金地集团（全套）规划设计成本​控制体系

金地规划设计成本控制体系，值得学习借鉴......

一、规划阶段的成本控制点

在规划设计中,应提前充分考虑以下施工因素，力求做到后续的施工成本最低......

❶在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的关系对成本有一定的节约。

❷施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。

❸加强施工管理，减少损耗。

①.支护成本设计预控

☀控制基坑支护经济性总原则

地下室开挖支护形式成本：放坡方案成本<土钉墙方案成本<锚索支护方案成本<桩锚支护方案成本<桩锚 内支撑。

因此支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。

1.1  土地固有物产生的支护成本

前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本近百万元。

1.2  规划分期中因考虑的支护成本

1.3  其他设计因素对支护成本的影响

示范区的范围划定与地库开挖

考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面

②、土方成本控制

2.1 严格控制土方量、做到场地自平衡

2.2 前期做好场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。

2.4.土方平衡设计的优化管理

2.5.设计全过程土方平衡措施

2.6减小基坑开挖深度（同基坑部分）

2.7多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大

2.8 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”

2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度

因地制宜，合理利用地形

❶依山就势，经济、合理地布置建筑

❷充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质

❸居住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；

4.充分利用高差设计地下室空间，形成地下商业街，减少挖方填方的成本。

③、基础成本控制

根据地勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规划。

二、组团规划中的成本控制

1.前后楼夹角控制

控制方法：组团内前后楼尽量平衡布置。

2.前后楼间距控制

控制方法：前后楼间距符合提成模数，提高停车效率。

▲间距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加。

前后楼间距控制参考要素

楼间距计算时需考虑住宅南向大开间空间可作为停车空间，进而减小节约无效地下室面积，节约成本。

3.单元组合控制

单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率

3.2 .塔楼宜两个单元一组，非楼王单位避免单个单元组成一栋楼，由及以上两个单元组成的楼栋，单元连接处体量应相差不大，并应对齐，尽量避免夹角扭转。

3.3.由及以上两个单元组成的楼栋，单元高度宜相近，避免高低配。

4.多产品类型分区布置

当规划地块中有多种产品类型时，分区排布有利于地库的集中排列，同时，高层和多层区域间隔排列有利于日照计算。

5.分期开发控制

一、二期车库只用通道相连接，减少施工难度，控制施工成本。▼

一、二期车库整体相连接，分期施工难度大，增大施工成本。▼

6.不同产品类型与地库的结合

控制方法：不同产品类型的住宅基础埋深不同，利用基础埋深大的产品和车库结合，有效利用地下面积，降低开发成本。

7.其他设计因素

三、非可售面积的成本控制

1.地下室配套用房面积

2.不可租售地下室面积

2.1 住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通。

2.2 优化地下室轮廓，减少无效空间

2.3 .自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口。

2.4.化无用为有用

a.将部分地下室做下沉庭院

b.可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房，一次性租售给楼上的用户作为储藏室，这即方便业主的生活用品、蔬菜和水果的储存，又有利于开发资金的回收 。

2.5 .人防面积的控制

3.架空层面积

架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价3500元计算，可以得出如下结论：

4.地上配套设施面积

控制手法：尽量多框非建设用地作为配套设施的用地面积（如红线与建筑退线间用地）

在商铺中配套时首层预留楼梯，尽可能最大化利用２、３层空间

配套应尽量放在不能100%占用绿化率的地方，如：覆土层的上方。

配套用房应尽量避免单建，尽可能的置于裙房、位置偏僻或日照不满足的销售死角中。 

四、地下停车库的成本控制

★地下车库设计常犯的10个主要错误：

★地下车库设计4个控制条件：

1.地库选型要点 

★推广地面停车、多层采用2.2m架空层停车、半地下停车

2.车库总体布局要点 

总体布局时控制成本的方法

3.人防设计 

规划设计综合当地情况控制人防面积

4.地下层数及格局篇

❶地下室层数

②地下室人防布局

❸地下室格局

5.地库顶板覆土厚度 

❶景观种植深度成本控制方法

方法：堆坡、树池供大型乔木种植，降低地库整体覆土厚度。

要求景观专业在地下车库建筑方案设计时、结构设计开始前提供相对准确的景观种植图。

❷管网设计成本控制

方法：设置设备管廊减少覆土厚度

❸场地坡度对结构的影响

场地竖向设计有高差下，覆土厚度与地库层高的关系

控制方法：因具体项目具体问题不同，建议存在场地高差时，设计院针对地库要进行以上两个方案成本比较。

6.顶板荷载 

7.停车效率

提高停车效率的关键措施：

车位尺寸与柱网的关系：

设备用房位置控制，对提高地库车位比较重要，设计中设备用房布置遵循的主要原则：

8.地库层高

地库层高优化方法：

五、机电设计中的成本控制

梳理全建设过程中的外配套成本项，减少计划外成本支出

1.、给排水专业 

①小区生活、消防水泵房布置应考虑以下因素：

②小区水池设计：

③水泵房的设计：

④地下室给排水设计：

2、热力管网 

3、 电气专业