北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终186号
上诉人（原审原告、反诉被告）：程立红，女，1967年6月3日出生。
委托诉讼代理人：张国经，北京市中尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李强，北京市中尚律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京枫树置业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东沙各庄。
法定代表人：吴海涛，董事长。
委托诉讼代理人：杨志，北京市金洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵霞，女，北京枫树置业有限公司职员。
第三人：北京银行股份有限公司清华园支行，住所地北京市海淀区双清路西王庄同方大厦。
负责人：宋威，行长。
委托诉讼代理人：程馨芳，女，北京银行股份有限公司北京大学支行副行长。
上诉人程立红与上诉人北京枫树置业有限公司（以下简称枫树置业公司）及第三人北京银行股份有限公司清华园支行商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16695号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程立红之委托诉讼代理人张国经、李强，上诉人枫树置业公司之委托诉讼代理人杨志、赵霞，北京银行股份有限公司清华园支行之委托诉讼代理人程馨芳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程立红上诉请求：撤销原判第一项、第三项，改判支持程立红的一审诉讼请求。事实和理由：1、枫树置业公司预售的房屋一直不符合房屋交付条件；2、原审第三人自认苛求了上诉人的贷款。
枫树置业公司辩称，在程立红未付清购房合同款前，依据双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》）附件十《补充协议》（以下简称《补充协议》），我方有权不交付房屋并追究其逾期付款责任。程立红未取得银行贷款审批而导致延期付款，其应自行承担相应责任及法律后果。
枫树置业公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，驳回程立红的诉讼请求，改判程立红支付逾期付款违约金414612元。事实和理由：2015年7月30日前，开发商不交房，程立红贷款未获审批，即使承担责任也是各自承担责任，2015年7月30日出具的测绘报告书，之后程立红应当承担逾期付款违约金。
程立红辩称，在案证据证明，在枫树置业公司实际交房时都不能满足交房条件。程立红尽到了审慎的贷款审批义务。开发商没有详细看双方合同，也未通知程立红。
北京银行股份有限公司清华园支行述称，遵从一审判决与我方相关的部分。我方不存在和开发商以及最后承担担保的担保公司恶意串通的行为，所有的业务，不仅针对程立红一人，都是按照北京银行相关规定合法开展的。
程立红向一审法院起诉请求：1、因枫树置业公司违反预售合同中关于房屋交付期限的明确约定，判令枫树置业公司支付违约金708696.23元给程立红（违约金计算方式为：以8910708元已付款为基数，自2015年1月1日始至2016年1月18日止共383天，按照每日万分之二的比例计算，违约金共计682560.23元，另以5940000元为基数，自2015年12月30日至2016年1月18日止共20天，按照每日万分之二的比例计算，计23760元，共计706320.23元）；2、判令枫树置业公司支付以706320.23元为基数自2015年1月11日至生效判决确定的日期止并以中国人民银行同期贷款利率为标准的利息给程立红；3、判令枫树置业公司承担本案的诉讼费用。
枫树置业公司向一审法院反诉请求：1、程立红支付枫树置业公司逾期付款违约金687852元（以594万元为基数，自2014年5月30日至2015年12月30日止共计579日，按日万分之二计算）；2、本案的诉讼费用由程立红承担。
一审法院认定事实：程立红与枫树置业公司于2014年3月3日签订了《预售合同》，合同编号为：YXXXXXXX。合同约定，由程立红购买枫树置业公司开发的位于北京市昌平区-1层全部的房屋，建筑面积为492.04平方米，总价款为14850708元，根据《预售合同》附件五关于付款方式约定为买受人于签署《预售合同》当日向出卖人支付30%的首期房款，计4460708元，其中包含购房定金50万元，该房屋剩余房款即10390000元，由买受人以办理银行贷款的方式支付，根据程立红提交的银行账户流水显示，程立红在2013年12月1日支付了50万元，在2013年12月15日支付了3500708元，在2013年12月30日支付了46万元，该三笔共计4460708元。2014年4月29日，枫树置业公司向程立红发出了《催办函》，内容为程立红需补交首付款445万元，余下款项594万元申请银行贷款。2014年5月14日，程立红、枫树置业公司针对预售合同的附件五达成了补充约定，该约定显示，双方一致同意程立红在签订补充约定当日再向枫树置业公司支付该房屋首期房款445万元，程立红两次共计向枫树置业公司支付了购房款8910708元，占总房款的60%，当日枫树置业公司为程立红开具了8910708元的购房发票，剩余的594万元，由买受人以办理银行贷款的方式支付，根据程立红的银行流水显示，2014年5月14日，程立红向枫树置业公司汇款445万元。根据程立红提交的贷款材料显示，程立红在2014年4月4日签署了借款人声明、贷款承诺书、抵押承诺函、收入证明、资产证明、个人消费贷款申请书等申请贷款的材料。2015年12月28日，程立红与第三人北京银行股份有限公司清华园支行签署了《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，为本案诉争房屋办理了银行贷款，该合同显示，北京市文化科技融资担保有限公司为该贷款提供了保证担保，后第三人在2015年12月30日进行了放贷，2016年1月7日，枫树置业公司为程立红开具了房款的发票，金额为6151273元（其中包括贷款594万元及因实测面积增加补交211273元）。2016年1月13日，枫树置业公司向程立红发出了入住通知书，通知程立红于2016年1月19日办理房屋交付手续，庭审中程立红陈述，已交付钥匙。
另查，枫树置业公司在2015年9月21日向程立红邮寄了《解除合同通知书》，该通知书内容为“……经本公司多次催告，您仍未能按照《预售合同》的约定履行义务……您的行为已构成违约，本公司现已有权解除合同……本公司现正式通知您，解除与您所签的《预售合同》，并扣除您交纳的首付款中的749961元作为违约金”，邮寄地址和联系电话为程立红在预售合同中所留的地址和电话，根据枫树置业提供的快递单流水显示，该快递在2015年9月22日由他人代收，庭审中程立红称没有收到，不予认可。
再查，在本案审理过程中，经程立红申请，调取了本案房屋工程竣工验收备案的相关材料。根据房屋竣工验收备案表显示，2015年7月14日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会收到了枫树置业公司递交的工程竣工验收备案文件。从该验收报告中可以看出该工程竣工验收的时间为2015年7月6日，当日建设单位（即枫树置业公司）组织勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位对包括本案房屋在内的21栋房屋进行了工程竣工验收，验收结论为符合竣工验收条件，能够满足业主要求。各专项验收时间分别为：2014年10月29日经网上备案受理了消防验收备案，未被确定为抽查对象；档案验收时间为2014年12月5日；2014年12月30日完成了节能保温工程备案；2014年12月25日进行了室外园林绿化验收，结论为合格。
一审法院认为，程立红与枫树置业公司签署的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。现程立红要求继续履行合同，枫树置业公司亦同意继续履行合同，对此，本院不持异议。根据庭审中双方对本诉、反诉的举证、质证，双方争议的焦点为：1、枫树置业公司在为程立红办理银行贷款过程中是否存在不当或者违约行为导致程立红贷款审批困难；2、枫树置业公司是否存在迟延交付行为，是否应当承担违约责任；3、程立红是否应当为其贷款迟迟未审批导致未全额支付购房款承担违约责任。对此，本院分析如下：
第一，从第三人北京银行股份有限公司清华园支行在庭审中的陈述可以看出，依据程立红开具的收入证明和银行流水，贷款银行最终决定给予程立红的贷款额度为594万元，且在耗时一年多后贷款最终下来的结果亦可以得出程立红、枫树置业公司在最初的预售合同中约定贷款1039万的目标并没有实现，程立红在2014年4月4日提交了申请贷款的相关材料，枫树置业公司在2014年4月29日向程立红发出了《催办函》，催促程立红补交购房款，双方在2014年5月14日签署了补充约定且在当天程立红补交了445万元的购房款，庭审中程立红陈述是由于枫树置业公司的苛责才导致程立红无法办理贷款进而导致程立红需交纳60%的首付款，对此意见，程立红的证据无法予以证明，且上述几个时间节点亦可以得出程立红、枫树置业公司在银行告知只能贷款594万元后双方处于一个正常的磋商和解决的程序中，本院无法确信枫树置业公司在此过程中有故意苛责程立红的行为。另外，关于程立红称提供阶段性担保是枫树置业公司的法定义务，本院认为所谓阶段性担保指在某个时间区内枫树置业公司为程立红的贷款承担保证责任，该担保行为应当基于当事人的合意产生，没有法律规定开发商必须为买受人的购房贷款提供阶段性担保。程立红、枫树置业公司签署的《补充协议》第十条关于出卖人提供贷款担保时买受人应承担的义务的特殊约定中行文为“1、出卖人为按揭贷款的买受人提供阶段性贷款担保的，如因买受人未及时偿还贷款本息而导致出卖人承担担保责任，双方同意按如下约定……”，该条款应理解为如果枫树置业公司为程立红提供了阶段性担保，则应按照该约定处理，不能解释为双方已约定由枫树置业公司为程立红提供贷款担保，因此枫树置业公司并无为程立红提供阶段性担保的强制义务。综上，本院认为，依据现有证据，本院无法得出枫树置业公司在程立红申请银行贷款过程中存在苛责、不当或者违约行为。
第二，依据双方在签署合同时对付款方式的约定，程立红在签署合同当日支付30%的首付款，剩余1039万元以办理银行贷款的方式支付，但合同签订后，因程立红的贷款额度发生问题，双方在2014年5月14日签署了关于附件五的补充约定，程立红补交首付款445万元，剩余的594万元由程立红继续办理银行贷款的方式支付。根据庭审中各方的陈述，程立红的贷款需要案外第三方提供阶段性担保才能顺利批贷，考虑到此时发生了程立红在签署合同时没有预料到的情形，应当给予程立红一定的时间来寻找保证人，同时程立红作为买受人，支付价款是其主要义务，在已知晓需要额外提供担保的情况下应当及时提供保证人，保证贷款能够顺利批贷，因此本院酌情考虑以一个月时间为程立红再次满足贷款条件的期限，故本院认为在2014年6月13日之前，程立红应当签署符合贷款银行要求的贷款申请文件，遗憾的是，直到2015年12月28日，程立红才签署了符合放款条件的相关贷款文件，因此本院认为程立红应当自2014年6月14日起承担逾期付款责任。
第三，依据《预售合同》第十二条关于交付条件的约定，枫树置业公司应当在2014年12月31日之前向程立红交付该商品房，交付时应当满足以下三个条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》。从调取的工程竣工验收备案表和竣工验收报告可以看出，案涉房屋在合同约定的交房日期即2014年12月31日之前未进行竣工验收，直到2015年7月6日，枫树置业公司才组织进行了工程竣工验收。从枫树置业公司提交的关于房屋面积测算技术报告书的制作日期可以看出，2015年7月30日，测绘单位才出具了案涉房屋的面积测算基数报告书。因此本院认为，至少在2015年7月30日之前，枫树置业公司无法向程立红提供符合交付条件的房屋，本院认为该期间应为枫树置业公司逾期交房的期间。考虑到交房所需文件掌握在枫树置业公司处，程立红难以主动知晓该房屋符合交付条件，鉴于枫树置业公司并未举证在房屋符合交付条件后及时通知了程立红，结合2015年9月21日枫树置业公司向程立红发出《解除合同通知书》的事实（虽然庭审中程立红称没有收到该邮件，但结合双方在2015年9月21日之后的短信交流记录，本院有理由相信程立红已知晓该事实），本院认为以2015年1月1日至2015年9月20日为枫树置业公司逾期交房的时间较为适宜，该期间枫树置业公司应当承担逾期交房责任。
第四，根据上述分析，程立红自2014年6月14日起构成逾期付款，枫树置业公司在2015年1月1日至2015年9月20日期间构成逾期交房，而在房屋不符合交付条件的期间内，本院认为买受人有权行使抗辩权，该期间内若买受人仍支付逾期付款违约金有违公平原则，而当房屋达到交付条件后，买受人应当继续承担逾期付款责任。因此本院认为程立红应当承担逾期付款责任的区间为2014年6月14日至2014年12月31日和2015年9月21日至2015年12月27日，枫树置业公司承担逾期交房责任的区间为2015年1月1日至2015年9月20日。根据预售合同第十一条逾期付款责任的约定，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，故程立红应当支付的逾期付款违约金为355212元（5940000元×2??×299天）。根据预售合同第十四条逾期交房责任的约定，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同，出卖人应当自预售合同第十二条约定的交付期限届满之次日起按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，程立红全部已付房款为8910708元，因此枫树置业公司应支付的逾期交房违约金为468703.24元（8910708元×2??×263天）。
综上所述，本案中程立红存在未按照合同约定及时办理贷款手续支付全部价款的违约行为，枫树置业公司亦存在房屋在约定交付时间时不符合交付条件的行为，双方分别对自己的违约行为承担相应的责任。关于程立红称工程竣工验收报告的完成时间为2016年7月7日，因此在2016年7月7日之前枫树置业公司的房屋不符合交房条件一节，本院认为根据调取的工程竣工验收备案表可以看出，北京市昌平区住房和城乡建设委员会在2015年7月14日接收竣工验收备案文件时已包括了工程竣工验收报告，从验收报告中也可以看出2015年7月6日组织了竣工验收，因此本院认为工程竣工验收报告结尾的落款时间有误，故本院对程立红的该条意见不予认可。关于2015年12月28日至12月30日的逾期付款违约金，本院认为2015年12月28日程立红与第三人签署了符合贷款要求的的借款合同，此后的审核、放款期间应为银行的合理处理期间，不应视为程立红逾期付款。关于2015年12月30日至2016年1月18日期间逾期交房的违约金，本院认为银行在2015年12月30日进行了放款，枫树置业公司在2016年1月13日向程立红发出了入住通知书，该期间亦为双方沟通联系的合理期间，不应视为逾期交房。关于程立红主张的逾期交房违约金的利息一节，本院认为双方因对方是否违约诉至本院要求承担违约责任，从查明的事实来看，双方均存在部分违约行为，程立红主张的要求支付违约金的利息没有法律依据，本院不予支持。关于程立红和枫树置业公司的其他答辩意见，合理部分本院予以采信。关于第三人北京银行股份有限公司清华园支行的陈述，与本案争议相关且有证据佐证的部分，本院予以采信。关于程立红申请本院调取枫树置业公司与第三人北京银行股份有限公司清华园支行合作协议的相关批准文件和报批材料、第三人办理涉案贷款的全部资料、审核程立红贷款过程的全部材料、第三人与北京市文化科技融资担保有限公司合作的全部材料一节，本院认为与本案争议事实无关，本院不予调取。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京枫树置业有限公司于本判决生效后七日内给付程立红逾期交房的违约金468703.24元。二、程立红于于本判决生效后七日内给付北京枫树置业有限公司逾期付款的违约金355212元。三、驳回程立红的其他诉讼请求。四、驳回北京枫树置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审经审理查明，双方签订的《预售合同》第十一条逾期付款责任的约定，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，第十四条逾期交房责任的约定，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同，出卖人应当自预售合同第十二条约定的交付期限届满之次日起按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。双方签订的《补充协议》第三条约定，买受人应当按照合同及其附件的规定，按期向出卖人支付该商品房包括其申请的贷款及应付的违约金在内的全部房款。否则，出卖人有权在买受人付清该商品房全部房款前不予办理入住交房手续,且不因此承担任何逾期交房的违约责任。
上述事实，有《预售合同》、补充约定、《补充协议》工程竣工验收备案表及验收报告等工程验收文件、发票、客户回单、入住通知书、银行流水、催办函、申请贷款的材料、电话录音及程立红、枫树置业公司的当庭陈述、第三人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，程立红与枫树置业公司签署的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。现程立红要求继续履行合同，枫树置业公司亦同意继续履行合同，对此，本院不持异议。双方争议的焦点为：1、程立红应办理完毕银行贷款的期限；2、程立红迟延支付购房款是否构成违约；3、枫树置业公司迟延交付房屋是否构成违约。
一、程立红应办理银行贷款的期限。
首先要看双方约定的程立红的贷款时间。根据双方签订的合同约定，程立红在签署合同当日支付30%的首付款，剩余1039万元以办理银行贷款的方式支付，但合同签订后，因程立红的贷款额度发生问题，双方在2014年5月14日签署了关于附件五的补充约定，程立红补交首付款445万元，剩余的594万元由程立红继续办理银行贷款的方式支付。双方对办理完毕贷款的时间没有约定，放贷之日即付清全款，双方对付清全款的期限亦无约定。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方签订的《补充协议》约定，出卖人有权在买受人付清全部房款前不予办理入住交房手续,根据该条约定，出卖人在买受人付清全部房款时应当交付房屋，故双方的义务应当同时履行。根据《预售合同》第十二条关于交付条件的约定，枫树置业公司应当在2014年12月31日之前向程立红交付该商品房。买受人付清全款的日期应为2014年12月31日前。
二、程立红迟延支付购房款是否构成违约。
买受人程立红于2015年12月28日签署了符合放款条件的相关贷款文件，后第三人在2015年12月30日进行了放贷。因此，程立红于2015年12月30日履行完毕支付购房款的义务。对于其迟延的行为，程立红称出卖人未按期履行其交付房屋的义务，故其不构成违约。其抗辩权基础为其享有同时履行抗辩权。
行使同时履行抗辩权者，自己须遵守合同,原则上自己须准备提出给付,如果他自己无理由地拒绝履行或者迟延履行,那么不得主张同时履行抗辩权。因为同时履行抗辩权目的在于:于清偿时也实现相互性,这也是诚实信用原则所要求的。如果债务人确定拒绝自己给付的,也不得主张同时履行抗辩权。债务人不能基于自己不遵守合同的情况而拒绝给付。债务人自己陷入给付迟延的,也不能行使同时履行抗辩权。故程立红迟延获得贷款是其迟延付款的原因，由于其迟延支付购房款，不能行使同时履行抗辩权。自2015年1月1日至2015年12月30日，程立红迟延付款的行为构成违约。
三、枫树置业公司迟延交付房屋是否构成违约。
根据《预售合同》第十二条关于交付条件的约定，枫树置业公司应当在2014年12月31日之前向程立红交付该商品房，枫树置业公司由于其未完成竣工验收，不具备交房条件，未在2014年12月31日交付房屋，亦未证明且通知对方其具备合同约定的交房条件，构成违约。其主张其享有履行抗辩权，但其迟延履行合同的原因并非其行使同时履行抗辩权，而是由于其不具备交房条件，自己陷入给付迟延的,不能行使同时履行抗辩权。枫树置业公司于2016年1月13日，向程立红发出了入住通知书，提出履行合同，随后办理了房屋交付手续。自2015年1月1日至2016年1月13日，枫树置业公司迟延交房的行为构成违约。
综上，程立红由于贷款未下放，未在2014年12月31日前付清全款，枫树置业公司由于其未证明且通知程立红其具备交房条件，未在2014年12月31日交付房屋，故双方均构成违约。枫树置业公司于2016年1月13日向程立红发出了入住通知书，随后办理了房屋交付手续。2015年12月30日第三人进行了放贷，程立红付清了购房款。故程立红应当支付逾期付款违约金432432元（5940000元×2??×364天），由于枫树置业上诉主张程立红支付逾期付款违约金414612元，故本院支持的数额以其上诉请求为准。枫树置业公司则应当支付逾期交房违约金673649.53元（8910708元×2??×378天）。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，枫树置业公司与程立红的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16695号民事判决第三项、第四项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16695号民事判决第一项为：北京枫树置业有限公司于本判决生效后七日内给付程立红逾期交房的违约金673649.53元；
三、变更北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16695号民事判决第二项为：程立红于本判决生效后七日内给付北京枫树置业有限公司逾期付款的违约金414612元。
四、驳回程立红的其他诉讼请求。
五、驳回北京枫树置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费10864元，由程立红负担4128元（已交纳），由北京枫树置业有限公司负担6736元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10680元，由北京枫树置业有限公司负担3161元（已交纳），由程立红负担7519元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费22904元，由程立红负担8704元（已交纳）；由北京枫树置业有限公司负担14200元（已交纳12040元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年四月二十八日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳
