一、规划阶段的成本控制点
金地规划设计成本控制体系,值得学习借鉴......
一、规划阶段的成本控制点
在规划设计中,应提前充分考虑以下施工因素,力求做到后续的施工成本最低......
❶在施工方案中充分考虑规划布局,结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的关系对成本有一定的节约。
❷施工场地的安排合理,减少物品搬运次数。
❸加强施工管理,减少损耗。
①.支护成本设计预控
☀控制基坑支护经济性总原则
1.1 土地固有物产生的支护成本
前期施工策划时,未考虑周全,地下车库缺少坡道考虑,施工临时电架设后,地库出图开挖,由于退距不足,原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本近百万元。
1.2 规划分期中因考虑的支护成本
1.3 其他设计因素对支护成本的影响
示范区的范围划定与地库开挖
考虑示范区快速施工,进度要求,在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑,合理规划施工围护界面
②、土方成本控制
2.1 严格控制土方量、做到场地自平衡
2.2 前期做好场地设计,力求少开完,控制挖、填方量。
2.4.土方平衡设计的优化管理
2.5.设计全过程土方平衡措施
2.6减小基坑开挖深度(同基坑部分)
2.7多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高,避免承台开挖深度过大
2.8 合理安排工程分期和施工组织,避免“先填后挖”
2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度
因地制宜,合理利用地形
❶依山就势,经济、合理地布置建筑
❷充分利用地形特点,有效减少地基处理费用,提升环境品质
❸居住区内道路顺应地势起伏,有效减少场平土方量;
4.充分利用高差设计地下室空间,形成地下商业街,减少挖方填方的成本。
③、基础成本控制
根据地勘报告,对单体、地库进行综合布局,避开基础前期处理费用较高的规划。
二、组团规划中的成本控制
1.前后楼夹角控制
控制方法:组团内前后楼尽量平衡布置。
2.前后楼间距控制
控制方法:前后楼间距符合提成模数,提高停车效率。
▲间距不合理形成单排停车,效率降低,地库成本增加。
前后楼间距控制参考要素
楼间距计算时需考虑住宅南向大开间空间可作为停车空间,进而减小节约无效地下室面积,节约成本。
3.单元组合控制
单元组合尽量体量相同,避免单元组合占用地下车道,影响停车效率
3.2 .塔楼宜两个单元一组,非楼王单位避免单个单元组成一栋楼,由及以上两个单元组成的楼栋,单元连接处体量应相差不大,并应对齐,尽量避免夹角扭转。
3.3.由及以上两个单元组成的楼栋,单元高度宜相近,避免高低配。
4.多产品类型分区布置
当规划地块中有多种产品类型时,分区排布有利于地库的集中排列,同时,高层和多层区域间隔排列有利于日照计算。
5.分期开发控制
一、二期车库只用通道相连接,减少施工难度,控制施工成本。▼
一、二期车库整体相连接,分期施工难度大,增大施工成本。▼
6.不同产品类型与地库的结合
控制方法:不同产品类型的住宅基础埋深不同,利用基础埋深大的产品和车库结合,有效利用地下面积,降低开发成本。
7.其他设计因素
三、非可售面积的成本控制
1.地下室配套用房面积
2.不可租售地下室面积
2.1 住宅正投影下,尽可能不做地下室,仅保留交通核与地下车库连通。
2.2 优化地下室轮廓,减少无效空间
2.3 .自行车库,由于坡道面积大,尽可能集中设置,减少出入口。
2.4.化无用为有用
a.将部分地下室做下沉庭院
b.可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房,一次性租售给楼上的用户作为储藏室,这即方便业主的生活用品、蔬菜和水果的储存,又有利于开发资金的回收 。
2.5 .人防面积的控制
3.架空层面积
架空层相当于无围护结构的正常楼盖(同时高度大于标准层高度),其造价与标准层造价相差无几,每建一层架空层时,按可售面积单方造价3500元计算,可以得出如下结论:
4.地上配套设施面积
控制手法:尽量多框非建设用地作为配套设施的用地面积(如红线与建筑退线间用地)
在商铺中配套时首层预留楼梯,尽可能最大化利用2、3层空间
配套应尽量放在不能100%占用绿化率的地方,如:覆土层的上方。
配套用房应尽量避免单建,尽可能的置于裙房、位置偏僻或日照不满足的销售死角中。
四、地下停车库的成本控制
★地下车库设计常犯的10个主要错误:
★地下车库设计4个控制条件:
1.地库选型要点
★推广地面停车、多层采用2.2m架空层停车、半地下停车
2.车库总体布局要点
总体布局时控制成本的方法
3.人防设计
规划设计综合当地情况控制人防面积
4.地下层数及格局篇
❶地下室层数
②地下室人防布局
❸地下室格局
5.地库顶板覆土厚度
❶景观种植深度成本控制方法
方法:堆坡、树池供大型乔木种植,降低地库整体覆土厚度。
要求景观专业在地下车库建筑方案设计时、结构设计开始前提供相对准确的景观种植图。
❷管网设计成本控制
方法:设置设备管廊减少覆土厚度
❸场地坡度对结构的影响
场地竖向设计有高差下,覆土厚度与地库层高的关系
控制方法:因具体项目具体问题不同,建议存在场地高差时,设计院针对地库要进行以上两个方案成本比较。
6.顶板荷载
7.停车效率
提高停车效率的关键措施:
车位尺寸与柱网的关系:
设备用房位置控制,对提高地库车位比较重要,设计中设备用房布置遵循的主要原则:
8.地库层高
地库层高优化方法:
五、机电设计中的成本控制
梳理全建设过程中的外配套成本项,减少计划外成本支出
1.、给排水专业
①小区生活、消防水泵房布置应考虑以下因素:
②小区水池设计:
③水泵房的设计:
④地下室给排水设计:
2、热力管网
3、 电气专业
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