五大原因致物业与业主矛盾多多
（“东家”和“管家”，最后成了“冤家”）
物业与业主本该和谐相处，然而，海口一些小区的“东家”和“管家”在相处之后却成为了“冤家”。一方面，业主频频投诉物业公司服务不到位、乱收费等；另一方面是物业公司为催讨物业费跟业主对簿公堂。“东家”和“管家”缘何水火不容？
海口物业管理协会秘书长梁金华接受南海网记者采访时说，海口目前共有物业服务企业627家，导致物业与业主矛盾日益增多的根源还在于物业服务公司良莠不齐、物业收费与服务开支不平衡的恶性循环以及居民对物业管理制度的不了解。
原因一：开发商遗留问题
在南海网推出“我说小区十大烦心事”线索征集活动中，许多小区业主纷纷反映，居住多年还没领到房产证，或是小区管道漏水、墙壁有裂缝等。在记者采访中，物业公司也大倒苦水，称自己是在替开发商“背黑锅”，开发商遗留问题成为双方矛盾的原因之一。
梁金华从事物业管理工作20多年，他告诉记者，海口房地产开发十分迅速，但是却有些开发商在没有完全具备合同约定交房条件的情况下，就给业主交房，之后小区出现各种问题使业主权益受到侵害，只能找物业解决。此时，物业却因为没有多余的经济去支付这些计划外的支出，被业主指责不作为。
在调查中，记者发现，海口因为开发商遗留问题而屡换物业的小区大有所在。海口一家三级资质物业企业经理薛先生说，开发商留下隐患，却让物业埋单，业主迁怒于物业，拒缴物业费，他们不能倒贴钱服务，只能选择退出，他们也觉得委屈。
原因二：经费有限质量难保的恶性循环
“企业不是慈善机构，收多少钱干多少事，我们也很想在每个方面都做到最好，但‘巧妇难为无米炊’。”海口荣域小区物业公司副总经理占先生说，十多年，小区物业费从未上涨过，可是物价却翻了好几倍，在经费有限的情况下，难免服务会打上折扣。
梁金华分析道，物业管理行业是微利行业，物业公司在经费紧缺的情况下，便采取减少保洁、保安等员工数量的办法，来保证相对稳定的费用，这就容易造成服务质量下降。于是，业主又以拒交物业费抗议，如此就陷入一种恶性循环。
在记者调查中，海口低物业缴费率普遍存在，而因为经费的下降，造成小区设备、设施明显失修，摄像头等安全设施不足，小区停水停电，电梯停用，卫生清扫不到位等投诉又日益增多，从而导致业主和物业矛盾升级激化。
梁金华说，目前为止海口没有任何一个小区能够把物业费收全，而对于现在的情形，也没有任何业主愿意增加物业费，低物业缴费率，是一把“双刃剑”，导致双方都受伤。
原因三：物业服务企业良莠不齐
据介绍，目前海口共有物业服务企业627家，其中一级资质企业7家，二级资质企业42家，三级资质企业559家，物业管理从业人员近6万人，在管物业总建筑面积达3500万多平方米，中心城区物业管理覆盖率90%以上。
在“我说小区十大烦心事”线索征集活动中，也有许多小区业主反映，物业工作人员态度不好，不热心、不耐烦，甚至二、三句不悦耳的话过后就开始口不择言、破口大骂，甚至出现私吞包裹、小区内盗窃、打伤业主的现象。
“海口是一个年轻的城市，随着城市的迅速发展，物业服务企业中难免出现鱼龙混杂、良莠不齐的现象。”梁金华说，海口有些物业公司在管理和培训上没有及时跟上，服务不规范、不到位，物业管理企业的财务收支不透明，服务观念尚需改变，服务意识、服务水平还有待提高。
梁金华认为，物业服务企业最重要的素质是沟通能力，面对不理解你的业主，面对他们的投诉，如何利用你的解释消除他们的误会，用实际行动解决他们的不满，但这是目前海口物业行业最欠缺的。文化较高的人大多不愿干物业这一行，造成目前海口物业招工严重短缺。
原因四：收费不透明业主不了解
“为何交了物业费还要交电梯费”、“为何要收装修押金”、“小区私自上涨停车费”、……在居住小区物业管理矛盾中，收费问题是困扰整个行业的一个普遍问题，很多物业纠纷往往直接反映在收费问题上。
梁金华认为，导致这种情况的原因，还缘于双方的不信任、不理解以及沟通不当。电梯费属于公摊费用理应另外缴费，装修押金可收但不能乱收，停车费上涨要得到一半以上业主支持……以上的投诉其实都能在物业工作人员耐心的解释下得到合理的回答，化解这些矛盾。
梁金华说，正是因为物业费的制定不公开透明，直接造成物业费收取困难，许多业主认为物业收费已经完全足够开支了，甚至认为物业赚大了；但另一方面，物业入不敷出、叫苦不迭，甚至私自上涨相关费用，没有进行任何沟通。这都是矛盾产生的重要原因。
梁金华还告诉记者，在某些物业一些不合格的服务行为背后，同时存在的是部分业主的心胸狭窄和不尊重。部分业主认为“管家”就是“下人”，理所当然要为自己哈腰弓背，稍有不满就强加指责，这也是矛盾产生的原因之一。
原因五：法律不完善 政府支持不够
据介绍，目前海口成立业主委员会的小区不到40%，大多业主发现问题后不是通过业主委员会等手段维权，而是直接上访、投诉。这从另一方面证明政府相关职能部门的支持力度还不够。在接到居民投诉后，此类问题仍得不到彻底解决，并长期存在，相关部门重视程度也不够。
另外，梁金华说，居住小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不决，物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使很多工作难以落实。
文章来源：《南海网》
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