4月28日，生态环境部发布《关于同意开展第二批生态环境导向的开发（EOD）模式试点的通知》，同意58个项目开展试点工作（2022—2024年）。EOD再次引起关注。
什么是EOD？
在《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》环办科财函〔2020〕489号 中有官方定义：
上海天马山世茂深坑酒店位于上海松江国家风景区佘山脚下，改造前是一座深达80米的废弃大坑，该深坑原系采石场，经过几十年的采石，形成一个周长千米、深百米的深坑。
改造后，“深坑酒店”和自然坑体完全相辅相成，酒店上下共18 层，其中地平面上2层，地平面以下16层，还有2层是在水下，屋顶则是8000平方的“空中花园”，充分利用了深坑特色。
（改造后）
为深度体验深坑、悬崖峭壁的奇妙，项目建设方还设计了蹦极、攀岩、步行景观栈道以及深坑秘境主题乐园等配套游玩设施。该酒店开业以来，因其鲜明的特色而受到追捧，房间常常预订一空，经营状况良好。
该项目利用矿坑生态修复后产生的国土空间（含土地使用权）发展了酒店业，通过酒店经营获得了收益，可以回收其对于矿坑修复的资金投入，从而在不需要政府投入的情况下，达到了生态修复和产业经营的相得益彰。
EOD有哪些重点支持政策？
（一）国务院办公厅发布《关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》〔2021〕40号
EOD模式的精髓是以产业经营收入反哺生态修复的投入，达到项目投入（生态+产业）与收益（产业）自平衡。40号文在支持EOD项目自平衡方面有以下要点：
1.可采取“生态保护修复+产业导入”的方式，利用获得的自然资源资产使用权或特许经营权发展适宜产业，在生态保护修复中获得收益。
5.修复后的集体建设用地，符合规划的，可根据国家统一部署稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市，生态保护修复主体可在同等条件下优先取得使用权。
------取得集体建设用地开发利用。
6.社会资本投资修复并依法获得的土地、海域使用权等相关权益，在完成修复任务后，可依法依规流转并获得相应收益。
以上种种，都是鼓励社会资本投入于生态保护修复项目，鼓励其探索生态保护修复项目的经营开发价值，以经营开发收益补偿其生态保护修复的投入。
当然，并不是所有生态保护修复项目都具有经营开发的条件，更不可能都实现自平衡。所以，在上述国办发〔2021〕40号下发的同一天财政部印发了下列文件，对于符合条件的项目，直接给予资金支持：
1、治理资金采取项目法和因素法相结合的方式分配
有了以上的政策，各地可采取我们提出的地方政府投融资新方法论，在积极开发项目经营性的基础上，将财政资金以合理的比例以资本金注入、补助补贴等方式，给予国有企业，结合社会资本投入，使项目达到自平衡，从而合规开展市场化融资，完成政府的施政目标。
当然，想要获得资金支持的项目需要满足一定的条件。文件要求：
2、治理资金支持范围主要包括以下方面：
（1）开展山水林田湖草沙冰一体化保护和修复工程，着眼于国家重点生态功能区、国家重大战略重点支撑区、生态问题突出区，坚持保护优先、自然恢复为主，对生态安全具有重要保障作用、生态受益范围较广的重点生态地区进行系统性、整体性修复，完善生态安全屏障体系，整体提升生态系统质量和稳定性。
（2）开展历史遗留废弃工矿土地整治。对生态安全具有重要保障作用、生态受益范围较广的重点生态地区开展历史遗留和责任人灭失的废弃工业土地和矿山废弃地整治，实施区域性土地整治示范，盘活存量建设用地，提升土地节约集约利用水平，修复人居环境。
哪些领域适合开展EOD？
根据环办科财〔2022〕6号《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》，入库项目应属于以下领域：
哪些EOD项目适合金融支持？
根据环办科财〔2022〕6号《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》
1、项目申报主体应为已建立现代企业制度、经营状况和信用状况良好的市场化企业，或县级（含）以上政府及其有关部门等。
国开行在评审EOD项目时的要点主要为：
1、借款人方面：
（1）借款人或其子公司应为项目的实施主体，主营业务范围应包含环保行业。
（2）关注实施主体是否具备相关的必要经验和实力。
（3）对涉及资源综合利用行业项目，重点对废弃物来源、废弃物处理能力和相关资源许可取得情况等进行调查。
2、建设内容方面：
（1）优先支持列入国家或省级环保规划项目。
（2）不同建设内容现金流可统筹调配并相互调剂，信用结构可有效共享。
（3） 建设内容和规模应与地方经济发展水平、实施主体债务承受能力相匹配。
（4）各项建设内容应整体编制统一的可行性研究报告。
3、市场及财务方面需考虑：
（1）资金来源及占比（2）企业污染治理费的收取情况 （3）项目收入来源（4）市场量价情况（5）项目运作模式
4、项目行政审批事项：
近期EOD案例？
二是生态融合，推进“水源保护产业化”和“产业化推动水源治理”协同发展。
以生态渔业、生态农业和生态旅游等特色产业为支撑，构建生态渔业-平台销售产业链，采用“六不用”模式发展生态农业，运行“旅游+文创”模式打造特色旅游产业链。
（三）成都怀州新城杨溪湖湿地公园
2020年11月5日，自然资源部召开新闻发布会，介绍了一批国土空间生态修复案例，山东威海华夏城就是案例之一。
（改造前）
改善后的生态环境吸引了酒店、商超等项目，形成了特色街区，带动了周边区域的土地增值，实现了生态产品价值的外溢。
该项目将生态修复与文旅产业、富民兴业相结合，既完成了矿山修复工作任务又带动周边经济发展。
EOD项目如何自平衡？
1、选择生态公益性项目与产业项目融合性和协同性好的项目。
2、深入挖掘项目在保护和修复生态环境前提下的产业开发价值，充分利用支持政策。
3、对于难以依靠项目自身价值挖掘和开发自平衡的项目，应积极争取政府的资金支持，并将政府支持资金以合理合规方式投入项目。
4、以项目的经营收入开展市场化融资，不构成政府隐性债务。
5、合规利用政府的投入资金增强企业偿债还款能力。
第1天 上午9:00—12:00
一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约15分钟）
（一）“十四五”规划与政府投融资新理念
（二）重磅政策重塑逻辑 六个逻辑及两个应对
（三）适度超前背景下的基建新特征
二、基建和土地片区开发实务问题
（一）政府投资管理
1.政府如何安排资金用于项目？
2.如何定性政府投资项目？
3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
4.政府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算政府投资项目？
5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？
6.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？
7.委托代建与授权开发有什么不同？
8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
9.如何定义垫资？
10.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
11.施工企业为城投国企垫资违规吗？
12.建筑企业供应链融资可行吗？
第1天 下午14:00—17:00
（二）政府预算和债务管理
1.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？
2.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？
3.能否签订超过3年的政府支付合同？
4.政府的合规举债方式有哪些？
5.片区开发可发哪些专项债？
6.什么是政府的隐性债务？
7.如何甄别是否构成隐性债务？
8.有预算是否不构成隐债？
9.什么是来自于政府财政资金的收入？
10.政府补贴可否作为还款资金来源？
11.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？
12.政府如何合规把钱给到城投？
13.财政如何给城投合法注资？
（三）土地一级开发
1.土地开发的流程是怎样的？
2.什么是土地储备业务？
3.土地储备的资金是如何管理的？
4.土地出让金返还模式还可行吗？
5.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？
6.土地出让金如何合规用于项目？
7.城投如何合规介入土地储备业务？
8.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？
9.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？
10.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
11.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？
12.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？
13.有的地方的土地指标为什么可以贷款？
（四）片区开发
1.什么是片区？什么是片区开发？
2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？
3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？
4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？
5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？
6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？
7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？
8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？
9.土地招拍挂有什么规定？
10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？
11.能否带条件出让土地？
12.如何才能勾到地？
13.银行如何分析片区项目融资的可行性？
14.多大的片区项目便于融资？
15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
三、土地一级开发阶段融资模式
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式
2.土地注入模式 案例
3.做地模式 案例
4.一二级分段+联合模式 案例
5.二级赎买一级模式 案例
6.土地开发如何实现一二级联动 案例
四、城市更新融资模式及难点解决
（一）城市更新定义与政策
1.城市更新与棚改、旧改、房地产开发的关系
2.国家新型城镇化背景下的城市更新
3.住建部叫停大拆大建及其应对
（二）广义城市更新融资模式
1.棚改自求平衡模式 案例
2.二级带一级模式 案例
3.深圳融资地块模式
4.广州“三旧”更新模式 案例
5.上海保留历史风貌+开发权转移模式 案例
6.成都“地随房走”模式
7.南京“划拨+协议出让”模式
8.福州“协议搬迁”模式
（三）各地城市更新政策分析
（四）城市更新难点问题解决
1.城市更新项目开发权的取得
2.土地二级开发权的获得
3.当地没有打通一二级开发的政策怎么办？
4.项目不能自平衡怎么办？
5.城市更新基金怎么用？
(五）征地拆迁资金如何解决？
五、片区综合开发自平衡模式
1.未来社区模式 案例
2.TOD模式 案例
3.EOD模式 案例
4.矿山生态修复自平衡模式 案例
5.产业转型M0模式 案例
6.砂石资源自平衡模式 案例
7.土地综合收益自平衡模式 案例
第2天 下午14:00—17:00
六、片区开发结构化合作模式
1.开发性PPP模式 案例
2.片区特许开发模式 案例
3.园区全流程PPP模式 案例
4.专项债+土地模式 案例
5.专项债+市场化融资模式 案例
6.专项债+PPP模式 案例
七、片区“授权+投资+EPC”模式
1.京投ABO模式 案例
2.片区ABO+模式 案例
3.F+EPC模式 案例
4.投资人+EPC模式 案例
5.投资合作+EPC模式 案例
6.参股+施工模式 案例
7.认购基金+施工模式 案例
8.节点购买模式 案例
八、通过片区开发做大做强城投模式
1.园区运营商模式 案例
2.经营性项目城投委托代建模式 案例
3.授权开发+做大做强城投模式 案例
4.片区综合开发市场化融资模式 案例
5.园区“授权+封闭运行”模式 案例
九、片区开发投融资总论
1.片区项目开发条件分析
2.片区项目资金平衡分析 案例
3.片区开发投融资模式选择 案例
十、片区融资难模式的整改
1.片区综合开发市场化融资 案例
2.部分优化法
3.快进快出法
4.建企垫资型“投资+EPC”模式的整改
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