房地产行业面临新的革命，智慧社区的市场到底有多大？

一组数据

按照中国连锁经营协会2009年公布的数据，我国社区消费占城市消费品零售总额的30%，以此计算，社区消费市场规模保守估计为9万亿。按照规划到2020年50%的社区实现智慧化，预计直接投资将过千亿，带动投资有望过万亿。

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当国内房地产大潮渐进退却的时候，在中国的一、二线核心城市的住宅市场上，又出现了令人兴奋的革命性的变化。

　　其实，这种变化从2014年起，就已经悄无声息的侵入社会大众的生活。它们发展得那么快，浸入得那么全面，等我们真正意识到它的时候，才发现是如此的猛烈。

　　或许在一些旧的社区里，我们无法体验到这种革命，但在中国一、二线城市新型社区里，这种变化已经开始让人目不暇接，也的确为大众的生活带来了好处。

　　因此，我们看到，中国专注于住宅的一线开发商们，已经将社区产品研发的深度拓展到了一个全新的领域，不仅是居住空间，还包括了公共空间、社区商业、社区服务以及线上互联网平台的战役上。

　　在这些一流的专业开发商面前，我们发现关于社区这场战役逐步升级，战线往纵深发展，带来了新的变化。

　　应该说，这场变化是意义深远的、革命性的，所有这些变化的核心就是将住宅开发商往社区资产管理公司的模式上进行转型。

下面我们来看看，他们到底是怎么干的？

一、重新定义社区

　　如果用一个专业词汇来概括发生在社区上的这种趋势，那么这种变化就是：我们从住宅产品时代进入到了住宅场景时代

。

　　这两个时代性的革命性焦点就在于产品价值的衍生和拓展，从居所变成了生活方式，从单个空间变成了社区生态圈，让社区万物互联、让社区居民成为移动互联网的社群，这就是社区场景时代的本质。

　　而在这背后，有五股力量促进了这种模式的进化：

　　1、房地产开发的竞争更趋白热化。

　　2、日臻完善的移动互联网技术。

　　3、快速布局的物联网技术。

　　4、万众创新政策影响下的社区创业服务大潮。

　　5、新经济大潮下的风险资本。

　　如今，先知先觉的人终于发现，当前新经济的战场和热点回归到了每个人的家门口。

　　本质上看，在“互联网+”时代，社区就是是一个具备高质量、高粘性的流量入口，经营社区的公司可以通过快速做大物业管理体量和管理深度，率先掌握小区业主的资源。

　　那么关于社区经营的这个市场有多大？我们来看一组数据。

　　按照中国连锁经营协会2009年公布的数据，我国社区消费占城市消费品零售总额的30%，以此计算，社区消费市场规模保守估计为9万亿。按照规划到2020年50%的社区实现智慧化，预计直接投资将过千亿，带动投资有望过万亿。

　　与此同时，一旦我们将房地产开发与社区经营概念植入在一起，就可以发现更有意义的事情。

　　举一个比较极端的案例：

　　例如世茂集团曾提出一个新的商业模式：用社区大数据指导开发，即借用服务社区的互联网服务平台，先收集客户的需求，再投资拿地开发房地产，借以降低开发投资的风险，让参与投资的各方资本能获得稳定的收益，进而可以使用到更便宜的钱，创造更高的投资收益率。

面对汹涌奔放的社区经营大潮，下面我们看看这些一线选手们到底是怎么干的？

二、硬件产品升级

　　硬件产品升级——营造温情、舒适、便捷的社区环境。

　　发展到当下的住宅社区，如果对硬件产品还理解为“住宅+小区底商”模式的话，那这种开发商只能在4线城市生存了。经过这几轮惨烈竞争和升级，中国一线品牌开发商在前几年给市场创造了更加精彩的社区场景。

总体来看，这种社区场景有那么几个构成要素：

1

住宅产品本身

　　所有的住宅产品都已经精耕细作，小区庭院景观、入户大堂、停车场、户型的优化、立面的品质，都是住宅产品升级的不可缺少的部分。

　　对于目前的一、二线城市产品而言，精装修房已经成为趋势。当然开发商从精装修策略上，也能获得更好的产品溢价和提早的现金流回报收益。

2

社区公共空间、环境

　　社区公共空间是一个社区交往的关键部分。

　　对于普通社区而言，社区广场、社区农园、社区会客厅等公共设施已经升级了好几版，配套更加的漂亮、温馨、有人情味。对于近两年风口上的老年社区来说，这里的公共空间更为发达，包括了阳光房、棋牌室、风雨廊、社区医院、社区大学、社区菜地农园、社区康体活动空间等更多方面。

3

社区商业配套服务产品

　　在最新型的社区里，升级最快、产品迭代更新最迅速的、最典型的项目就是社区商业的硬件产品配套。社区商业产品的成熟和完善，是住宅产品突围的一个重要表现。

　　值得提及的是，千万不能指望所有的社区商业都有中心商业区的繁华与喧嚣，社区商业的成功，更需要的人情味、舒适温馨的环境空间，社区商业是“家”延续，是我们的会客厅和后院。同时，在某种意义上，它更像是大学校园内的商业街，它是放松与社交的场所，是每天都会去的“食堂、开水房、洗衣房、浴室、球场、图书馆”，它是构成我们所迷恋的“家”的温馨记忆的重要组成部分。

　　如今，经过近10年的研发和尝试，多数在大开发商在社区商业这个产品的研究方面已经达到了产品线的水平。开发商们对这些产品在建筑风格、社区广场景观空间、商业业态布局甚至线上移动端的配置方面，都进行了精心的部署。

　　我们看到了万科的邻里家、世茂的52+mini mall，中粮的祥云小镇等都是这类产品线的典型代表。

三、重新定义社区商业服务

　　早在10年前，社区商业服务对业界还是极度陌生的名词。可10年后，如果开发一个新的项目，没有好的社区商业配套，那就是几乎就是重大的产品缺陷和质量事故。

　　白银时代，挑剔的消费者是不会为缺乏配套的住宅社区买单的。

　　如今，社区商业在服务深度和质量上，都比过往有了质的飞跃。下面我们再来重新梳理一下最新一代的社区商业服务应该涵盖哪些品类。

　　发展到至今的社区商业，几乎是一个非常标准化的产品模型。他们跟城市中心级商业有着本质的不同，他们更加实用、更加方便、更加有人情味。

　　所以从业态配置来看，社区商业已经在社区餐饮、社区菜场、社区教育、社区零售、社区休闲娱乐、社区公共配套设施这几个层面上进行了功能配置。也就是说，围绕小区居民的日常吃喝玩乐、教育、养老、养生等功能已经全部融合在一起，这就构成了新型社区的全部场景。

　　下面我们一项项来看。

1

社区餐饮

　　民以食为天。所有社区，都需要配套最基本的餐饮服务。但植根于社区的餐饮比购物中心、酒店的餐饮最本质的不同是便捷和亲民性。

　　社区餐饮本质存在最大的竞争对手，那就是社区家庭自己的厨房。单身族、忙碌的双职工家庭是社区餐饮最主要的服务对象。除此之外，社区餐饮还具备小区里家庭走亲访友时请客吃饭的功能。

　　因此，社区餐饮的定位必须避开这些竞争因素，提供便捷、优质的产品，舒适的空间才是最重要的。在这方面，万科第五食堂的案例可以作为一个例证。

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社区教育

　　社区从精神意义上来说，就是一个”家”的所在。打造精神家园最为关键的是营造专门的文化空间。在台湾、日本、美国，每一个具有自治能力的社区，都会有一个公共的区域，他们可能是图书馆、博物馆、教堂，whatever，我们称之为真正意义上的精神堡垒的所在。

　　中国过去有很多地产商将精神堡垒作为售楼处外部的道具，但真正吸引力的是你到底能不能把社区精神做起来，才是品牌精神的传承媒介。

　　我们来看万科的案例。北京万科三联书社在长阳半岛开放，未来在北京万科将近20个社区都将出现万科三联书社的身影。万科三联书社的构建初衷并非单纯地提供一个书店，而是一个由业主共同建设经营的“书社”。从线下到线上，业主将全程参与书本提供、平台搭建、阅读共享各个环节。

　　万科三联书社是万科与三联书店共同打造的首个社区书店，倡导书店进社区，营造社区阅读文化氛围。秉持了双方共同的理念，塑造“生活·读书·新知”具有人文情怀的社区文化。

　　于此同时，像万科塾这样的社区综合教育综合体，也在万科部分项目上如火如荼的进行着尝试，估计下一步万科在该领域的测路上会有燎原之势。

3

社区创业服务

　　在如今的大众创新、万众创业的年代，社区创业服务也是值得社区下一步演化出来的一个重要功能。

　　因为在未来万物互联的时代，办公的空间不在需要专业的集聚，而是需要在一个更加便捷、共享的空间里完成即可。

　　下面来看两个案例：

　　(1)在万科社区服务“V-LINK”中，除了强调进一步优化社区体育设施配套、继续提倡全民健身运动，进一步在社区公共空间打造分时教育配套、继续营造更好的万科社区文化分享氛围外，还着重提到了创业型社区———We Work的构建。

　　(2)世联行&清控科创战略推出中国首家青年创业综合体，面向创业者的新社区——“小样社区”，将迎合年轻人在创业、工作、消费、社交等各种维度需求，并通过三区联动，四业混合，六维并举的方式，布局20个城市，推出服务于青年创业群体的“小样计划”

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社区健康、养老

　　中国养老产业面临巨大的缺口。而这其中，居家养老和社区养老占到了养老市场功能90%的空间。社区养老是中国养老服务的主要形式。对于养老服务，并不是单纯提供一个养老住宅空间，而是提供更多的针对老年人的服务。

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社区配套服务

　　社区配套服务是社区最重要的组成部分。这里面的涵盖面之繁杂，内容之细碎，构成了社区商业的重要补充。

　　在这方面，万科所提及的五菜一汤，以及龙湖的社区六大件都很好的把这个领域的业态和服务需求做了总结和归纳。

　　2014年，龙湖投入1亿元建设“社区六大件工程”，包括洗衣店、药店、快餐店、五金店、ATM机、便利店，基本上能覆盖前期业主生活的需求。除此之外，最近在社区商业上频频发力的顺丰嘿客的一系列社区店，都是非常好的配套店的尝试。

四、构筑社区O2O平台生态圈

　　如果说社区商业的进化只是来自于社区商业品类的拓展和业态的多元化，那肯定是远远不够。

　　在社区商业领域，真正具备革命性的创新是线上的社区生态圈的搭建。这种基于移动互联端的O2O模式，打通了社区居民与社区商业配套服务的生态圈的革命，才是更加深入和全面的拓展。

　　我们发现，从2015年开始，社区战场上的主要战役已经聚集在了这几个领域。万科、保利、中海、世茂纷纷在这条战线上发力，去抢占这个入口。

　　今年4月16日，保利地产公布“5P战略”，其中首次提到社区O2O战略。即在全国245个保利社区、约5000万平米物业基础上，保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。

　　比保利更早的，在社区O2O领域最为领先的是领跑者是香港上市的花样年集团旗下的彩生活品牌。该2008年启动，是在金融与互联网基因改造下的物业公司，依托“彩生活服务网络”搭建的“彩生活”物业服务体系，通过提供平台整合资源赢取利润。目前，彩生活已达到了远高于同行的利润及毛利率。仅这一部分资产就获得了近200亿的市场估值。

　　另一个案例是宝龙地产。宝龙地产对电商的探索是从去年11月份开始的，并在福州试点运营。当时，他们在宝龙广场辐射5公里范围内的所有小区都进行了推广，头三个月就取得了不错的效果。

　　通过宝龙地产的APP，小区业主能够实现和上百家商户进行对话，了解不同商家的特点，完成预约等服务。宝龙地产能对这些业主的偏好和生活习惯有所了解，在此基础上向业主推荐更符合他们需要的商品。基于对业主生活需求的了解，宝龙地产曾经推出过一款肯德基加啤酒的餐饮组合，发现这个组合比单独卖肯德基或者单独卖啤酒的售价要高。

　　除了开发商们的尝试，大量的轻资产电商公司也大举进入社区020的领域，如今这里已经成为大众创业最重要的聚集地。举几个其中比较有名的案例：

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叮咚小区

　　叮咚小区2013年底上线，是以手机终端应用呈现的社区社交(“我的小区”)以及社区周边服务(“小区周边”)线上平台。其以社区社交论坛为卖点，借助投资快速布点，以广告费及佣金提成作为盈利方式，为社区业主提供生活便利服务及社交平台，抢占社区客户。

2

社区001

　　2011年启动，服务社区，线上下单，线下快速配送的住宅社区在线购物超市。社区001与大型超市合作，通过线上平台和线下自有物流，解决超市对接社区居民的最后一公里难题。以大型超市为据点，通过分销配送获得分成，区域客单量影响大。

五、用物联网技术重新定义物业管理

　　在社区商业蓬勃发展的同时，另外还有一个新的领域也呈现出爆发性的增长，那就是物业管理。如今在一线开发商眼里，物业管理是一个全新的风口。

　　用互联网思维的角度来看，物业管理企业掌握了住宅小区这个最庞大的客户流量入口。如若能在这基础上，融入物联网技术、大数据平台和互联网思维，那其产生的迭代价值将不可估量。

　　在这方面，我们看看中海和万科的谋略。

1

中海地产将物业独立分拆，准备上市

　　近日，中国海外发展有限公司公告称，其全资附属公司与中海宏洋附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。同时，公司正在考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市可能性。

　　中海外财报显示，该公司2014年管理物业面积近5000万平方米，同比增加25.0%。实现物业管理收入20.1亿港元（包括香港、澳门2.3亿港元，内陆17.8亿港元），同比增长13.6%。

2

万科物业——万科最后一张王牌

　　万科物业一直在物业管理行业享有盛誉。最近万科也其物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。

　　与物业业务同步推进的还有物流和家装业务。更令人吃惊的是，万科物业已成功实现“四有”（所有项目有经纬度、所有设备有身份证、所有岗位有二维码、所有员工有经验值），对全国范围内的电梯、出入口、垃圾桶等社区设施的细节逐条记录在案。以此为基础，结合员工端、业主端移动应用，形成了资源调度平台，并为将来进一步整合其他社区资源、提升效率提供了可能。

　　据业界报道，万科物业这几年卧薪尝胆，研发了很多智能硬件，都是行业一流的技术。例如水电感应系统，某个业主家的电表坏了，这个系统立刻就会显示出，哪个小区哪一栋哪一户的电表坏了，然后万科就会派人在时间范围内去修理。再例如安保系统，以前的保安巡逻是没有规律的，万科通过在他们身上配备感应器，能够随时获知保安的坐标及移动情况，最终达到保安巡逻时间优化、加强工作效率的目的。

　　并且，万科以物业自主研发的远程设施设备管理系统为例，目前可通过530 个网络模块实时监控204 个已覆盖项目中共计726 个设备房里的所有设备，随时提供应急响应和远程维护，大幅减少了人员周期性巡查、重复纸质记录的工作量，显着提高了服务响应性与管理效率。

　　同时万科还研发了合同能源管理模式。通过万科研发出了省电的技术，可以让业主本来每个月要缴纳的100万电费降低到40万。业主节约下来的60万费用，和万科分成，这就是合同能源管理模式的核心。

六、智能化社区——物联网

　　随着物业管理的智能化的同时，改变我们社区生活方式的还有一项更猛的技术，那就是腾讯、360、小米等互联网大佬们争夺的另一个风口——智能家居系统。

　　我们看到，近日小米与正荣、仁恒，华远与360，腾讯与方兴地产纷纷结盟，纷纷进入到智能家居领域。

　　这些智能家居系统，通过基于移动互联网的远程控制，即可将居家的电器、设备等全部控制下来，这可是新的物联网革命。

　　具体点说，比如360将针对华远集团旗下项目的家庭安全应用场景，设计和提供家庭安全智能产品和管理系统，包括智能摄像机、安全路由器、定位和健康手环、电器安全报警器、燃气烟气智能报警器等产品，帮助华远集团完善、优化现有的公共区域安全监控体系，建立新型的家庭安全智能管理。

七、社区金融

　　与空间硬件环境、商业服务、管理服务和软件平台等四大方面共同推进还有社区金融服务。打通了资金的接口，让新型社区的定义更加丰满和完备。

　　自2013年底以来，社区银行浪潮席卷国内各商业银行，民生、兴业、平安等股份制银行，以及部分城商行都在迅速布局。随着时间的推移，各家银行在社区银行的业务、发展方向上，已逐渐形成各自的路径和模式。

　　2014年底，平安银行已建成的社区支行达279家，而到2015年4月前后，已建成283家，获得营业执照的239家，剩余部分正在申请牌照中，预计2015年底铺设物理网点将达400家左右。

　　互联网金融浪潮一浪高过一浪，社区支行如果只是铺设物理网点，显然不足以应对互联网金融发展的趋势。平安银行也明确表示，其社区金融的策略是针对社区周边居民和商户设计综合产品解决方案，建立社区金融生活圈，形成线上线下结合的O2O模式，进行社区客户渗透。

　　在社区金融生活圈的线下部分，社区支行是主要载体。目前，平安银行已推出口袋银行、橙子银行等多个线上平台。

　　2014年10月，平安银行在其口袋银行上线口袋智能社区平台，商户可以通过这一平台免费线上开店，并向居民推送商品和服务，吸引居民到店消费，社区居民通过口袋社区，可以随时随地浏览社区周边的商户和产品服务信息，在线预约下单。

这是最好的时代

　　也是最坏的时代。当我们开发企业在全面拥抱新经济的时候，社区就是最好的通往新经济的一扇大门。

　　我们在重新定义的社区里，看到了生态圈、温情、金融、智慧城市的影子，而这些不就是未来中国经济的发展方向吗？

　　在新经济面前，没有新事物。不要舍近求远，往往我们需要转型跨界的，不是遥不可及的高科技，而是我们自己未打开的脑洞，未转型的思维。

来源：虎虎财富

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