一、实施 EOD 模式的现实意义
1.试点项目能获得项目全生命周期低息贷款
环办科财函〔2021〕201号文明确：国家开发银行有关分行对符合条件的试点项目，按照精准施策、市场化运作和风险可控原则，发挥开发性金融大额中长期资金优势，统筹考虑经济效益和环境效益，在资源配置上予以倾斜，加大支持力度。
国家开发银行低息贷款周期与EOD项目周期保持一致。第一批36个EOD试点项目总投资约1398亿元，拟申请贷款金额约706亿元。
目前国开行已向重庆市经济开发区EOD试点项目授信260亿元，发放贷款约71亿元。项目若申报试点成功，国家开发银行将直接发放低息贷款。
2.政企合作，实现投资平衡和政企双赢
通过引入社会资本，采用市场化运作的方式，实现土地综合整治开发与产业开发一体化实施，使社会资本在承担前期生态治理投入的同时，享受由生态治理及老旧城区改造带来的中后期部分土地增值收益和产业开发收益，同时能最大限度保障入园企业用地时效和空间需求，带动地区经济快速发展，实现投资平衡和政企双赢。另外社会资本可将其资源、人脉带来望江，不仅能加快项目顺利推进，还能解决政府招商引资任务。
3.能有效控制土地储备成本
当前城市发展进入老旧城区改造的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”向“好不好”转变。建设用地供给逐步转入存量发展的新阶段，在这样的建设用地供给新格局下，土地储备的成本更高、资金更多、任务更重、难度更大。引入社会资本参与土地储备将有效控制土地储备成本、缓解土地储备资金压力、降低土地储备的任务难度。
4.能为政府带来可靠税收
项目收入来源主要以政府性基金预算为主，专项资金为辅，以及其它渠道筹措的资金。征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用纳入政府性基金预算。年度预算执行中遵循财预〔2019〕89号文规定的“以收定支、先收后支”原则。项目的实施不会新增政府隐性债务。而且按规定税收收入不作为社会投资人回报还款来源，切实为落实“六稳”“六保”保驾护航。
5.能带动周边土地快速增值
通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建、老旧城区改造，同时社会投资人为快速回收成本，将在招商引资方面提供积极有效的帮助，可助推望江加快建设创造良好的生态基底，带动土地快速增值。
6.能产生额外的碳汇收益
EOD项目以打造“碳达峰先行示范区”、“近零碳”示范园区、“零碳”生态之城为目标，践行“绿水青山就是金山银山”理论，能够助力望江县提前达到“3060”目标。7月16日，全国碳市场正式开始上线交易，全国首笔碳排放权交易价格为每吨52.78元，EOD项目中有助于温室气体减排的可再生能源、林业碳汇等生态资源的流通价值也将会得以更好的实现。
7.有较强的生态效益
通过生态环境综合治理及产业导入，使项目具有环保（控制水土 流失、保育土壤、涵养水源） 、调节气候、固碳释氧、防减灾害、防 洪等功能：通过植树造林美化环境，栽植适生树种，增加植被盖度， 有效提高项目区的生态景观和环境质量，实现山川秀美、净化空气的 目的。同时通过生态治理，减少地表径流，防止水土流失，起到蓄存 降水，补充地表和地下水、净化空气等多个方面的作用。
8. 不新增政府隐性债务
随着近年来紧缩的财政扶持和金融信贷政策，建设融资的难度不 断加大。采用 EOD 模式实施土地综合整治开发，通过引入社会资本， 采用市场化运作的方式，以经营性运作为前提，能实现以少量国有资本撬动大量民间投资，带动地区经济快速发展。
采用 EOD 模式不属于“利用企事业单位等违规举债”范畴。本项目在实施过程中，征地和拆迁补偿费用、土地开发费用、土地储 备存量贷款本金和利息支出等储备土地过程中发生的相关费用纳入 政府性基金预算。年度预算执行中遵循财预〔2019〕 89 号文规定的 “以收定支、先收后支”原则。不属于新增隐性债务。
二、实施 EOD 模式风险控制
1、行业跨度大
1)EOD模式下行业跨度大，且不同行业专业要求高；
2)生态环境治理、修复和生态网络构建需要专业的环保企业完成；
3)基础设施配套、产业配套及生活配套的建设需要综合能力较强的建筑企业；
4)后期产业导入、物业管理需要综合能力较强的运营商进入。
5)EOD综合开发商应具备从项目策划、产业规划、概念规划、工程施工、地块开发、资产运营、产业招商等一整条产业链的实施能力。
2、见效周期长
1)EOD模式见效周期较长，良好的生态基底构建需要一定的时间才能显现出来；
2)生态环境的优良性显现出来后，土地的增值效应才会大大增加；
3)EOD模式下的产业培育和产业导入也需要一定的周期和时间才能显性化，很难在较短的时间内体现出来。
4) EOD综合开发商还应具备强大的融资、开发、变现能力，对于长流程的资金链要有充分的管控和操盘能力。
3、土地开发风险大
1)融资类风险：土地一级开发需要大量的资金基础。
2)政策类风险：土地一级开发所面临的政策风险主要包括国家政策和地方政策两个方面。政府具有不确定性，多种因素都会导致合同依据政策发生变化，从而导致基于政策依据签订的合同文件效力也受到影响。
3)收益类风险：目前全国关于土地一级开发形成三种模式的收益分配模式：固定比例收益模式、土地出让金净收益分成模式、固定收益 净收益分成模式。
典型案例分析
蓟运河（蓟州段）全域水系治理、生态修复、环境提升及产业综合开发EOD项目
蓟运河（蓟州段）全域水系治理、生态修复、环境提升及产业综合开发项目是国内首次将EOD模式应用到整个流域生态环境治理的项目。
2019年5月6日，天津市蓟州区人民政府发布《关于印发蓟运河（蓟州段）全域水系治理、生态修复、环境提升及产业综合开发EOD项目总体方案和市场化实施方案的通知》（下称《实施方案》），对蓟运河（蓟州段）EOD项目进行总体部署，并对项目实施方案规定如下：
1.本项目采取PPP商业模式，区政府采用引入投资建设人的方式确定合法投资建设主体，与政府指定的平台公司依法成立流域投资公司；
2.项目总体合作期限为20年；
3.资金构成为项目资本金30%、融资70%。积极争取各级专项资金，提高项目资本金比例，同时争取政府债资金，减轻融资压力；
4.项目回款来源包含了水系综合治理专项资金、土地资源收益、经营性资产收益、政府购买生态服务、多元产业收益与股权转让所得；
5.流域投资公司为公司治理组织架构。
最近和几个圈子好友一起组建了【项目融资交流】群里有政府、发改、财政、城投、投资施工企业，也有金融机构的朋友，大家平时在群里聊聊天、诉诉苦，顺便谈谈项目经验，时不时的组织实地交流，我们很多思路都是和群友们闲聊的时候聊出来的，很喜欢看群里聊天，别人吐槽的内容，交流多了可以让自己在实际应用中少走弯路。顺便做了个痛点调研，一些不愿意透露姓名的行业老司机提供了很有共性的痛点：
1、地方政府如何谋划项目？如何用有限的资源拓宽融资渠道做更多的项目？
2、地方政府如何让大基建/政府项目又好又快的落地还没有后遗症？
3、地方政府如何让投资人和建筑施工企业《明天还依然爱我》？
4、建筑施工企业参与土地一二级开发中的合规问题有哪些？模式如何搭建？
5、国企压控“两金”背景下，施工企业如何合规参与政府项目、投资类或PPP项目?
6、建筑施工企业如何通过表外公司既出表又不担保且能解决资本金和项目贷？
7、表外公司对于建筑施工企业合规参与投资类项目有什么意义？
8、以“投资人（PPP） EPC”模式参与园区综合开发的投融资如何安排？
9、专项债发行及市场化融资的如何结合运用？
10、REITs干什么？怎么干？谁来干？
11、暂时把政府财政转移支付资金作为spv资本金，用以撬动社会资金，撬动的是资本金还是银行资金？另外社会资本或银行能否同意这笔资金短时间退出？
12、专项债用于重大项目资本金的条件和标准是什么？可否用于轨道交通的开发建设中？
13、县级平台公司融资工具除了项目贷、流动贷之外，还有哪些有效的工具和方法，比如融资租赁、私募、信托等，可否简要介绍下？
14、公益性资产可以划进国企，请问医院、学校等的资产可以划进国企不？
15、交通类公益性项目怎样破除没有经营性收益导致融资困难的瓶颈，以达到交通先行的效果？？
16、政府投资建设的水利基础设施如管网、交通基础设施如公共停车场和路内公共停车泊位等可以作为资产注入国有企业吗？有没有法律法规限制?
17、今年5号文对片区开发是利好还是利空？
18、REITs模式在交通领域的适用项目 可否用于轨道交通的投资建设？
19、Reits 的融资模式，他的应用范围及方式。政府方该如何操作？
20、ABO模式中 政府预算支付通道路径？
21、地方财政以5000万元撬动100000万元投资案例中，政府投资的5000万元是否要进行核算管理?将来政府要减资3000万元，这3000万元是否可以作为政府的财政收入核算管理?
22、F epc城投做怎么才合规?
23、交通建设类基本属公益性的，无法产生收益,项目融资难，怎样包装？
24、目前各地abo模式都是正规招标确定的投资人，有几个能够确实落地，最后完整收回投资？
25、江苏省关于规范融资平台公司的指导意见中，所提及的融资平台公司是指银保监会城投名单的公司还是广义上理解的地方城投公司？
26、片区开发项目以土地出让金作为还款来源是否合规？
27、目前片区开发有哪些合规性模式，搞不好终身问责怎么办？
28、15号文对城投的影响？
29、15号文对银行的影响？
30、15号文后专项债项目还能从银行贷款吗？
31、40文后的机遇
32、专项债用途调整指引实际工作当中的问题
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