当前楼市，很是平静。
新房市场，分化明显，既有省府全款摇号的火热，亦有部分区域的加推惨卖；
二手房市场，涨价、降价卖房现象均有发生。
PART 壹
合肥降价最狠10大小区曝光
今日，我们来谈一谈二手房，面临一些降价的房源，如何辨别是坑还是捡漏机会？
根据安居客数据，本站统计了近2个月降价幅度最高的10个小区：
通过数据呈现，我们可以总结出几点：
1、蜀山区皖岳新村近2个月房价跌幅最高，直降了4106元/㎡。
该小区地处蜀山黄潜望板块，学区、配套很好，足以称得上是非常优质的资产，不过房价波动比较大，高至3.2万、低至2.4万都有出现过。
所以此番出现如此变动，也在市场的正常行情中。
2、降价幅度较高的小区多集中在瑶海、蜀山、包河、庐阳等老城区，没有顶级学区加持，且房龄较老，房价自然很难上涨。
3、房龄、学区、区域、配套等，都是决定二手房涨跌的重要因素。
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PART 贰
滨湖降20万、高新降50万
从安居客挂牌信息也可以看到，近期合肥不少二手房都在降价出售。
滨湖时光印象一套98㎡的三房带精装，业主降价20万急售，总价仅180万。
类似这种降价在滨湖二手房很是多见，比如蓝鼎观湖苑，降了8万卖。
城建琥珀瑞安家园，一套二手房降价20万；
滨湖世纪城树荫苑，降价20万；
高速时代城，一套二手房降价10万；
滨湖云谷，降价10万...
高新金色池塘小区，一位224㎡的6室房东，直降50万卖房。
还有御景城、淮矿馥邦天下、蓝光雍锦半岛等小区，都有房源降价出售，降幅10-20万不等。
滨湖、高新等热门区域的二手房降价，个案情况居多，而放置一些非热门区域，二手房降价就普遍存在了。
位于蜀山、包河、庐阳、瑶海等老城区，且没有好学区加持的老破小，基本房价很难上涨。
01、庐阳的老城核心，沿中环路沿线分布的楼盘，由于没有学区等硬核资源的加持，再加上发展前景不大，大多数小区都是2万/㎡以下，最低只卖1.2万/㎡。
比如友谊苑小区，现在仅仅卖1.1万/㎡；万豪广场，1.19万/㎡；深圳花园1.31万/㎡；亳州城1.21万/㎡；可苑新村1.37万/㎡...
▲数据来源：安居客
02、瑶海火车站一带以及长江路以北靠近新站七里塘一带，二手房基本都在跌。
整个瑶海的长江路以北楼盘，二手房基本只卖1.2万/㎡左右，可谓是全市价格最低的一个区域。
比如，中环云公馆1.15万/㎡、兴海苑1.16万/㎡、香江国际花园1.07万/㎡、铜陵北路小区1.01万/㎡、莱茵河畔花园1.15万/㎡……
▲数据来源：安居客
▲数据来源：链家
这些小区大多数没有好学区，周边环境也很一般，价格自然难涨。
03、包河老城区附近，正在拆迁，老旧小区较多，二手房大多价格不高。譬如包河花园，成交价大多在1万出头。
▲数据来源：链家
以新站、北城为代表的新区二手房，基本房价难涨，且比较难卖。
主要原因在于：
01、发展处于起步期，配套不够成熟，难以支撑房价上涨，二手房均价均要低于在售新房。
如新站，新房在售均价1.4万左右，而二手房则在1.2万上下；
如长丰，新房大多均价1.2-1.3万，但二手房仅在1万/㎡左右。
02、区域内新房库存量大，对二手房市场也会有不小冲击。
还有最后一种，与小区本身相关，户型设计不好、物业不作为导致管理混乱、环境脏乱差等小区，对于房价也有很大的影响。
比如博澳丽苑，地处黄金地段，但由于此前物业严重不作为，导致房价一直停留在1.3万+。
如今换了金地物业后，对小区的改善效果明显好很多。
再比如蜀山的华府骏苑，户型设计相对不合理，很多120㎡以上的大户型只能做两房。再加上物业管理一般、开发商资金链断裂等原因，尽管处于黄潜望核心地段，又是50中学区房，房价已经三年不涨。
▲数据来源：安居客
PART 叁
捡漏还是踩坑？置业二手房4点建议来了
降价，对于买房人来说，是个减少成本购房的不错选择。
但在这些降价小区中，有捡漏机会，但也有坑。暗流涌动，如何规避踩坑？
抛开通勤时间，购买二手房，首要考虑的是区域，也就是地段。
区域选择方面，记住这几点：
西南区域优先于东北区域；
市区大于三县；
首选政务、滨湖，其次蜀山、庐阳、经开、包河等
具体来看，抛开置地、凯旋门等热盘之外，政务可以选择imore公寓（性价比高）、浅水湾（奥体小学学区房）、颐园世家（小户型挂学区）；
滨湖可选云谷（小区品质较为不错，价格相对不贵）、琥珀瑞安家园（价格相比便宜，性价比较高）；
蜀山区可选万科金域华府、金色名郡等，小区环境不错，周边配套相对也是比较完善。
二手房最抗跌的特例，恐怕只有学区房了。
合肥大多数小区都有学区，但顶级的真学区房并不多，购买之前多查教育实力、升学率。
具体来看，政务基本都是优质学区房，今年五十中新校表现不俗，习友路一带信达水岸茗都、宋都西湖等都可以选择。
分档次来看，主要考虑五十中+奥体小学、五十中+西园新村小学。
蜀山，主要考虑五十中+安居苑小学组合学区，其中，万科金域华府、通和易居同辉是不错的选择，二手房涨势很快。
滨湖，46中+师范附小双本部组合，书香门第、滨湖家园等小区，价格已经达到2.5万+。
庐阳，优质学校很多，可分为三个梯队：
第一梯队：45中本部+南小，45中本部+六安路小学，房价普遍3万/㎡；
第二梯队：42中本部+南小，42中本部+六安路小学，房价普遍2.5万/㎡；
第三梯队：45中本部+安庆路三小，42中本部+红星路小学；
按照这个标准来买，基本不会错。
经开，主要考虑168学区房，值得注意的是南校区，刚投入使用，对于房价的增值还不明显，是捡漏不错的机会，新房可以选邦泰科技城，二手房可以选中环湖滨公馆、绿地滨湖印象等。
高新，科大附中高新学校、六中高新校区虽说教育实力尚不可知，但对于房价的增幅很是明显，未来仍有一定升值潜力。
瑶海，主要考虑三十八中本部+和平路小学组合。
二手房区别于新房，最大的好处在于：看得见、摸得着，好与坏一眼便知。
在追求品质的时代，有恶劣维权历史的小区慎选，一来自己住的不舒服，二来置换困难，无人问津，三来房价大多难涨。
购买二手房，大多会经历咨询中介➝带看小区➝交钱➝办理手续➝拿房，在这一套流程中，基本都是中介帮忙操办。
但作为买房人，心里要有自己的判断。
比如，带看时，中介带你去看了底楼房源，说楼间距大不影响采光，你要自己大致观察下是否真的如此。
所以，带看二手房时，任何细节都很重要。
进门时，观察其他人进出是否要刷卡，关系到小区安保是否严格；
进入小区，观察是否人车分流，小区绿化如何，卫生状况如何；
进入楼栋，观察墙面、电梯使用情况；
进入房内，观察户型设计、朝南方面、采光等等。
PART 肆
结语
当下能够选择的，要么是主城，因为主城的价值更加扎实，有着最优质的学区、最完善的配套、充足的人口红利，接盘者众多，虽然现在涨幅慢一点，但是更加稳妥；
要么是有规划的新区，尤其是5年内能够落地的新区，相比主城顶级学区房之外的小区，涨幅可能会更高。
总编点评
百瑞地产网、第一楼市总编 多多
合肥哪些房子保值率最低，板块发展老化的、房龄老破旧的、无学区资源支持的，这些房子一旦房龄10年以后，基本是走下坡路的。房子依然是充满金融属性的，所以，选择时尽量避免。
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