中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫日前对新浪财经表示，随着房地产行业从开发时代转向存量时代，城市更新已经具备了几十万亿的市场规模潜力。但是，相较于住宅开发市场，存量市场产业链条和投资周期较长，与之相匹配的金融手段尚未成熟，例如业内呼之欲出的公募REITs（房地产信托投资基金）。
苏鑫对城市更新的市场前景报以乐观态度，“城市更新的市场已经出现了，而且（未来）是几十万亿的规模。”什么时候可以到这个规模？他认为这其中有两大影响因素，一是相应的资产管理公司标准化、规模化，二是金融手段成熟，后者最为关键。
以美国为例，美国约有13-14万亿美元的商业不动产，其中40%已经变成金融化产品，包括REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、私募基金等等。
苏鑫指出，“房地产开发是高周转的，是制造业的模式，我买零件组装成机器之后把它卖掉，房地产开发是这种模式。而城市更新最终的模式是靠现金流——把项目运作起来以后，最终可以进入证券化市场，或者是卖给更大的机构，比如保险。”他总结道，房地产住宅开发“三高”：高毛利、高周转、高回报；而城市更新是“三长”：产业链条长，对资本的要求更长，还有投资周期相对较长。
“我们以前的金融手段本质上是基于开发时代的，住宅开发的金融是高周转的。而基于这种存量（市场）的需要，长期运营资产的金融手段还未成熟，所以就出现了各种类REITs来解决一部分问题，但是规模不够”。
在他看来，REITs是城市更新最主要的金融手段。以广州城市更新项目永庆坊为例，“现有的城市更新一般大部分的模式都是机会型，所谓机会型就是购买一个资产，然后通过改硬件改空间、装内容两个手段最终运营起来，差不多3~5年就可以退出。这方面的基金一般都是5+1+1就是5年期，但是有两年的缓冲余地。具体收益每个基金都不一样，如果是机会型的城市更新预期基本上是12%~15%，都是行业大体水平”。
长租公寓常见的REITs资产，“因为长租公寓不能散卖，那回报率就是这么多——大概3~5%。那么随着经营更好，一些资本市场政策出台以后，完全可以放在资本市场里，（投资方）一样可以套利退出”。苏鑫说。因而REITs对于未来存量市场的发展至为重要，“这是推动（房地产）行业非常重要的一种手段，如果没有REITs出来，几十万亿的（城市更新）市场没有金融手段，也做不出来”。
尽管近年来公募REITs呼之欲出，但是一直未见到“靴子”落地。今年11月，在2019中新（重庆）战略性互联互通示范项目金融峰会上，证监会副主席阎庆民介绍，目前证监会正会同相关部委，研究推进在国家政策重点支持区域的公募REITs试点工作，支持中新产业园区等新加坡在华投资基础设施项目通过公募REITs融资。
关于公募REITs何时可以开闸，苏鑫认为，公募REITs技术上的准备已经差不多了，不过“具体什么时候开，谁也没办法判断”，“其实可以和科创板类比，科创板我们（曾经）在媒体上听到过很多猜测，每次都是错的，但是突然一按开关就开闸了”。
今年有460余家房企破产的消息近来引发业内争论，有观点认为房地产“破产潮”将至，有观点认为对比往年这一数值在正常范畴内，不值得大惊小怪。人民法院公告网公示的破产文书显示，在破产的房企中，多数都是中小型开发商。
对于中小开发商的未来，苏鑫对新浪财经表示，在当前的市场和政策环境下，杠杆率高的开发商前景堪忧。他同时指出，开发商自身对于市场的心理预期也已经发生变化，大部分小开发商未来都会选择出售项目。“如果是小的公司，我们设身处地的想，（假如过去）已经赚到钱了，还剩个一小块地，这时候你怎么处理？把它卖掉就行了。非要自己开发吗？把项目卖掉，这是一种思路。大部分（小开发商）都会往这个方向去走。”
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