陈倍麟，一位拥有30多年商业项目经营管理经验的专家，这篇文章结合实际的案例，通过对案例的剖析讲解深入诠释商业项目开发的第一个核心关键词：区位的重要性。
商业项目开发的三个核心关键词“区位”、“交通”、“辐射人口”，“区位”排在第一，可见其重要性。
我们最近碰到余姚市的一个项目——财富广场（以下简称“本项目”），开发商介绍时说：“这个项目位置非常好！在余姚市的市级商圈内。”
当然，许多开发商都认为自己的区位非常好。
但，好不好，不是开发商说了算，特别是已经开始投入运营的项目，营收状况会告诉我们一切。而前往项目实地考察前，我们搜集资料做了研究，只能说理想是美好的，现实是残酷的。
我们分三步来研究本项目的区位状况：
首先，我们找到了《余姚市城市总体规划（2001-2020）》，选取其中的城市“用地规划图（2020年）”，在这张图上标注出项目位置，初步判别它在整个余姚市的区位状况。
如图所示，中间小标识是我们的项目地，这个点位于余姚市的核心区内，宏观区位非常好。
紧接着，看详细的区位情况：
下图是余姚市核心城区二维图，红色的一圈是城市的环线，在环线之内都可以称作主城区，蓝颜色的线条是河流。
商业项目区位好的判定条件之一就是周边交通非常通畅，从图中可看出，财富广场的北面是一条河，阻隔了消费者经由项目北侧进入商场的路线。
从项目在核心城区的占位来看，项目位于中心城区偏北位置，处于商业聚集地的边缘处，300米的距离使其十分尴尬，无法与市中心的其他项目形成很好的互动产生规模效应。
最后，我们看与竞品商业项目的区位对比：
余姚有两个新开的购物中心新的项目，一个是万达广场，一个是华润集团开发的五彩城。
万达广场所处的位置是余姚市主城区的西南角，西南角再往下基本无住宅用地规划。而商业项目不仅需要消费者到达非常通畅，而且周边要有人居住，人口要有一定的集聚度。
万达广场的位置比较偏，不太好。
再看五彩城的区位，虽然它周边都是住宅用地规划，但是距离余姚市市中心有一定距离，靠东北方向位置，是余姚的新区，目前正处于开发建设阶段，人口导入需要一定时间。
综上，这两个项目的区位，跟开发商找到我们的财富广场相比，万达广场及五彩城属于新区商业，都有点偏，而财富广场位于市中心，相较于竞品商业，区位优势明显。
但由于刚才介绍了，它的北面有一条河，交通动线阻挡，且位于城市商业聚集地边缘，占位尴尬，所以微观的区位条件并不是十分理想。如何不理想？接下来用事实说话。
万达是中国做城市综合体非常成功的开发商，也是国内商业项目开发商模仿学习的对象，但是我们实地考察余姚这个项目现场时发现，余姚万达广场里的人非常少，而且万达百货已经撤店，大部分柜台均已撤离了，此商场才开业一年多（2013年11月1日开业）。
这是万达百货内的实景照片。究其原因，万达不管开到哪里，购物中心都是10万方左右，体量非常大，如果是在大型城市还好，但余姚是个县级市，城镇化率仅为22.8%，所在地又是余姚主城区的城市边缘，周边人很少，消费者如何能填满如此大体量的商场。
万达广场：万达百货撤离，商场客流稀少。
这是华润五彩城，是央企华润集团开发的项目。
华润万象城给全国消费者很深刻的印象，做得非常好。而五彩城是华润三条产品线中的第二条，定位区域型购物中心。
这个购物中心规模体量比万达小，比较适中，内部的装修各方面都很好，但是同样的问题，地处新区，近端消费者非常少。作为新区商业，余姚五彩城还需要一定的培育期。
华润五彩城：位于新区，偏离市中心，消费者稀少。
最后再来看，财富广场，虽然开发商投入相当大的人力物力财力，但最后也没能逃出商业铁律——商业需要人来消费，区位不理想，消费者不能稳定顺畅导入，只能眼睁睁看着商家不断逃离，商场越来越冷清，进入恶性循环。
本项目于2013年开业，宁波天一广场团队负责招商运营，14年下半年出现商场撤场，年底自营的舜大百货关店，考察时只剩下超市和三楼部分餐饮还在营业，其他基本均已关闭，开发商的巨大投入也打了水漂。
财富广场：大量店铺撤离，自营百货关闭。
其实大家不难发现，区位最终影响的还是消费者的到达性，没有消费者，何谈商业经营？
另外，大家可能也会疑惑为什么在余姚这样一个经济消费能力很强的城市（中国经济实力百强县，2014年排名第九），购物中心、休闲商业街却都不太理想呢？
这就涉及到区位要导出的另外一个概念——城市的等级：
开发商再有实力、经验再丰富，其商业项目的发展还是会受到来自于城市能级的巨大限制！
做房地产开发，城市等级一般也就分为三级、四级，但从商业的角度来讲，城市的等级有六级。
这张图把六级的城市都列出来了，没有名称的都在第六级，也就是等级是最低的。
县级市基本都是归为第六级的，余姚是一个县级市，尽管它在全国百强县中排名靠前，人均GDP很高，包括人均收入也很高，但问题是城市等级低，真正的城镇化人口比例不超过30%。
一方面，主城区的城市人口消费理念跟农村的消费理念完全不一样，城市城镇化率可以作为考量一个城市商业能级的参考指标。
另一方面，余姚市主城区城市人口不超过20万，现在的商业体量已经严重超标。
所以我们可以看到，余姚城市等级低，原来在省会城市、地级市做成功的项目（万达广场、五彩城），原样照搬复制过来就不一定能成功。
现在很多开发商在开发商业项目时都有资金压力，所以一部分产品都会做成产权式产品进行销售以回笼资金。
华润五彩城本来只做购物中心，但余姚五彩城的开发模式开始学万达，外面做了两条外街，是销售型物业。
两条外街的实景图可以看出，基本全部是空铺。现在只卖了一部分，还有一部分卖不掉。
万达金街也是销售的，借助于万达品牌号召力，金街全部卖完了。但是里面没有一家店是开的，全部是空铺。
其实，这也不足为奇，万达广场的金街在全国80%以上都是死铺。
我们认为，真正要做好的商业，应该持有经营。如果销售掉了，即使售后返租也很难把商业做好，更不用说由小业主自行出租了。余姚市这两个国家级大牌商业地产开发商，他们的项目都不太理想，背后是有规律可循的。
所以，在讲区位这个核心关键词的时候，有两个知识点，一个城市等级，一个开发模式。
第一个教训关于城市等级：城市等级低，商业开发价值就低。开发商再有实力、经验再丰富，其商业项目的发展还是会受到来自于城市能级的巨大限制；
第二个教训关于开发模式：盒子+街铺的模式不能盲目学习、复制！开发模式应和城市等级及商业市场需求空间相结合。
开发商想明白了自己要做什么，再去做自己的商业项目开发。
全国1/3的商业项目死盘烂盘都是地没有拿对造成的，不是每一个地方的政府都懂得科学的商业网点规划，不是每一块商业规划用地都适合做大型购物中心，其中地块的区位是关键！
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