最近瑜灵去了一个宝山集中式项目，这位老板一共3个项目，一个项目涉及违规，年底要被关停，一个新项目要到明年中才出来，另一个就是我去的这个，200多间房空置率20%，月租甚至比2年前开业时还降了点。
接下来，又去见了另一个公寓老板，20号新项目刚开业，一间房子都没租掉。年底、空置率，几乎是每个公寓老板的噩梦。
事实上，你束手无策的时候，别人家7万间，空置率只有4.8%。如何有效降低空置，快速招租？我们找了一些方法，希望能有所帮助。
4招让你年底0空置
对于很多房东来说，年底房源空置较高，主要分为2种情况，一是租约到期，另一种是租客违约退租，其实有处理方法。
1不要把租房合同截止日期留在过年
年底出租房空置率高的原因之一很多租客的租约到期，事实上，这种现象是可以避免的。
房东和租客签约时，尽量避免让租房合同截止日期出现在春节前20天或者是节后的20天内。本来是签1年或者半年租约，可以调整为7个月或者13个月，避免租期截止在淡季。
满城房产董事长于清在蘑菇租房公开课上分享管理经验时，跟大家分享了一个具体案例。比如，今年春节是2018年2月16日，他们会要求公司员工在签租房合同的时候严禁把租约截止日期签订到2017年的1月26日到2018年的2月26日之间，如果出现合同截止时间在这一段时间内，要求员工全年零业绩，对于经理、主管做出相应的处罚，如此则能有效控制年底的房源空置率。
满城房产旗下有7万间房源，但在2017年春节期间，其空置率只有4.8%。而据了解，浦东一套387间房的集中式公寓，去年年底空置达到了180套，超过50%。
2年底遇租客违约退租，允许转租能省钱
目前交租，一般默认是“押1付1”、“押1付3”。租客由于个人原因提前退租，很多房东的处理方式是直接扣除1个月押金。对房东来说，有得有失，扣除租客押金减免了自己的经济损失，在租客体验和公寓口碑上造成了负分，其次自己还要重新招租，在租房淡季，短时间解决大面积房源空置，难度过大。
对于这种情况，可以允许租客进行转租，只要在租客退房之前找到新的租客进行签约，就退还所有押金。自如现在针对租客违约的处理方式是，退租扣除租客1个月押金，转租扣除租客半个月押金，相对来说，租客也会有一定动力。
比如，每个客户的获客成本在3500元左右，允许客户转租，就相当于省去了3500元，和租客关系也不会闹僵。
3新项目定价的“二八法则”和长短租结合
年底，最尴尬的是新项目，瑜灵在上海闸北看到的这个项目，本身因消防审核延误4个月开工，就到了年底。
如何处理年底招租这个问题，行里有2个常用的办法：拿出一部分房源做短租，1个月、2个月甚至按天，每天200元，比快捷酒店都便宜，一个月出租20天，也有4000元，至少能保个底。第二，长租房源定价上有讲究，前80%房源先降价，用促销的办法，赶快降低空置率，后20%可以适当调价，提升收益。
4租客和“店小二”是最好的推销员
还有2个可以现学现用的方法。
租客是你最好的推销员。有个房东爱好摄影，平常给公寓拍了很多照片。为了招租，他不断把拍好的照片发给租客，让租客转发到朋友圈，帮转并成功让自己朋友签约入住的，当月给租客减1000元租金。好看的照片，租客愿意转，转了还能赚房租，租客就这样一个个被带过来。
公寓周边的“店小二”也是你的销售。和周边的餐饮、宠物及一些休闲娱乐场所资源互换，贴一些宣传海报，放房源宣传页等，同样，你给新签租客发的外卖店家清单、休闲店家清单等也有他们的名字，还会给你的租客折扣，增强了你家房子的吸引力。
修建好自己的码头，自然有船来
对于租客来说，年底也轻易不会退租，要续租也不难。能不能留住租客，考验着长租公寓的“软、硬实力”，尤其是租住体验。
1公寓基础设计持续更新完善
长租公寓核心吸引力是“住”。公寓运营需要更关注租客体验，如果是房子本身的问题，应该在设计阶段解决。
房间布局设计是否合理、甲醛问题是否有效解决、楼宇噪音问题、衣服晾晒问题，我们了解过一个项目，上海房东去北京做了2栋集中式，由于是天热时做的，天冷时发现忘了装暖气管道，导致返工，成本大增。最常见的还是暗间问题，怎么解决，看攻略。（集中式公寓暗间多怎么办？来看看怎么做采光井）
公寓设计初期使用来了透明卫生间，租客反馈影响私密，增随后加了遮挡的布帘
2人文关怀、维修“软服务”提升续租率
公寓在日常管理上，很多租客退租主要是因为长期的纠纷或者投诉维修得不到及时有效的反馈，久而久之，租客体验差就会造成退租，年底最为明显。
在日常管理上，租客的维修需求，24小时内解决。日常，公寓管家每个月固定电话联系租客，了解他们的居住情况；其次，有条件的情况下，办社群活动。从情感上留住租客，投入感情去维护租客，续租率也会得到较高提升，违约率和空置率都会降低。
年底，老租客续租打折。有资料显示，贝客公寓2016年的续租率接近47%，2017年续租率超过50%，所有门店平均入住率达到90%以上，这些数字远高于行业平均水平。
公寓除了保留原有租客之外，剩余的一些空置房源可以通过各种推广渠道来完成招租。
去哪儿招租？花多少钱？
公寓类型和规模不同，推广和招租的方式也不尽相同，对于公寓运营商来说主要考虑自身的推广需求和招租预算。
各家公寓可以根据自己的实际情况，组合利用各种招租渠道，实现快速招租的目的。
一个传统公寓招租模型中，各渠道客流比例。
调查显示，付费招租渠道在整个招租成功率中占为83%，免费招租渠道占比为17%，年底解决空置率问题，需要多管齐下。
互联网招租已经是主流的招租渠道，据满城负责人介绍，互联网渠道的客源是60%左右，30%来自续签。可见，用好互联网招租，加强老客户运营，是多么重要的两件事。
来源：公寓次世代
联系客服
