房子与车位：“豆腐”与“豆浆”还是“豆子”与“豆皮”之争

——“全国首例小区车库之争”在深圳引发轰动的相应理论与实践

车库车位产权，从没有像今年4月这样备受关注：南京市星汉城市花园业委会的一桩地下车库产权案件一审判决在全国广为转载。南京市鼓楼区法院迅速就此正式发布官微澄清：广为转载的该一审判决并非生效判决，在该案经过重申生效的判决中，援引了2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》中“应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留”的规定，判决开发商为此向业委会移交相应业主共有的车库，并向业委会赔偿已出售给小区其他业主的车库对应价款50万元。

一，与南京判例相应的深圳政府文件

与南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》相应的深圳相关文件是怎样规定的呢？深透社考证，早在1994年与2004年两份深圳的政府文件就已经明确规定：“不能分摊的公共面积”产权归全体业主共同拥有，“地下停车场属于不能分摊的公共面积”。

迄今生效的1994年《深圳市房屋面积计算细则》，其中规定：“公共面积分为应分摊的公共面积和不能分摊的公共面积两部分……（2）不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。……（五）公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业管理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。”

2004年版《深圳市城市规划标准与准则》同样规定：“地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有。”

二，深圳法院判例：不可分割的共有部分，即使合同“约定”也无效

深圳目前还没有就地下车库产权作出的法院判例。但是对于《深圳市房屋面积计算细则》中与车库同样列为“不能分摊的公共面积”的“转换层”，2015年7月深圳市中院已有判决。

香格丽苑小区业委会诉开发商侵占设备转换层（售房合同中称为“夹层”），开发商声称售房合同已经“约定”该转换层归其使用、该转换层“并未计入容积率”、“未参与面积公摊”，按照“谁投资、谁收益”的原则，应当归开发商所有。

深圳中院判决明确认定：开发商已经通过售房获取收益，并且该转换层是小区不可分割的共有部分，不属于可单独成立所有权并约定保留的范围，因此售房合同“约定”不具有法律效力，判决开发商停止侵占，并向业委会赔偿95万元。

4月2日下午，深透社联手深圳电视台法治频道，在黄埔雅苑一期翠悠园广场举办物权法“公民法律大讲堂”。现场嘉宾律师与全市业委会代表和小区居民，就车库权属等矛盾纠纷展开互动，明确架空层、设备转换层等属于业主分摊或不能分摊面积的公共面积，即使合同约定“归开发商所有”或者“未列入建筑面积公摊”，依然归属全体业主所有。现场律师们认为，作为人防工程的地下车库依法归国家所有，每个小区合同“约定”不同，鉴于物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，建议出现纠纷时应以法院判决为准。

三，房产与车位等同的“豆腐论”否定南京判例

南京鼓楼区法院澄清网络流传的一审判决未生效，并主动发布了已生效的再审判决。遭万科集团律师颜雪明斥为“一个车位官司、两次荒唐判决”，颜雪明再次重申其“豆腐论”：开发商买地后，将房屋像卖豆腐一样一块一块卖，车库就像剩下的豆腐或者豆浆，业主没有分摊面积，均归开发商所有。

这种“豆腐论”咋听有理，却违反基本逻辑：在驳斥南京法院一审判决“小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权”的理论时，颜雪明所述理由为“全体业主包含了商铺、车位、摊位的业主，因为这些也是专有部分，其所有权视同房屋，当然也分摊土地”。

稍有常识就可以推断：如果车位像商铺铺位一样都是“豆腐”，那么车位本身就应同样分摊小区公共土地面积、同样缴纳小区物业管理费、同样须缴专项维修资金，现实中哪个小区的地下车库车位分摊了公共面积？哪个开发商就车库车位缴纳了专项维修资金？深圳旧版的房屋《房地产权证》，每套房屋建筑面积多少、分摊了多大的共有土地面积都已清楚列明，按照该房地产权证与深圳市1994年以来执行的建筑面积计算标准，不存在车库车位分摊共有土地面积的可能性。

车库车位与商铺铺位是不是同属“专有部分”、是同样性质的“豆腐”呢？业主“专有部分”自然拥有排他性使用权，而规划车位（包括地面与地库）显然有其特殊性：物权法规定“车位优先满足业主的需要”，会不会规定商铺铺位或者某套房产“优先满足业主的需要”呢？

四，可作“约定”的当事人除了开发商，还有政府

有的律师将物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属、由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”中的“当事人”直接引申为开发商与购房者，并因此推论认为既然可以“约定”，那么开发商拥有“产权”就是“约定”的前提条件。这种观点在法律界有诸多争议。

物权法对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭具有明确规定：第十四条规定依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第十五条规定自“当事人”合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

不动产具有一级市场与二级市场之分，一级市场里的不动产物权“当事人”是政府与开发商，双方构成土地使用权转让的民事关系，二级市场里的不动产物权“当事人”才是开发商与购房者。物权法第十五条规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”，认可了《土地使用权出让合同书》民事约定的法律效力。

首先，开发商与深圳政府签合同买地，双方公认的技术标准是此类民事约定存在的前提。例如对合同中的“建筑面积”含义，深圳1994年颁布迄今生效的《深圳市房屋面积计算细则》中已经明确“公共面积”在什么情况下分摊、什么情况下不能分摊，双方所签《土地使用权出让合同书》中“建筑面积”等计算前提正是该技术标准。

其次，开发商从深圳政府手中买地，按照《土地使用权出让合同书》“严格按照有关部门审定的规划设计方案使用和开发建设”的约定条款，没理由不执行《深圳市城市规划标准与准则》中“地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有”等相应规定。

第三，不动产产权的设立应当依据法律法规，也应当依据当事人之间的合同约定。例如《土地使用权出让合同书》中有约定开发商获得某宗地，应配建多少比例多大面积多少套的保障性住房或公共道路、绿地、学校等等，并且产权“无偿移交”政府，同样可以约定开发商获取某宗地，应配建多少车位并且产权归属“所有业主共同拥有”。

五，车库车位像商铺铺位一样办理产权登记，有规范途径

1994年《深圳市房屋面积计算细则》、2004年《深圳市城市规划标准与准则》中“地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押”等规定，是否让深圳所有的车库车位都无法办理产权登记呢？

同样在2004年《深圳市城市规划标准与准则》中，明确规定“在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押”，意为在执行政府规划的基础上，开发商可以通过让车库车位与商铺铺位等业主房产一样平等分摊地价、平等分摊共有土地面积，进行产权登记。

开发商在买地之前就已经知晓地库车位没有分摊公共面积、没有分摊地价、不具备办理产权证的基本条件，还追求车位“产权”对全体购房业主显然不公。

迄今以来，深圳市有关部门明文确定：开发商对小区配建地下车库车位的租售行为违法。

在车库车位没有与房产一起分摊公共面积、无法构成“专有部分”的情况下，开发商卖完房子卖车位，不是接着同样“卖豆腐”或者卖完“豆腐”卖“豆浆”，而是向业主卖完“豆子”又把“豆皮”再卖一遍。

六，车库争议应靠诉讼解决而非“父子兵”强行控制

国家制定法律法规与法院作出判决，目的都在“定分止争”，特别是法院的生效判决，对当事人利益的调整具有强制效力。法律法规、司法解释各条款、各级法院判决之间，可能存在差异，有些律师的眼中存在冲突甚至“荒唐”，这点并不能否定生效判决具有法定效力，我们依然应当支持各方通过法律诉讼而非单方强制手段解决争议。

深透社作为深圳第一家业主社会组织，理论上研究分析法律法规与政府规章，从业主视角出发的基本观点与深圳政府有关规定相契合，实践中对各小区围绕车库车位所发生的冲突纠纷，主张业主与开发商各自表述车库产权但搁置争议、收益分成（扣除车库人工、水电等日常运行成本之外的收益双方分成）同时权责一致（按照分成比例双方分担车库维修等相应责任），最终通过法院诉讼解决问题。

实践中最值得警惕的是，不少小区的开发商明知业主有理有据提出车库权属异议、有政府回函明确车位租售违法的情况下，不通过法院诉讼方式解决争端，反而通过其物业子公司“上阵父子兵”，明明没有获得产权登记，依然违反国家合同法，与少数业主签订“长租协议”并让物业公司越位成为开发商单方争议利益的维护者，强行对车库车位挂牌上锁。有的开发商甚至在业主大会解聘掉相关物业公司后，违反《深圳经济特区物业管理条例》地面地下统一管理等法规条款，强行“接管”小区车库。

判断一个公民、一个律师是否中立理性、是否单方利益维护者的试金石，不是看其对物权法等法规条文的个人解析，而是看其支持还是反对开发商在政府部门明确车位租售违法、在没到获得车位产权登记的时候，通过物业子公司强行挂牌上锁。

现代社会文明的基石之一，就是放弃单方暴力行为，转而通过行政复议或者法院诉讼、承认国家统一的执法权。

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