过去10年，最赚钱的生意是什么？
有人说是互联网，随着BAT成长为世界级的巨头，电商、直播、信息流、内容创业也迎来了爆发，但是，我们只看到了行业巨头的光鲜，却没有看到每年有多少家初创公司倒闭，拿外卖、团购领域来说，刚兴起的时候，全国有5000多个类似的网站，活下来的还不到5家，有业内人士甚至说，电商平台网站的失败率高达98%以上。
除了互联网，我们看到制造业、商超、零售、实体店的生存境况也没有好到哪里去，企业家曹德旺去年还在感叹，年轻人都不爱进工厂了。
其实，对普通人来说，过去10年，最赚钱、最无脑的“生意”只有一个：买房。
黄奇帆去年底演讲的时候说：2000年的时候，全国均价大概是1000块钱，上海也不过才2000块钱，最近20年全国均价涨了10倍，北京、杭州、深圳涨了15倍以上。
也就是说，过去这些年，任何时候买房，都无需担心负担什么成本。
买3套房子往那一放，又不用装修，一年的物业费才多少？拿个三年五年的，折旧率又能有多少？
至于说交易税费，在房价上涨阶段，卖家可以全部转嫁给买家，几乎可以忽略不计，而持有环节的房产税，又迟迟因为各种原因无法落地。
不管过去10年买的是什么房子，不管地段有多差，只要是商品房，没听说过不升值的，任何时候在任何城市“上车”，都能赚得盆满钵满。
但是，随着城镇化速度的放缓，人口老龄化的到来，新生儿数量跌破1500万，进城人口进入“存量竞争”格局后，未来10年，一二线与三四线城市的分化会愈演愈烈，房子之间的差距与鸿沟，也会越拉越大。
随便买套房就能赚钱的时代，已经一去不复返了，未来10年，3类房子或变成“城市贫民窟”，很多业内人士认为，这些没有流动性的房产，降价20%也难脱手。
1，县城里2000年以前的“老破小”。
过去这些年，大家都领教到了学区的威力，不管房子有多破，面积有多小，只要沾上了名校，大把人愿意掏几十万的单价去接盘。
昨天看到新闻说，青岛一个12.35平米的茅草屋，整整卖了84万，房屋是上世纪20年代建的，位于市南老城区一处院落东南角，外墙转角处水泥立面都已经破损。
大城市的老房子可以靠学区产生高溢价，但是，小县城的老房子，尤其是2000年以前的旧房，就没那么幸运了。
一方面，小城市的通勤距离很短，新区与市区的分界并不明显，另一方面，在县城上学，没有什么学区、名校的讲究，学区房无法带来溢价空间。
长此以往，此类房子只能变成老年人养老的社区聚集地，疏于管理，硬件老化，加上小城市常年人口流出，未来即便降价也不见得有年轻人为之买单。
2，高梯户比的商住公寓。
现在很多开发商打着“二环内”、“不限购”、“总价低”的旗号，包装出LOFT、复式公寓、精致生活等概念，去兜售商住房公寓。
但是，真住进去你会发现，没有天然气暖气，最多只能落集体户，不在学区覆盖范围内，学校不承认，商水商电、高物业费，居住体验非常差。
更重要的是，高梯户比所带来的拥挤令人难以忍受。
3梯10户，4梯12户这样的高梯户比，一栋楼的人口居住密度非常大，等电梯的时间随之延长。曾有调查显示，每部电梯服务住户数少于20 户，电梯处于随叫随到状态，在50户左右，高峰期要挤电梯，超过100户，低层业主会习惯高峰期爬楼梯。
不少人买公寓都是为了出租，一层楼有几十户租客，三教九流什么人都有，噪音、生活垃圾、幽暗的空间，完全无法与正常社区相提并论。
再过10年时间，里面的住户换了一群又一群，大部分都是经济条件较差的大学生和打工族，与“城市贫民窟”别无二致，就连曾经的租客们都搬到了正常的住宅小区居住，唯独留下你守着公寓，别说降20%，就算再降价也没人会接盘。
3，高密度、高容积率的“老破高”住宅。
什么叫“老破高”？
所谓的“老破高”，顾名思义，指的是小区建造时间早，房龄时间长，房屋老旧，同时还是动辄几十层的高层住宅。
这样的房子，对刚进入城市的农民来说，有电梯，社区管理更专业，生活更加方便，刚交房时，短时间可以带来不错的居住体验。
但是，时间一长，“老破高”的劣势就开始显现了，比如进小区没有人车分流，大门形同虚设，楼前全是杂乱的三轮车、电动车，走路都举步维艰，停车都是老大难的问题。比如，外立面剥落，绿化带不断被居民侵蚀，租房客群什么人都有，水电管网不断维修，电梯使用频率高，维修次数频繁。
“老破小”们至少还能进行“老旧小区改造”，小区至少密度比较低，但“老破高”的缺点是天生的，高密度、高容积率的住宅，从诞生的那一刻起就注定持续贬值。
当然，一二线城市的“老破高”，至少还有源源不断流入的人口作为“购买力支撑”，虽然升值空间不大，但至少不会亏钱。
可中西部和东北的“非核心三四线城市”，根本不缺住宅供地，随着时间推移，富人们会自发的向新城区聚集，“老破高”的业主们，只能接受房屋贬值的现实。
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