原创 2017-07-19 沐子悦
昨天，小编的朋友圈被一篇《房子如何过户给子女最省钱？不看就亏大了》刷屏了，文章最终得出的结果是把房子卖给子女最省钱，那么事实真的如此吗？今天小编就来给你算算账！
一般过户有三种方式：赠与、继承和买卖：
赠与方式过户
①非直系亲属房产赠与税费：
契税：计税价格*3%
个税：计税价格*20%
增值税：（同买卖过户标准）
增值税
满2年免征
不满2年按照5%的征收率全额缴
纳
（应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%）
说明：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
②直系亲属房产赠与税费：
直系亲属之间无偿赠与房产，免征增值税和个税，需交3%契税。
补充说明：
（1）什么是直系亲属？
a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。
b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属，属于姻亲。
（2）房产赠与不需要交公证费
在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征增值税手续时，不再要求提交赠与公证材料。
（3）赠与获得房产再出售正常交税
通过赠予获得的房产再出售，按买卖正常交税：包括契税、个税和增值税。
特别提醒：
1、直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
2、非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算
继承方式过户
房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的（包括契税、增值税和个税等）。
但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。
继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
注意，目前南京已经取消房产继承强制公证，办理房产继承时，可以选择公证，也可以选择不公证。
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官方文件来了！再等几天办理房产继承将能省下一大笔钱！特别提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税（契税、个税和增值税）。（继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。）
买卖方式过户
契 税
家庭唯一住房≤90㎡1%
家庭唯一住房＞90㎡1.5%
二套房≤90㎡1%
二套房＞90㎡2%
三套房3%
增值税
满2年免征
不满2年按照5%的征收率全额缴
纳
（应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%）
个人所得税满5年家庭唯一免征
家庭非唯一全额1%或差额20%
不满5年全额1%或差额20%
算账：到底哪种方式最划算？
从以上的税费明细我们来举例计算一下：
1、法定继承人之间过户继承最划算
法定继承人之间的过户，继承最划算，如果选择非公证，则无需缴纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。
但是，在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。
2、赠与和买卖哪种划算：
以家庭唯一住房，且小于90平来计算：
房屋未满2年
情况税费
直系亲属赠与3%
买卖过户1%契税+1%个税+5%增值税=7%
结论：赠与最划算
房屋满2年未满5年
情况税费
直系亲属赠与3%
买卖过户1%契税+1%个税=2%
结论：买卖最划算
房屋满5年
情况税费
直系亲属赠与3%
买卖过户1%契税=1%
结论：买卖最划算
结论：
①非直系亲属不管在什么情况下都是买卖过户最划算；
②法定继承人之间过户继承最划算；
③房屋不满2年，或者房屋满2年且家庭第三套房，直系亲属之间赠与比买卖过户更划算；
④房屋满2年（非三套房），直系亲属之间买卖过户更划算。
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