，拿回钥匙之后，钟小姐就开始装修新房，没想到才过了几天，锁就给撬了。原来原业主的老婆黄女士以她老公和她哥哥签订了六年的租赁合同，房子租期未到强行撬锁。但令钟小姐不解的是，为何在拍卖时有一份六年的租赁合同，怎么还有一份和学生签的一年的合同，而且时间是冲突的呢？现在占房子的黄女士既不向钟小姐交纳租金，也不向物业公司交纳物业管理费。双方协商未果，几次发生冲突，无奈之下，钟小姐只得诉至法院。

　　对此，专业房产律师颜宇丹认为：黄女士老公和黄女士哥哥签订的租赁合同的可信度比较低。理由如下，一是两份租赁合同租赁时间有交叉重叠；二是原业主和他老婆黄女士的哥哥签订的租赁合同没有实际履行，新业主钟小姐已协商解除了正在履行的另一份租赁合同；三是该房产原共有权人黄女士和她的哥哥是利害关系人；四是现在实际居住在里面的是原业主老婆黄女士，并不是其所谓的签订了租赁合同的她哥哥本人。

　　颜律师认为，原业主老婆黄女士非法占有房屋属于侵权，钟小姐可以起诉她要求返还房屋。即使黄女士老公和她哥哥签订的租赁合同成立，但是现在已过户到新业主名下，也应该向新业主交纳租金，以及交纳物业管理费和水电费，而现在黄女士住在里面任何费用都没有交纳，所以非法占有的恶意比较明显。钟小姐目前最好走法律途径，取得法院判决以后，就可以向法院申请强制执行，由法院强行让黄女士腾房搬出。

　　购买拍卖房前细查租约、抵押

　　对此，颜宇丹律师也提醒参加竞买拍卖房的购房者，应先了解拍卖房产的有关信息，比如房产上是否存在租约，租期到什么时候，实际居住的承租人是否拍卖公告上未到期租赁合同上的承租人，承租人是否愿意提前解除租赁合同等等情况。如果节目中的钟小姐在拍卖房产的时候了解到这些信息，也许会避免和减少一些法律纠纷的发生。

　　事实上，拍卖市场中的房产，租约只是房屋权属中较为常见和轻微的情况。一套拍卖市场流通的房屋，很有可能还存在抵押债券、物管、水电煤气欠费等情况。如何查询了解一套待拍卖房屋的真实权属，如何评估房产值得购买，如何应对由此产生的法律纠纷？对此，颜宇丹律师也对这些情况进行了总结归纳。

　　普通购房者如何了解拍卖房屋债务抵押情况？颜宇丹律师表示，作为参与竞买的普通购房者，要想了解拟拍卖房产之上是否存在抵押债权，一般可向拍卖的组织者及房产所在地房地产权登记机关了解是否存在抵押债权，有无办理抵押登记。对已办理抵押登记的比较容易查询，对未办理抵押登记的则难以得知，但在法律上可视为竟买人善意不知情，其通过参与竟买取得该房产所有权并办理所有权登记的则属于物权法上的善意取得。

　　购房前应该弄清楚这些事

　　那么，在参与拍卖前购房者应该注意哪些问题呢？颜宇丹律师提醒购房者，首先要明确购买的目的，是为了居住、办公、商业用途，还是出于投资目的；其次，在参与竟买交纳定金之前应当实地查看房屋的坐落、区位优势，装修等状况，还应审查是否具有相应的房地产权证书，并应了解该房地产之上是否存在抵押担保债权、有无被查封；再次，应了解该房产是新房还是二手房，是否有人居住过，该房产是否属于“凶宅”，是否存在未到期的租约等权利瑕疵；最后，应该弄清楚该房产是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。

 

　　至于如何获得具体欠费情况，颜宇丹律师表示，一般可从以下三个途径着手：一、看相关房产拍卖公告的情况，在公告中是否明确记载了相关欠费情况，还是要求买受人自行处理相关欠费事宜；二、看拍卖的委托人所披露的信息中是否包含有关欠费情况，对欠费的交纳人有无做出明确说明；三、可自行或委托律师等社会服务机构从业人员尽职调查，主要是到房产所在物业服务公司了解相关物业管理费、水电煤气费、欠费情况，并可到相关有线电视收费单位了解欠费情况。

 

　　颜宇丹律师还表示，拍卖作为买卖的一种形式，当然具有相应的风险，为最大限度地降低风险，避免产生不必要的纠纷，给自己造成经济损失，作为参与竞买人，首先应有一个相对平和的心态，不能指望拍卖一定能提供价廉物美的房源；其次应当做到知已知彼、心中有数，尽最大可能地了解拍卖房产的有关信息，尤其是该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房，也即已办理了房地产权登记取得房地产权证书，且该房产之上不存在查封，或虽存在查封但系实施查封的机构解除查封委托拍卖；同时也应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托，有无相关委托人的书面授权委托；最后，还应遵循有关拍卖的法律规定并应当按照拍卖规则，在竟得拍卖房产后及时签订成交确认书，并应按照相关约定交纳购房款，并在规定期限内办理相关产权转移登记手续和房屋移交手续，避免因自身原因造成违约，所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失情形的发生。

 

　　《投资快报》发自广州