许世坛在业绩会上大出风头。
结束以后，许多香港金融圈的朋友来问董小姐：
「世茂为什么这么bull ？」
掐指一算，董小姐居然有整整两年半没有关注过这家公司。一语惊醒梦中人，赶紧发动小马达去了解一下。
一打听吓一跳，世茂动静不小。今天就拣出最重要的一条来聊一聊。
许世坛改了两个KPI。
在世茂内部，这两个KPI分别指向——区域利润底线、员工人均利润与奖金。
一、升降底线
2019年，世茂卖了2600.7亿，2020年销售目标保守估计3000亿，不保守估计3600亿，后者预估增速38%。
世茂也在尝试新业务。
打听了下，从去年开始，许世坛就要求，创新业务利润的30%要给到地区做奖金。
当然，新业务的利润本身就不多。
今年还要加码做物业，收入目标增速100%，要到50亿，并且筹谋上市事宜。
纵观很多房企同行业绩会，大口气的大口气，放卫星的放卫星。
再一看地产股走势，立马能够理解背后动因——信心如此昂贵，没有信心的时候，就人为抬升信心。
世茂当然是本轮规模跃升的典型。
但是，问了许多世茂的朋友，普遍感觉是，今年和往年不一样。
目标虽高，可规模导向只是前两年的关键词，并不是2020年的。
今年真正的关键词是，利润。再细化一点，是人均权益利润。
董小姐独家打听到，今年1月开始，许世坛加强了世茂KPI考核体系。内部考核从着重合约销售额转向着重权益后核心利润贡献度。
片区、城市公司、地区公司都开始按照利润额决定升降级。
其中，片区保底利润2亿，城市公司保底利润6.6亿，地区公司保底利润13.2亿。
这个利润门槛并不低。以后，不达标的地区就会面临被降级、被撤销、被合并的危险。
放在以前，成为区域的销售额底线是200亿，城市公司是100亿。讲的都是销售额故事。
根据实现利润来划分区域等级，这会导致新一轮区域洗牌。
董小姐打听到，2020年以来，世茂新增了2个区域——长三角区域、粤桂区域，它们都是从海峡公司孵化而来。
如此一来，世茂现在一共下辖10个区域。
各个区域中，最高级别的当属世茂海峡公司，体量最大。在此之前，世茂已经允许它跨地区拿地。
未来，能不能跑出一条利润上升通道，并且带动其他区域，做强整体利润，海峡公司是一个信号灯。
但这并不意味着，所有地区都可以在投资领域，一路狂奔。
二、鱼与熊掌
「世茂的考核现在变得特别特别细，过于严格了。」
不止一位朋友这么说。
董小姐打听到，2020年，世茂开始对个人展开人均权益后利润额考核，全集团按高低排名，与奖金挂钩。
讲利润已经是很高的要求了，还要权益后，还要人均，颗粒度一下子出来了。
对一线员工来说，你的人均权益利润越高，奖金也就越多。反之亦然。
行业里，人均利润可能成为年度关键词。因为，每家都在说要提高人均效能。
大势如此，压到每个人头上，迫使每个人都要做追逐利润的精准动作。
这就会导致两个结果。
要么，世茂给项目减员，拉升人均权益利润纸面数据。
但做得过了可能会给项目埋下雷。毕竟，很多时候，做项目，就是麻雀虽小，但是人不能少。
要么，大幅减少未来小股操盘的项目，争取更多操盘并表。小股操盘在世茂将不再吃香。
只有占股更多，这样奖金计提才会多，团队才划算。不然，又要派人，奖金又少，缺乏动力。
其实，前两年，小股操盘是世茂的一大特色，它成为规模追求的利器之一。
目前看，之前的小股操盘项目，以及一些利润不佳的低效存量项目，未来也要用人均权益利润去考核。
这意味着，很多人的奖金要减少，不排除以后产生进一步减员与岗位变化。
这和以前讲人均销售额的KPI不是一套逻辑。
新的KPI指标还会直接冲击世茂的投资手笔。
产生一种鱼与熊掌不可兼得的微妙感。
为了保证人均权益利润，投资项目筛选必然更严格。至少，操盘并表的硬要求首先就会筛掉一部分项目。
世茂没有跟投制度。但这一套KPI玩下来，其实约束了一线人员拿项目的手，毕竟，增加了限制条件，还跟自身利益挂钩。
董小姐觉得，倒是跟同行跟投的初衷很相似。
董小姐了解到，现在世茂的销售净利率底线有所上浮。拿一手地要承诺投资回报10%以上，二手地是12%以上。只有第一年除外，拿地第一年回报可以适当降到8%以上。
还有一条，如果当年兑现不了，要直接双倍处罚。
这个回报率，在行业里大概属于60分位，比平均水平略高一点。
但是，基于人均利润与奖金考虑，在世茂，接下来，可能有很多项目没有人有动力去拿。
因此，我的判断是，今年，世茂投资收缩是大概率事件。至少，在投资尺度上会更挑剔一些。投资将成为夹杂着员工利益与情感的复合型动作。
公开场合，许世坛也说，目前TOP100公司里的收购机会不多了，再小的公司，项目问题也不少。
对一线人员来说，考核是一座山。不拿地，没奖金，拿了地，做下来，也可能没什么奖金。
「从内部的野心看，世茂越来越像碧桂园。」有世茂的朋友如是说。
硬币的另一面是，「对员工的关注度大不如前了。」
你同意吗？
历史上所有迅速拉升规模的公司，都将回答同一个问题：跑得太快，就不必在乎鞋子脏不脏吗？
答案是否定的。所以无论主动还是被动，大多数公司都会放慢脚步，在半山腰上重新休整。
今天，许世坛修改的不仅仅是两个KPI，也是拿着显微镜对世茂从上到下的一次重新界定。
一路高歌猛进之后，世茂正在成为什么样的公司？
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