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屋顶性质辨析及

利用效力的司法裁判

典型

SPECIAL

CASES

案例

案例一 | 楼顶归全体业主共有

上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会与上海国宏置业有限公司等物权确认纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

(2010)沪二中民二(民)终字第728号民事判决书

基本案情

金瓯万国大厦系国宏公司开发建设的商住两用房。国宏公司购得其中一间房屋进而成为业主之一。根据规划设计，该小区四楼裙房屋顶由国宏公司出资设置屋顶停车场（通过划线确定车位）并安装了两台汽车升降梯，该汽车升降梯及机房的权利人登记为国宏公司。现金瓯万国业主委员会请求确认系争裙房屋顶停车场及汽车升降梯为小区全体业主共有，一审判决驳回。后金瓯万国业委会不服提起上诉，二审改判，确认屋顶停车位及升降梯归全体业主所有。

裁判要旨

屋顶作为建筑物的基本结构部分应当依法属于业主共有，停车场建造在建筑物基本结构部分的屋顶之上，其与屋顶直接紧密地结合为一体，无法脱离屋顶单独存在。在无相反证据以及特别约定的情况下，系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。

评析

在本案中，首先，从专有和共有部分的区分看，涉案楼顶属于共有部分：楼顶只是在使用方式上用于停车，其构造本身属于平面而非独立空间（其并非车库、亦非建立在空中楼阁中），因此不属于建筑物的专有部分，而应当认定为共有部分；其次，就楼顶的成分归属看，其属于整栋建筑物的组成部分：本案特殊之处在于开发商自己也是业主之一，该升降梯也登记在开发商名下。但是该楼顶为连接整栋建筑物的片状式屋面，并不能在物理上单独认定为某个业主的专有部分的组成，即使开发商是业主，其所占有的专有部分也不能单独囊括整片楼顶。故而二审法院基于物的成分不能单独成为物权客体的基本法理，认定楼顶属于全体业主所有。

案例二 | 楼顶归特定业主专有

彭睿等与张传成等确认合同无效纠纷上诉案

江苏省连云港市中级人民法院

(2016)苏07民终1758号民事判决书

基本案情

浙东房产开发商与张传成签订《商品房买卖合同》约定将该商品房前后平台使用权归张传成所有。之后，彭睿、朱锡亮购买该小区门面房，该门面房楼层顶面即系张传成使用的平台，该平台只有通过张传成的窗户到达而无其他通道。现业主彭睿、朱锡亮向法院提起诉讼，要求确认张传成与浙东房产开发商之前协议中约定的“该商品房前后平台使用权归本住户所有”的条款无效，一审法院判决驳回。后彭睿、朱锡亮不服提起上诉，二审维持原判。

裁判要旨

楼顶平台的所有权原则上属于全体业主，但是如果按照规则设计的要求，楼顶平台只能由顶楼业主才能进入，并且被明确列入销售合同，那么楼顶平台的所有权属于顶楼的业主专有。

评析

在本案中，首先，从专有和共有部分的区分看，涉案楼顶属于共有部分：该楼顶并非独立空间，属于共有部分；其次，就楼顶的成分归属看，其属于顶楼业主专有部分的的组成：其设计仅为特定业主出入，并且通过约定已然在物理和经济利用上认定为特定业主专有部分的组成部分，因此可以将该楼顶视为特定业主专有部分的组成。司法裁判结论尽管没错，但其使用“楼顶平台所有权”一词容易混淆楼顶的性质：应当理解为顶楼业主对其专有部分享有所有权，楼顶属于专有部分的组成，基于物的成分与物具有共同归属，[1]因此楼顶归该业主专有。

案例三 | 楼顶归开发商所有

吉首市香桂园小区业主委员会、吉首市嘉园房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷案

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

(2020)湘31民终1195号民事判决书

基本案情

嘉园房地产公司在商品房出售时与购房人在合同中约定：“坡屋顶内空间归出卖人”。后嘉园房地产公司在第1、2、5、6栋楼竣工验收合格后在屋顶上分别修建了员工宿舍、食堂、杂物间。屋顶修建的相关设施未获得规划审批。现香桂园小区业主委员会请求确认香桂园小区第一、第二、第三、第四、第五、第六栋屋面（楼顶）属小区业主共有并交由业主委员会管理，一、二审法院均驳回其诉讼请求。

裁判要旨

一审法院认可当事人约定的效力，认为当事人在合同约定的“坡屋顶内空间归出卖人”条款是指屋顶有建筑物的空间归出卖人，没有建筑物的屋顶面属该房屋业主共同共有。二审法院亦认可合同效力，认为虽然屋顶等基本结构部分依法属于业主共有，但本案坡屋顶内空间已经《商品房买卖合同》明确约定归出卖人，应当予以认可。虽然开发商未经规划利用楼面修建违章建筑，但该行为属于行政处罚范畴，不属本案处理范围。

评析

楼顶利用部分包括平面及其上空间：对于规划范围内的楼顶平面和延伸空间均属于建筑物的组成部分，应归全体业主共同所有；对于楼顶以上空间利用需要进行规划审批，未获规划的空间应当由空间对应的土地所有权人（即国家）享有。[2]本案一审法院忽视了违章建筑并不能成为所有权客体的基本规定，进而将违章建筑占有的楼顶平面视为其组成部分，认定其约定效力。而二审又直接认定了开发商能够约定保留屋顶所有的效力，没有关注到楼顶属于建筑物成分的性质。虽然裁判结果相同，但是两次裁判的理由都有违基本法理。

结论

物的性质是认定物之归属的关键要素，而物的归属又是物之利用的基本前提：根据《建筑物区分所有权司法解释》第3条的具体列举，楼顶似乎无可争议的作为建筑物的基本结构而被认定为共有部分，属于全体业主共同共有。但从立法技术上而言，对于不能穷尽的表达，一般采取“概括+列举”的方式规定。[3]而我国《民法典》对于共有部分的一般规定，是先界定专有部分后再将除外部分认定为共有。故而，探析一栋建筑物专有和共有部分的关系是界定楼顶性质的关键。以一幢建筑物为单位，其内部包括专有和共有部分，传统民法将建筑物视为一个单独物权的客体，基于一物一权原则，一个物内部的各组成部分不能单独设立所有权。[4]但基于现代社会资源利用的需要，法律允许将观念上具有经济利益独立性的空间认定为专有部分，并通过拟制的手段赋予其所有权效力。因此，专有部分和共有部分的联系在于：两者在物理属性上均属于物的组成部分；区别在于：前者基于观念特定化从物中独立出去，后者依然属于物的成分，不得单独成为物权客体。

回溯至我国《建筑物区分所有权司法解释》第2条有关专有部分的规定，其将物理构造、经济利用和公示登记作为专有部分认定的三重标准。其本质是从静态物理属性和动态交易需要两方面将物的组成部分特定化为专有部分，[5]对于其他无法改变其物之成分属性的部分认定为共有部分，因此，作为建筑物基本结构的屋顶其本质属性是物的成分。屋顶不仅是整栋建筑的组成部分，在专有部分特定化已可以被视为独立的物背景下，其也可能被认定为顶楼业主专有部分的组成部分。该条第2款“规划上专属特定房屋且依据规划已经列入该特定房屋的露台等，应认定为专有部分的组成部分”的规定，实质上是将共有部分依附的“物”从整栋建筑物缩小到专有部分中。但无论是作为整栋建筑物还是特定业主专有部分的组成部分，都不能改变楼顶作为物之成分的基本属性。

综上所述，就屋顶权属而言，存在归全体业主或特定业主所有的两种情形：对于一般生活意义上覆盖整栋建筑物的平面楼顶，属于建筑物天然组成部分，应归于整栋建筑物所有业主共有；对具有特殊的利用价值、在构造上又仅能为特定业主进入的楼顶，通过约定可以认定为该楼顶为业主专有部分的组成。对于开发商转移建筑物所有权时有关屋顶归其保留所有约定，因违反一物一权的基本法理而应当认定为无效。

就屋顶利用而言：当屋顶为全体业主所有时，屋顶的使用则属于业主共同决定的事项，应当由全体业主决定自用或约定给他人使用，顶楼业主基于专有部分特定功能在合理需求范围内也可以无偿使用；当楼顶为单个业主所有时，其可以对屋顶进行排他使用，其他业主也可以基于相邻关系对楼顶进行合理使用。另外，对于开发商在预售阶段使用格式合同（或合同蓝本）分别与各个业主约定其获得屋顶的使用权的情形，应当认定为无效。一方面从物权法定原则看：该使用权的约定通常是无偿、不定期的，在性质上已极接近所有，有违强行法规定。[6]另一方面，从合同成立角度看：楼顶在无特别情形下归全体业主共有，因此有权订立楼顶使用合同一方的是全体业主（非单个业主），开发商在预售阶段通过对向合同的方式与各个业主约定屋顶使用，即使单个业主分别同意，亦不属于共向的意思表示。作为合同一方的全体业主意思表示尚未形成，故合同不成立亦不发生效力。

注释：

[1]参见王利明：《一物一权原则探讨》，载《法律科学》2009年第1期，第64页。

[2]参见曾梅麟、赖昌仁：《楼顶的权属性质及业主的物上请求权分析》，载《人民司法（案例）》2009年第14期，第31页。

[3]参见刁其怀：《论建筑物区分所有中专有部分与共有部分的界定——兼评<最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第2条与第3条》，载《中国不动产法研究》2017年第1期，第82页。

[4] 参见李国强：《建筑物区分所有权内涵的重新解释和规则厘清——基于民法典物权编编纂的展开》，载《河南社会科学》2018年第8期，第17-24页。

[5]参见尹田：《论一物一权原则及其与“双重所有权”理论的冲突》，载《中国法学》2002年第3期，第72页。

[6]参见方剑磊 李伟伟：《区分所有建筑物屋顶权利归属的司法认定 》，载《人民司法（案例）》2015年第12期，第69页。

作者：吕玥琳，中南财经政法大学2021级民商法硕士研究生。