被征收人来讲，房屋拆迁评估是一个不可掉以轻心的程序，因为它将决定您后期究竟会拿到多少补偿。评估报告的做出过程较为复杂，此外评估也是一个非常专业的工作，被征收人很难判断出评估报告是否合法。判断评估是否合法，可以从以下几个方面进行辨别：
1、评估机构的选定是否符合法律规定
一般来说，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式来确定。
2、评估机构是否具有相应的评估资质
在评估机构进行入场评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是不是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估资格证书。
3、估价时点是否正确
国有土地上房屋征收与补偿条例第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价值。”这就说明一般情况下估价时点（也就是评估基准日）是房屋征收决定公告之日。换句话说要评估的是被征收房地产在征收决定公告之日的价值。
4、选定的评估方法是否合理
房地产估价方法有市场比较法、收益法、成本法等。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场情况，选用一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”（应采用有利于被征收人的评估方法）
5、评估工作人员是否进行实地勘察及入户调查
在实地勘察时，其主要工作大致包括以下内容：面积测量；示意图绘制；房地产权属证书等权属资料收集；房屋四至、道路状况、交通便利情况、商业繁华程度、交通便利情况等调查；房屋结构、朝向、使用现状、用途等情况；装修装饰设备、附属物的情况记录等。
6、评估报告的作出是否考虑了以下这些因素
评估报告需要考虑的因素包括被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权种类及剩余期限等各种能影响房地产价格的因素。
7、是否送达了分户评估报告
房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人送达分户评估报告。
8、是否有两年以上注册房地产评估师的签名盖章
根据国有土地上房屋征收补偿条例，整体评估报告和分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么评估报告都是违法的，依据这样的评估报告作出的征收决定是有权撤销的
9、评估报告的内容是否符合规定
评估报告有法定的内容要求，应该包括：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。其中估价结果报告又由标题、委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业时期、估价报告应用的有效期构成；估价技术报告由实物状况分析、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果构成。
以上就是辨别评估报告合法性的几个要素，你学会了吗？
王金龙律师团队提醒您：如果不能判断您家的征收报告是否合理合法，一定要找专业人士帮您研究分析，有异议的话需要在法定的期限（10日）内向房地产估价机构申请复核评估。
（本文作者 张婷 实习律师）
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