随着老龄化社会的到来，养老产业势必成为一个众人瞩目的行业。和地产相关的是出现了养老地产这么一个新分支，也许因为纯粹的养老社区总是觉得有点讲不通，于是出现了与养老养生、度假养老、医疗养老等结合的方式。即便这样，大多数人对养老地产怎么玩还是在云里雾里，不敢真的去做，因为投入的可是自己的真金白银，怎么也要落个踏实吧。
从房地产角度看养老地产几乎是个伪命题。如果是纯粹的养老社区，居住的100%都是老人，这样暮气沉沉的社区，老年人不会愿意去住，难道去哪儿等死吗？如果不是真做，就是“挂羊头卖狗肉”，目的不过是找政府要便宜土地，不过这样的土地要么太偏，要么在产权上有限制（比如不允许散卖），政府不是傻子，不会让你捡明显的便宜（当然，不排除有特殊原因）。开发商也不傻，会把养老的内容尽量精简，“浓缩”到一般的配套之中，养老就成了概念，只是这概念能带来多少溢价就不好说了。
在现实情况中，做养老地产有几个问题比较突出：
缺乏有经验的养老运营机构，国外请来的大多水土不服，国内还没有特别成熟的团队；
医疗护理被认为不可或缺，但医的比重占多大，相关设施投入需要多少没概念，容易做成重资产；
定位低端，容易与普通养老院混同，因此普遍定位高端养老，但入住率不高是普遍现象；
盈利模式没有解决，找不到好的退出方式，大多数处于亏损状态。
那么，养老地产到底能不能做，是不是一个好的投资方向呢？在我的观察，有三种商业模式是符合投资逻辑的：
第一种商业模式叫医养结合。
大致的概念是将社区养老与社区医院进行组合，选址一般在成熟的居民小区附近，即可解决周边老龄居民就近看病拿药问题，也可提供基本的养老服务。
这种投资模式有几个明显的赢利点：
客户群稳定，消费比较刚性，而且因为可以与社保结合，可促进老年人的消费；
医和养可以共享床位，不仅在投入上可以节省，使用率也能大幅提高；
客户群不仅包括来住的老人，还能覆盖周边居家养老的老人，收入具有很好的成长性。
这种模式的操作难点在于，首先需要有经营医院的经验；其次，找到合适的选址不容易，毕竟有个规模经济需要，面积太小或周边居民数量不够，都难以支持运营。
第二种商业模式叫分时养老，其适用于度假养老项目。
对于一些位于风景区适合做休闲疗养的项目，确实匹配了一部分活力老人的度假需求，但是以买房的形式来消费显然不合适。这就产生了一种卖消费卡的形式，来销售养老产品，买卡的老人可以在连锁经营的地方，任意选择地方进行消费。如果有保险机构介入，还可以和养老保险结合。年轻的时候是投资，老了可以消费（所以险资对养老是非常关注的）。因为投资可以通过这种方式形成现金回流，不需要分割产权销售，因此在项目选择上，可以是划拨土地，也就节省了投资成本。当然，这种模式必须形成一定的规模，而且对选址比较考研，否则就不容易促进销售。
第三种商业模式称之为养老主体商业综合体。
做的虽然是社区养老，但将医的成份降到只剩下对老年人的健康管理。这种模式重点在于针对中老年人的需求，开展一系列的养生养老服务，让他们安享快乐健康的晚年生活。
具体做法和一个生活体验式的商业综合体没什么区别。普通居民也可以来消费，只是更加适老。因为具有普适性，因此消费群扩宽。而因为没有特别的硬件需求（很多是软性的服务），不需要增加太多投资。有个做智慧社会的朋友说，做社区服务的终极目标就是做养老，如果有一种社区服务中心可以关注居民的从小到老，那它的商业价值该有多高！ 我更加看好第三种商业模式在中国的发展前景。
在这三种模式中，养老地产都不是一个合适的提法，传统意义的地产在这里已经被完全淡化到只有建筑的建设。真正的赢利点还是在养老，在于对老年人需求的挖掘，在于能否通过用心的服务来争取客户。
养老市场是一座值得深挖的金矿，只是需要找准入口。以上是目前能看到希望的三条出路，也许有别的选择，欢迎你来告诉我。
（来源：《地产》杂志 作者：佰仕信基金董事长 陈方勇 ）
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